新城控股2020成绩单:新掌门业绩亮眼被疑套路深

新城控股2020成绩单:新掌门业绩亮眼被疑套路深

2021年04月08日 16:30:50
来源:中国青年报

日前,“网红”房企新城控股发布了2020年年报,作为新掌门王晓松任职后的第一个完整的报告期,业绩亮眼。营业收入为1,454.8亿元,同比增长69.46%,归母净利润152.6亿元,同比增长20.56%;归属于上市公司股东的扣非归母净利润130.6亿元,同比增长30.80%。

一张不错的成绩单,然而“亮眼”数据的背后,“三条红线”的压力仍在,销售金额和销售面积环比下降,经营性现金流环比竟然下跌了400个亿,一系列数据体现了新城年报的另一面。

营业收入飙涨背后:消失的经营性现金流

新城控股为民企,目前,其控股股东为富域发展集团有限公司,最终控制人为王振华,持股比例61%;第二大股东常州德润咨询管理有限公司持股6.11%,实际控制人王振华通过富域发展和常州德润间接持有公司67.11%股份。法定代表人为王振华之子王晓松。

2019年,新城控股遭遇股价大跌、机构抛售、估值下调。彼时,1987年出生的二代王晓松临危受命、紧急接班。

2020年,对于新城控股而言,并不好过。数据显示,2020年新城控股累计合同销售金额约2509.63亿元,比上年同期下降7.33%,累计销售面积约2348.85万平方米,比上年同期下降3.42%。

尽管其总资产 5,377.53 亿元,归属于上市公司股东的净资产505.91 亿元,分别比上年同期增长16.37%和 31.65%。然而,2020年,新城控股的经营活动产生的现金流量净额为3.82亿元,比2019年的435.8亿元跌去了400多个亿。

此外,新城控股在行业排名上出现大幅下滑,以克而瑞数据为基础,2020年新城控股以1992.1亿操盘金额位居房企第17位,排名相比2019年已跌出前十。

值得关注的是,截至2020年末,新城控股剔除预收账款后的资产负债率为74.12%(踩线),净负债率43.65%,现金短债比2.61倍,踩中一道红线,归为“黄档”;相比2020年6月末指标(YY评级报告统计分别为77.5%、71.6%、0.98倍,踩两道红线,属“橙档”)有所优化。

降负债前路漫漫:表外负债存疑

三道红线,新城控股踩中了一条。尽管资产负债率居高,然而并未影响新城的对外担保。随着新城控股2020年度报告一同披露的,是其2021年度担保计划公告。

2021年,新城控股预计对公司全资子公司净增加担保额度300亿元,对控股子公司净增加担保额度600亿元,对合营公司及联营公司净增加担保额度300亿元。上述议案尚需提交公司 2020年年度股东大会审议。

据《21世纪经济报道》报道指出,从新城控股财报上透露出的迹象,存在隐匿表外负债的嫌疑。从长期股权投资来看。出于追求规模扩张、降低拿地成本并分散风险的诉求,合作开发近年来成为房地产行业的一大趋势,在房企报表上的体现之一是,长期股权投资占总资产的比重。房企在非并表项目公司层面需要按权益比例承担的负债,一般会体现在对联合营公司的担保金额上。

截至2020年末,新城控股对外担保余额733.14亿元,占净资产比重89%;其中,对于非子公司(即联合营企业)的担保余额合计136.05亿元,对子公司担保余额合计597.09亿元。2020年其长期股权投资为223.26亿元,对于联合营企业的对外担保余额/长期股权投资为60.94%。

某研究机构人士在接受《21世纪经济报道》采访时称,长期股权投资是房企在联合营企业的股权投资,对外担保金额则可以视为房企在联合营企业层面需按权益比例承担的负债,则对外担保/长期股权投资这一指标相当于合并报表数据计算的总债务/净资产,可以大致判断非并表项目的债务率水平。

事实上,关于新城控股粉饰财务指标的质疑,一直困扰新城控股。早在2019年,上交所曾发出《问询函》,要求新城控股就利润增加、与关联方资金往来、现金流等5个方面进行补充披露,共涉及16个问题,直指对新城控股利润虚增的怀疑。

“明股实债”之争:“财务魔术”?

《21世纪经济报道》中指出的还有少数股东明股实债的嫌疑。从少数股东权益和损益来看,少数股东权益占比与少数股东损益占比持续不匹配。

通过数据统计,新城控股的少数股东,在过去5年中,尤其2018年以来投入了大量资金,贡献了40%左右的净资产,却只分享了5.07%-14.07%的报表利润。少数股东的资金,5年来的年投资回收率仅在2.88%-9.05%之间。

YY评级在相关研报中曾测算,以2020年6月末时点看,合作开发形成的少数股东权益中,明股实债类占比约44.8%,金额约为136.8亿元;对于非子公司对外担保余额估算160.3亿元;对公司的关联公司供应链ABS募集金额40.1亿元列入表外负债,这三部分表外负债进行明股实债调整后,得出合并表内外净负债率为160.62%。

新城控股被市场称为“小万达”,因其近年来采取“住宅+商业”双轮驱动模式。公司在2020年报中称,其坚持住宅与商业协同互补,有力推动吾悦广场的快速发展,打造最具价值的商业地产平台;吾悦广场在各线城市全面布局,一二线和三四线同步发展,截至报告期末,公司开业、在建及拟建吾悦广场总数量达到156座,其中2020年新开业吾悦广场38座(含5座托管在营项目);公司持有已开业及管理输出的吾悦广场正式达到100座,正式进入百店时代。

新城控股商业地产涉及重资产和轻资产两种模式运营。自持商业地产业态重,资金需求大,回收慢,对流动性要求高。新城控股近期的流动性压力已有所显现。年报显示,2020年其经营获现能力下降,经营性现金流净额仅3.82亿元,较2019年的435.8亿元大幅减少99%,主因在于销售量有所下滑,土储增加较多。不过,其短期偿债压力不大,截至2020年末,新城控股流动负债3775.92亿元,一年内到期的短期债务207.32亿元,账上货币资金624.24亿元,是短债的3倍。

为应对未来的房企资金强监管压力,新城控股在2020年报业绩说明会上称,公司对于未来资金的安排会更有确定性,使公司的资金利用和融资计划更加明确和有效率。在“三条红线”政策背景下,公司拿地金额基本控制在年销售额的40%左右;区域选择上,公司将深耕已进入的城市,在已经进入城市的做大、做强、做深。