10年最严重危机，巴菲特出手了！

来源：证券时报旗下 中国基金报记者 姚波

全球房产基金 正面临10年来最差业绩，甚至有国家的房产基金至今还未能全面开放赎回，上百亿美元资金困在其中。

有危则有机。今年二季度，巴菲特罕见将看好的房产基金打到了投资上限，短期的经济封锁冲击，正为地产基金带来巨大的投资机会。

受疫情影响，富时欧美房产协会全球指数今年前8月创下10年最差业绩，收益率为-17%，而近10年最差的业绩为2011年的-8.1%。经济困境中债务高企、流动性急剧恶化的房地产基金，甚至对金融系统稳定性构成威胁。

今年3月，全球新冠疫情暴发后，房产市场估值困难，英国所有的主要商业地产基金都暂停交易，220亿英镑资金被困在房地产基金中不得赎回。近期有房产投资基金宣布会重新开放赎回，却又让投资者担心可能引发市场流动性风险。

英国一些房地产基金持有的现金非常少，甚至有基金投资组合中的现金只占资产7%至8%，这些房地产基金经理担心在他们重新开放赎回的时候，投资者会蜂拥而至，基金会不得不动用为数不多的现金资产，而一旦赎回加剧，他们就不得不在当前市场中低价抛售，从而形成恶性循环。

英国监管部门提议通过延长赎回通知期，防止流动性错配，但人们担心这种提议可能会产生反效果，这样会鼓励投资者在新规生效前集体撤资。

一位房地产基金经理就表示，这种风险似乎让人回忆起肇始2008年金融危机的房产市场。针对目前房地产基金政策的不确定性以及赎回风险，影响基金前景的因素远不止这些。

日本央行投资REITs亏160亿日元

与往年风险最大的不同之处是，房产基金的走势与整个疫情导致的经济封锁密切相关。每当疫情反复时，投资者就会害怕“商场无人去，租金无人交”。这种非常局面给机构投资者带来麻烦，日本央行不得不将其在REITs上的投资损失做减值处理。截至今年一季度的2019年财年内，日本央行减值159亿日元，这些损失主要来自对J-REITs的投资。

疫情暴发后，东京证券交易所的REITs指数一度下跌50%，随后有所反弹。从整体来看，由于REITs投资分散在不同产品上，日本央行仍然有盈利。日本央行减值的只是纸面损失，却仍然反映了房产市场在非常时期并不安全。

好在今年没有出现房产市场的长期困顿，加拿大出现了房价和REITs投资两重天的景象。随着疫情缓解，加拿大房地产市场又开始飙升，甚至股市都没办法跟上节奏。在大多伦多地区，7月房屋平均售价比去年同期上涨了17%，加拿大全国房价指数上涨7.4%。通过REITs投资房地产的投资者却没那么幸运，安硕标普多伦多证券交易所REITs今年下跌了24%，这是该产品自2008年全球金融危机以来表现最差的一年。

金融危机后的十年里，包括来自中国的移民大量涌入，加拿大的商业房产蓬勃发展，手头阔绰的投资者竞相购买写字楼，强劲的线下消费支出让购物中心价值飙升。但新冠疫情扭转了写字楼和零售商业的前景。不少加拿大房产投资信托公司损失严重。

不仅局限在加拿大，因为关闭国际边境，澳大利亚居民常住人口减少、租赁市场下滑，澳大利亚预计未来几年租金保持在低位，旅游萧条也导致短租市场不景气。澳大利亚央行预计，房价涨幅从明年下半年开始放缓至6%。作为全球最大的REITs市场，美国也不例外。作为受疫情影响最为严重的发达国家，REITs整体价格已经下跌了40%，虽然部分产品出现反弹，但仍然有很多品种下跌幅度达40%甚至50%以上。

疫情冲击或带来投资良机

REITs的根基在于房地产投资的持续性。好的房产投资能够持续数十年甚至上百年，在危机过后价格往往迅速反弹，不少核心地段的房产经历过瘟疫、战争、恐袭、科技进步、经济衰退以及金融危机的冲击。道理很简单：所有人都需要遮风避雨，人类需要繁衍的栖息地，好的地段总是有限的，附着其上的房产价值能够保持相对稳健，尤其在欧洲一些有着数百年历史的主要城区特别明显。

