万科拟斥资24.3亿元入股泰禾集团当二股东,设置严格前提条件

万科拟斥资24.3亿元入股泰禾集团当二股东,设置严格前提条件

2020年07月31日 20:42:41
来源:中国证券网

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今日早间一纸公告落地,泰禾集团终于等来望眼欲穿的“救兵”——正是泰禾近期的最大“绯闻”对象万科。

今日早盘交易时,泰禾集团股价以涨停价6.58元开盘,此后便迅速回落,随着买盘涌入,一度又瞬间封住涨停,早盘收盘收于每股6.43元,上涨7.5%。盘中资金博弈激烈,仅上午交易时段就成交约9.7亿元,远超昨天全天的4.49亿元。

公告显示,公司今日收到公司控股股东泰禾投资通知函,泰禾投资、公司实际控制人黄其森先生与海南万益管理服务有限公司(以下简称“海南万益”)于2020年7月30日签署了《股份转让框架协议》,泰禾投资拟以4.9元/股的价格,将其持有的公司19.9%股份转让给万科全资子公司海南万益,对应总对价约24.3亿元。本次交易完成后,万科将成为泰禾集团第二大股东。

不过,此次万科的进股,设置了相当严密的前提条件。公告显示,泰禾系独立经营主体,应以其全部资产对自身债务承担责任,并完成其债务重组事项,万科不会对泰禾的经营及债务等承担任何责任,亦无任何责任提供任何增信措施或财务资助。

在多个项目烂尾、业绩不佳、千亿债务悬顶、实控人被列为失信人等诸多压力之下,有关泰禾的“引战”猜想,无疑是今年地产圈最为热门的话题。

而面对万科抛来的橄榄枝,黄其森和泰禾能否抓住机会重振雄风呢?

万科持“两大条件”入股

在自救逾一年后,泰禾的“引战”之路并不顺利。自今年5月对外发布了相关消息之后,“绯闻”对象名单上曾出现过的华润集团、金茂、保利、厦门建发、厦门国贸等多家央企或地方国企,但均一一落空。

好在近期传言最甚的万科入股事项今天终于“坐实”。据泰禾最新公告,接盘泰禾集团19.9%股份的海南万益,为万科的全资子公司,成立不足一年。本次交易完成后,万科将通过海南万益成为仅次于泰禾投资的公司第二大股东。

截至公告披露日,泰禾投资持有上市公司股份12.19亿股,占公司总股本的比例为48.97%,其中累计质押股数为12.07亿股,占其所持股份的比例为99.07%,累计冻结股数为12.19亿股,占其所持股份的比例为100.00%。

不过,对于此次交易,万科提出了多项必须达成的重要前提:如泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致,债务重组方案能支持泰禾恢复正常生产,能支持泰禾可持续经营,并且该债务重组方案能得到泰禾与万科的一致认可。

同时,万科对泰禾完成法律、财务、业务等尽职调查,且已就尽职调查中所发现的问题的解决方案及拟议交易的方案达成一致,不存在影响拟议交易的重大问题,同时泰禾的资产、债务及业务等不存在影响公司持续经营的重大问题或重大不利变化。

由此可见,此前外界以为泰禾引入的战投会兜底债务,但目前来看万科并不愿意这么做,这些交易的前提条件使万科的股权投资风险全面降低。如果经过努力,泰禾债务危机仍得不到化解,万科则会选择全身而退。

“很显然,钥匙仍在泰禾和债权人手中。”一位业内人士分析认为:“这个框架协议设置,为泰禾的危机创造了一个解困机会。万科一向以稳健著称,该框架协议的签署,将给债权人等各方传递积极的信号,有利于推动债权重组。万科也会积极帮助其逐步恢复正常经营秩序。如果万科不出手,泰禾恐难逃过此次危机。”

泰禾缘何跌倒?

