西安出手调控早有征兆:房价连涨55个月,房屋备案工作从物价局移交住建局
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西安出手调控早有征兆:房价连涨55个月,房屋备案工作从物价局移交住建局

2020年12月01日 16:20:06
来源:21世纪经济报道

西北唯一单核城市站上调控十字路口。

因城施策。11月30日,西安市住房和城乡建设局、西安市金融工作局、西安住房公积金管理中心、西安市自然资源和规划局联合下发了《关于进一步加强房地产市场调控》的通知(以下简称“《通知》”),此次调控从二套房首付比例、商品房预售管理、差别化信贷、加强预售资金监管、加强房地产调控统筹管理等五个方面着手,明确购房门槛提高与市场管控手段趋严。

其中,“在西安市已拥有住房面积在90平方米及以下的居民家庭,购买第二套住房面积在144平方米及以下的,商业贷款首付比例不低于40%;购买第二套住房面积在144平方米以上的,商业贷款首付比例不低于50%”这一条,被业内人士认为,对首改和二次改善的客户有一定影响。

同策研究院高级分析师李霄霄指出,今年西安楼市并不太热,甚至在房价持续上涨之后呈现出需求不足的情况。但相对于去年,今年市区基本没有一万五以下的刚需楼盘了,整体上以改善型楼盘为主。相应地,西安这次加码调控政策属于针对改善群体的定向调控政策。核心政策上面仅针对居民购买第二套住房的贷款比例进行收紧,对应的是已经有了房子的人群,对于首套刚需的客户没有实质性的损伤。

连涨4年的楼市

西安调控升级的一个背景是,11月份国家统计局公布了10月70城房价,从数据上来看,70个大中城市房价涨幅保持平稳回落,但仍呈上涨趋势,其中4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,二手房销售价格环比上涨0.5%。而西安新建商品住宅价格环比涨幅为0.5%,算起来这是2016年3月以来西安房价连续上涨的第55个月了。目前西安房价涨幅排名副省级城市前列。

曾经有网友在知乎上发问:2016至2017年, 西安市房价持续上涨,正常吗?,对此,有观点指出,彼时西安在打击炒房和规范土地市场上有所动作,吸引了更多房企进入西安市场,与此同时,西安开启了史上最宽松落户政策以及人才引进政策战略,西安房价开启了上涨态势。

作为西北地区唯一单核城市,西安出手调控,抑制投资需求,为楼市稳定发展、“房住不炒”祭出一系列政策措施,一改过往相对保守的管控作风。追溯西安最近一次调控,是在2019年6月20日发布西安楼市限购政策。

西安调控早有征兆。不同于其他城市的楼市突然爆发,西安这座十三朝古都,楼市从2016年开始呈现上扬曲线,同时也隐藏着低调的作风,地方政府对楼市的管控风格也以保守见称。

“现在看到的这几栋都已经卖完了。”10月中旬,面对来到项目现场看房的外地客户的咨询,带看的刘生(化名)指着眼前接近封顶的几栋房子说。他告诉客户,项目二期下一次开盘可能会在12月中旬,目前正在申办预售证。在这个外来房企开发的项目里,即将进入销售的那栋楼已经盖到4、5层。

同样在10月,另一家外来房企在西安老城区地段开发的高端项目,在预售证还没有申请下来之前,已经有不少客户前来看房。开发商表示,并不敢大肆宣传,因为意向客户不少,加上限价,项目定价一直举棋不定。

这背后就是西安正在逐渐放开备案价格管理。就在10月份,西安的房屋备案工作,从物价局移交给了住建局。知情人士透露,主要原因在于西安房价涨幅一直没有被控制住,客户投诉也比较多。

房价上涨压力

那么,西安房价备案价格为何有放宽趋势?一个现实情况是,进入三季度以来,西安地价出现猛涨,以高新区和沛东区为最。随着三星、华为、阿里巴巴等的落地,由于整体规划到位、产业先行,高新区在现有区域承载力的基础上,管辖区域不断外扩,苏宁、招商、绿地、中海、碧桂园、阳光城等相继进驻高新区。今年7月,高新区三期一场土拍集结了招商、华润、旭辉、中海、华发、新城、阳光城等多家外来房企争抢,经过68轮报价,阳光城以13.96亿元总价竞得地块,楼面价13000元/平方米,溢价率64.42%,刷新了区域最高楼面价记录。

高新区三期目前已经成为西安楼市一个热点,最近土拍价格已经逼近2万元/平方米。换言之,地价上涨,房价也跟着出现上涨压力。目前该区域在售房价均价也在1.9万元/平方米左右。

2019年的西安全年卖出339幅土地,成交土地面积1414.41万平方米,成交总金额约780.24亿元,平均楼面价3069元/平方米。到了2020年,仅上半年,西安就成交了152幅土地,土地出让金501.5亿元,完成了2019年总金额的2/3,其中有8幅地块楼面价超过万元。

总结下来,调控前的西安楼市有几个很突出的特点:商品房盖到3、4层高即可申领预售证;备案价逐渐放宽,此前由于强管控,很多新盘备案价格无法突破天花板,导致一二手倒挂现象严重,引发多个“千人摇”;房价连涨55个月。

值得一提的是,对于深耕西安的房企而言,面对申办预售证的房屋状况从原来盖到3、4层便可以领证销售,到如今“地上7层及以下的多层建筑,工程形象进度须主体结构工程封顶;7层以上的,须达到地上规划总层数的1/3,且不得少于7层”,又要面临回款周期延长所带来的资金压力,房价会否因此放缓上涨幅度和速度?

“对于一个从2016年开始连涨了4年的楼市而言,整体资金面仍然向好,市场上不缺资金。”一名业内人士如此评价道。无论如何,在很多业内人士看来,作为西北地区唯一单核城市,西安相比西南双核中心的格局,短期内其城市地位还要向成都学习;但长期来看,发展机遇可期。西安楼市调控任重而道远。