REITs市场不像房地产存续那么久，美国仍是最大的REITs市场，但市场正日益全球化，如今，包括所有G7国家在内的近40个国家拥有房地产投资信托基金。REITs的发展历史也才50余年，已经经历过数次危机，事实证明：危机往往构成好的投资机会。

历史回报超过股市

令很多投资者意想不到的是，如果在1999年互联网泡沫破灭之前投资 REITs，其回报甚至超过股市投资。依据美国房地产信托协会的数据，从1999年2月到2020年2月，富时房地产信托协会全股票REITs的年化收益率达到了15.49%。这一收益率高过同期的标普500指数8.15%的回报，也高过反映小盘股走势的罗素2000成长7.93%的回报。

促成REITs价格下跌的原因往往是出于对形势的误判：全球经济复苏可能会好于预期，疫情缓解可能比想象要快，更多的人会选择出门而不是继续呆在家，商业地产价值的复苏也会快于预期。让很多人担心的REITs收租困难也有所夸大，实际他们多签下长期租约，所拥有的产业不会受到很大影响。

今年额外的一大因素就是全球多国实行“零利率”，且可能维持多年，REITs类似于债券的性质，可以提供稳定的回报，当无风险投资不能带来任何回报时，投资者会很乐意选择回报率更高的低风险产品。

从过去10年来看，美国REITs回报约在3.5%，20年期国债约2%，现在许多高质量的REITs能获得6%的年化回报，20年期的国债利率已经降至0.7%。相对来说，具备一定的吸引力。实际上，全球REITs近3个月已经出现了明显复苏，相关指数已经反弹8.5%。

巴菲特重仓的REITs长啥样

就像好地段房产一样，打折的时候买入总不会有太大问题。伯克希尔·哈撒韦已经注意到其中的机会，在价格最便宜的时候已经加码REITs。

据了解，在美国，各类REITs管理价值超过3万亿美元的总资产，其中在证券交易所上市的REITs拥有约2万亿美元的资产。随着最近市场大跌，整体估值水平已经处在10年低位。在面对这一庞大的投资市场时，直到最近，偏好宽护城河、低估值的巴菲特才开始加码投资。

今年二季度，股神巴菲特买入了580万股STORE Capital，持股量占到了该REITs的10%，这一比率相当惊人。因为通常巴菲特不会持有一家公司超过10%的股份，这也达到了该REITs单只股东的持有上限。据了解，STORE Capital是一家纯租赁REITs，专注于零售以及服务行业的地产，它通常会租给单独的租户。

从STORE Capital的运营属性来看，客户签下租约后，需要自己负责房产税、保险以及维护等其他费用，而STORE Capital只需要拿下客户，就可以常年获得稳定的现金收入。通常，这一租约会长达10到15年，且租户会按约定逐年提高租金。

数据显示，STORE Capital共计有超过2000处房产，主要面向零售及服务业客户，不少为育儿所、家具店、影院及个人护理中心，平均租期有14年之久，租金按每年1.8%递增。目前，旗下房产的出租率达到99.7%。

巴菲特看好此类租赁经营性质，因为这些经营场所往往能够抵御经济衰退或者来自线上的冲击，具有一定护城河效应，比如餐馆经营者以及日间护理中心，他们不需要担心来自线上的竞争者。汽车修理以及宠物护理等服务行业需要人面对面交流，且不管经济是好是坏，这类开支都没有办法完全减免。

此外，STORE Capital需要租户提供关于其运营的相关财务信息，这也是其不同于其它REITs的一个运营特点，可以帮助其掌握运营风险。同时，STORE Capital很喜欢分红，每年的分红率达到5.5%，这点很受巴菲特青睐。

从目前估值来看，尽管有所反弹，但STORE Capital的价格仍然距离疫情之前的高峰下跌30%以上。事实上，伯克希尔为STORE Capital支付的价格是每股20.25美元，比当前价格还低了约25%。

随着疫情得到控制，STORE Capital的收租率在不断提高。截至9月21日，STORE Capital已收到的租金占9月份合同的88%，收款的增加主要来自逐步恢复运营的健身俱乐部。

整体看，2020年第三季度，STORE Capital租金总收款率为87%，而第二季度报告为73%。根据对STORE Capital租户的最新调查，9月份开业的物业比例也从8月份的93%上升到98%。