出售佳程广场 睿富成首个退市REITs

2010年04月09日 22:58经济观察报 】 【打印共有评论0

胡芳洁

4月1日,在香港上市的睿富房地产基金发布公告,股东大会以86%的赞成比例通过相关议案,将出售其唯一资产北京佳程广场、终止基金并取消上市地位。睿富房地产基金将成为第一个从香港退市的商业地产REITs。

2007年6月上市、3个月后曝出租金造假案、三年来市值一直潜水,佳程广场的商业地产REITs大戏终将以退市而落下帷幕。

谢幕

睿富房地产基金于2007年6月22日在香港联交所上市,是一只以北京佳程广场为唯一资产的商业地产REITs,共发行4.3596亿个基金单位,发售价格5.15港元,集资22.45亿港元。

之后,上市不足3个月的睿富房地产基金,就发布公告,直言开发商佳程集团涉嫌对佳程广场的上市租约造假,即通过阴阳合同的方式,将原本只有176元/平方米/月的租金,包装成273元/平方米/月,并成功上市。实际上,自睿富上市之后,香港再无任何新的房地产信托基金上市。

纵观睿富房地产基金自上市以来的表现,几乎全程潜水,近3年来,只有两天 (2007年7月13日、16日)的交易价高于发行价5.15港元。

三年来,佳程广场的出租率一直在下降:2007年这里的出租率高达96%,2008年是88.6%,2009年则降至76.5%;与此同时,其物业收入净额也从2008年2.02亿元,降至2009年的1.80亿元。

睿富基金单位价格由上市日期至2010年2月3日 (即签订出售协议日期)期间已下跌26.2%,而恒生指数及恒生房地产基金指数于同期只分别下降5.6%及8.8%;由于基金价格一直处于低位,其市值一直低于其净资产,2007年至2009年,三年的平均每日净资产折让为20.4%、45.9%、46.6%。

“董事会认为,中国写字楼及物业市场于短期内对睿富房地产基金的营运业务而言仍然充满挑战,乃因经济及营商环境多变;及中国北京甲级写字楼供应持续增加令竞争加剧,对短期的内部盈利增长构成负面影响。”睿富基金在给基金单位持有人的通函中表示,“董事会及管理人已评估睿富房地产基金可采取的不同策略,认为建议出售乃单位持有人获取最大价值的途径,并最有可能确保成功的交易,以符合单位持有人的利益。”

据了解,2009年11月30日,睿富基金开始公开招标,并与52名买家进行了联系,最后确认了一名买家,即丰树印度——中国基金。“董事会认为买方的建议书代表最佳的价格、交易确定性、资金确定性及合约条款的组合。”睿富基金在通函中表示。

划算的买卖

盛富资本国际有限公司董事总经理黄立冲,是睿富基金的一名投资者。不过租金造假事件出现以后,他很快就将全部基金抛售了。“我是比较了解的,造假这种问题一旦出现,很难解决的。”黄立冲说。

在他看来,睿富基金选择在这个时点出售资产来套现,肯定是因为基金持有人因此能够获得比市值更多的现金才会这么做。

根据睿富基金公布的数据,丰树印度中国基金将为此支付约19亿港元,其中包括佳程广场物业估值约33亿港元 (约人民币29亿元)和负债约14亿港元。如果佳程广场按这一价格出售,其净资产将全部为现金和现金等价物,共21.68亿港元,每个基金单位对应的资产净值约4.67港元,明显高于其市值:4月8日睿富房地产基金的收盘价为4.28港元。

“售价29亿元,这个价格是不错的。”第一太平戴维斯估值部董事胡建明表示,“按地上建筑面积计算(约10.3万平方米),佳程广场售价为2.9万元/平方米。2008年、2009年,北京的甲级写字楼销售均价约为2.3万-2.6万/平方米,很少有售价超过2.9万元的。”

黄立冲也认为,目前物业价位比较高,是一个恰当的出售时机。“未来可能会征收物业税、加息,这对于商用物业销售都会有影响,赶在物业税出台、加息之前出售,对于佳程广场而言是一个明智之举。现在的售价,肯定会高于2007年时佳程广场的实际价格。”他说。

据了解,2007年,北京甲级写字楼销售均价约2.3万/平方米。上市3年,本来应该以租金收益作为回报来源的REITs,睿富房地产基金却是通过出售,以物业本身的保值增值实现了基金持有人的利益。

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作者:    编辑: liliang
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