复盘泰禾集团的发展历程,可谓“成也萧何败也萧何”。

作为2010年借壳上市的地产股,这家闽系房企上市后随即走出东南,把“院子”系列为代表的豪宅推向北上广深。出身银行机构的创始人黄其森,巧借金融杠杆这把“利刃”,在2012-2014年,以800亿元的大手笔,在北京、福建等一二线市场集中买地。2016-2017年,泰禾又斥资778.8亿元拿地扩张,个别项目溢价率甚至超过200%。

高举高打的策略,让泰禾的销售业绩得到持续释放。2013年,泰禾销售规模为124.44亿元。仅用四年时间,泰禾便在2017年跨越千亿销售门槛。2018年,泰禾销售业绩达到最高点1303.4亿元,闯入全国百强房企的第20位。2018年,为了布局“泰禾+”战略,泰禾还把触角伸向了养老、文旅、教育等领域,并且大多布局在福建。

但另一面则是,激进策略下,公司的巨额债务也随之而来。2017年末,泰禾净负债率飙涨到474.64%。意识到高杠杆之险后,泰禾2019开始出让资产、收缩拿地,净负债率在2019年年中下降至258.69%。虽然较2018年年末大降了126.15个百分点,但仍处于行业高位。

今年的疫情则成为压倒泰禾的“最后一根稻草”。据公告显示,由于受到新冠疫情的冲击,今年1月底以来公司的销售及回款受到较大影响,导致公司的偿债能力下降,公司债务的到期偿付存在一定流动性风险。据泰禾集团今年一季报显示,公司总负债1900亿元,1年内到期的非流动负债为607.40亿元;同期货币资金仅为55.53亿元。

5月以来,泰禾又摊上了事:实控人被列为被执行人、机构评级下调、多项业绩指标下滑。如2020年7月6日,泰禾集团发布公告称,应于2020年7月6日到期的“17泰禾MTN001”未能按期兑付本金和利息,构成实质性违约。就此,有机构下调了泰禾的评级。

而这一切仍旧指向资金问题。据泰禾最新披露的半年度业绩预告,今年上半年,公司归属于上市公司股东的净利润亏损14.6亿元- 18.6亿元,同比下降193.54% - 219.16%。截至2020年7月7日,公司已到期未付的债务270.65亿元,2020年内到期债务为555.11亿元。

“蝴蝶效应”同时也逐渐在公司微观层面发酵。目前泰禾在北京、上海、杭州等地的“院子”系列项目均出现无法如期交付、烂尾等风险。2019年年报中,泰禾对多个项目进行了存货跌价准备计提。其中,福州金府大院计提存货跌价准备1.77亿元,上海大城小院计提3.26亿元,北京金府项目计提1.59亿元。

万科缘何入股?

尽管并非传言中的“入主”,但此番驰援债务高企的泰禾,万科究竟意欲何为?

从泰禾自身价值来看,据披露,截至2020年5月底,泰禾所开发房地产项目总剩余可售货值约3650亿元,其中预计销售回款10亿元以上的22个项目集中分布在深圳、杭州、南京、苏州、福州等一二线核心城市,主要业态为院子系、府系、园系、大院系等。

其次,在泰禾看来,其自持的多个物业也均分布在城市核心地段,周边有成熟的配套设施,在市场环境好转的情况下,可根据公司战略部署需要,考虑出售变现或作为债务重组资产置换相应贷款,以缓解偿债风险。

对万科而言,此次交易价格4.9元/股,较泰禾集团7月30日收盘价5.98元,折价率高达8折,风险较为可控。如果泰禾能走出困局,其股价势必会回升,万科也将从中得到合理的股权投资回报。

在行业人士看来,如此次泰禾真能走出困局,或能迎来对多方有利的局面。从泰禾的债权方角度,如果泰禾破产后剩余资产无法全额抵债的话,金融机构的债权可能面临打折,维权业主、合作方及员工则需要漫长的清债期,同时以泰禾的体量,破产清算的流程可能会很长,资金成本也会增加。

泰禾的困境,只是地产行业进入“后白银时代”的一个缩影。可以预见的是,行业将加速进入大整合、大洗牌、大重组阶段。此前行业内的洗牌,多数是直接破产重组,即使是引入“战投”,也多数是项目或资产收购,买方从卖方剩余资产中拣走相对优质的部分,卖方无力重生,最终还是走向破产。如果泰禾此次能够走出危机,或许能给面临类似困境的企业带来一个可供借鉴的案例。