2000年以前老旧小区改造，钱从何出？

改造资金将涉及三方面：政府、居民和社会力量

文｜《财经》记者 王丽娜

编辑｜苏琦

城市老旧小区，将迎来一场大更新，2000年前的一大波小区被纳入新中国成立以来最大范围的改造。不少人居住的小区，可能在这次改造中“改头换面”，或将“里子”（室内管道）一起更换。

“2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围，因地制宜实施改造。鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。”3月9日，住房城乡建设部部长倪虹在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上表示。

很多人居住的小区，正在变老变旧，2000年的小区有多少？中国社会科学院研究员、国家未来城市实验室副主任、中国区域科学协会副理事长王业强对《财经》表示， 中国城市中约有五分之一的住宅为老旧住宅，其中2000年前建成的老旧小区约有22万个，涉及居民近3900万户，面积约87.6亿平方米。

改造资金从哪来？

城镇老旧小区改造，是最近这些年来的一项重要任务。在推动惠民生扩内需，推进城市更新和开发建设方式转型，促进经济高质量发展中，具有重要意义。

王业强指出，2000年之前的老旧小区建筑普遍使用年限较长，普遍存在基础设施老化、功能配套不全、居住环境较差等问题。比如，有的小区配套设施像是供水、供电、供暖、排水、电梯等老化，无法满足现代城市居民的生活需求。有的老旧小区外墙剥落、防水性能差、消防设施不完善，存在较大的结构安全隐患。有的小区绿化不足、停车位缺乏、公共空间狭小等问题较为普遍，影响了居民的居住体验，无法满足现代生活需求。

将2000年以前的城市老旧小区都纳入改造范围，这是近年来规模最大的一次。2020年，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（下称“指导意见”）。当时的意见明确，明确城镇老旧小区改造任务，重点改造2000年底前建成的老旧小区。

王业强介绍，2020年的指导意见明确改造对象和重点，提出老旧小区改造应以“微改造”为主，避免大规模拆迁和重建。“这说明当前的老旧小区改造升级已经告别了以往的大拆大建模式，更加注重可持续发展，避免资源浪费和环境破坏，强调通过局部改造提升老旧小区的功能和居住环境。”

关于资金筹集，王业强解释称， 国家出台了一系列政策，明确将老旧小区改造纳入财政支持范围。 中央与地方政府可以通过专项资金、财政补贴等方式支持改造工作。地方政府可以通过发行专项债券，筹集老旧小区改造资金，专项债资金专款专用，确保资金用于改造项目。政府可以与银行合作，推出专项贷款产品，降低贷款门槛和利率。也可以通过金融创新产品（如资产证券化、信托计划等），为老旧小区改造筹集资金。

王业强告诉《财经》，老旧小区改造过程中， 部分项目比如加装电梯、外墙保温等需要居民自筹资金。 这可以通过合理分摊费用的方式，由居民按比例出资。政府可以通过税收优惠、物业费减免等方式，鼓励居民出资参与改造。可以通过商业化运作，比如引入物业管理、社区服务等吸引社会资本参与。还通过PPP（政府与社会资本合作）模式，吸引社会资本参与老旧小区改造。

其实，2020年的指导意见明确了改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。这也就是说， 改造资金将涉及三方面：政府、居民和社会力量。

指导意见称， 按照谁受益、谁出资原则， 积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。加大政府支持力度，将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，中央给予资金补助。支持各地通过发行地方政府专项债券筹措改造资金。支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资，但不得承担政府融资职能，杜绝新增地方隐性债务。商业银行依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量，投资参与各类需改造设施的设计、改造、运营。

一个老旧小区居民经历改造，出资1450元

在老旧小区改造中，居民可能也是出资一方。

在北京的居民张明（化名），居住在北京市三环路附近。那是一座大型的社区，有居民楼近20栋，社区建于20世纪80年代，距今已有40余年。2023年前后，张明所在的小区，进行了长达一年多的多项改造。

张明称，他刚搬进那个社区时，小区道路坑洼不平，管道老化，电线线缆等线路凌乱、垂落。一到下雨天，雨水积水问题频发，还散发出难闻的味道。

在公共区域，则分布着不少私搭乱建的设施。不少楼的一楼住户，将楼前朝南的区域围起来，在里面居住或者种花、养鸟。当初买房谈价时，初步谈完价格将要签订合同时，原房主告诉他楼下还有一个2平米的私建小木屋，如需要使用另外再加价2万元。为了存放杂物，张明一同买下这处小木屋，在房价基础上加价2万元。

2022年，张明的社区开始对公共区域的改造，他所购买的小木屋被拆除。一楼住户私搭乱建的部分，也被统一拆除和清理，在楼前给一层住户留出几平米的区域，统一拉上围墙。违法建设拆除的同时，小区的公共区域均进行了大范围的改造。小区公共道路，进行路面平整和重新铺设。小区公共区域的电线光缆和光纤光缆等均重新更换。绿化区域进行整修，并栽种新的植物。每个楼的栋楼外立面进行整修，统一位置安装空调，楼栋的外墙被刷上新的颜色。 这些项目，作为居民的张明都没有出资。

在小区公共区域的改造进行中时，社区人员来到张明家中，询问住户对室内改造的意见。张明所在的社区改造项目，包括住户室内排水管道更新，这需要拆除室内部分设施，可能还会短暂影响居民的生活，还需要居民自付一定的费用。当然，这项改造尊重居民的意见，如果居民和社区及施工方能达成一致意见，才能入户改造。

张明回忆，因每个住户家中的排水管道涉及上下楼住户的协调，且楼内住户有业主和租户，沟通起来比较复杂，最终经过一两个月的反复沟通，才正式启动。 2023年夏天，张明和排水改造的施工方，签订室内管道更新合同，支付1450元。

当时张明小区楼内的排水管道是铸铁管道，年久之后会生锈或损坏，造成下水道漏水、堵塞等问题。在改造中室内管道被更换为PVC管，室内的主立管道和分管都进行了更换。施工方除负责更新管道，还需要将拆除的卫生间吊顶和厨房等重新恢复。

张明称，施工恢复之后，施工方还负责将卫生间和厨房清理干净，“卫生间管道的外包材料，和家中的墙面颜色不一致，我们提出后，施工方重新购买了外包装材料安装上。”

但各个小区在实施中，也略有不同。张明的另一处住房，也属于老旧小区改造范围。在和社区沟通室内管道的更换时，社区工作人员就表示可以更新管道，负责室内部分设施的拆除和管道更换，但是不负责恢复原样。也就是说 ， 施工之后的还原，如吊顶和管道包装等，需要业主自行处理。因为很多业主对此不同意，这项工作迟迟没有进展。

张明居住的楼房，是一楼6层板房，楼内没有电梯。老旧小区加装电梯，也是城镇老旧小区重点改造的一项设施。张明表示，因楼内不少住户不同意，这项改造也难以推进。张明和社区人员沟通时了解到，4层住户可能需要出资2万余元，“但因三层及以下的住户多数不同意，根本无法达到投票人数。”

对于老旧小区加装电梯面临的问题，王业强认为，首先是制定科学合理的费用分摊方案，考虑楼层、使用频率等因素，确保费用分摊公平合理。其次，建立业主沟通平台，如微信群、业主委员会等，及时了解居民的意见和需求，协调各方利益。第三，加大政策支持力度。政府可以提供财政补贴，减轻业主的经济负担，尤其是对经济困难的家庭给予更多支持。对加装电梯的业主提供税收优惠政策，如个人所得税减免等，鼓励业主参与。同时鼓励引入社会资本等，减轻业主的经济负担。最后，引入第三方专业服务。如引入专业的电梯公司，提供从设计、施工到后期维护的一站式服务，降低业主的参与难度。由物业管理公司，负责加装电梯的协调、管理和维护工作，减轻业主的负担。同时引入社会组织，如社区志愿者、非营利组织等，协助政府和居民推进加装电梯工作。