建信基金投研部访十大行业

2009年09月17日 05:30中国证券报－中证网【大中小】【打印】共有评论0条

共和国六十大庆前夕，建信基金管理公司旗下首个指数型基金产品--建信沪深300指数基金(LOF)获准募集。在后金融危机时代，在中国经济领先全球复苏的背景下，在中国股市从去年底反弹至今的市场环境中，作为沪深300指数重要成份的各主要行业及其代表性公司，其发展预期如何，其投资回报如何？中国证券报记者与建信基金投研部门携手走访了十大行业的十家代表性上市公司，以此管窥沪深300指数成份股的成长前景，为读者提供有效的投资参考。

2009年上半年，金融街(000402)净利润同比增长445.70%。行业分析人士表示，随着金融街今年底和明年开发项目的集中结算，以及部分项目转为投资性房地产项目从而获得公允价值变动收益，公司的价值将逐步得到体现。

该人士表示，56亿元公司债成功发行，凭借健康的资产负债表和充裕现金，金融街在项目收购和开发上将有更大空间。

项目储备助推业绩增长

2009年上半年，金融街实现营业收入约15.04亿元，比上年同期增长33.91%，实现净利润约7.55亿元，比上年同期增长445.70%，每股收益0.30元，其中房地产开发业务收入增长81%。净利润大幅增长主要是因为金融街中心项目、德胜国际中心部分房产计入投资性房地产，导致公允价值变动收益增加。

目前，金融街已开业的自持物业中，包含出租、经营两大类项目。出租类项目约30万平方米，主要包括北京金融街区域的写字楼、商业项目及德胜国际中心部分写字楼。其中，金融街中心为2009年5月新入市的自持项目，写字楼部分可出租面积约为5.26万平米，到6月底出租率约为33%，截止到8月底，出租率已达到95%左右。经营类项目14.14万平方米，为北京金融街区域的丽思卡尔顿酒店、金融街公寓、金融家俱乐部及惠州的喜来登酒店。

公司目前已获取近700万平方米的土地储备，分布于北京、天津、南昌、重庆、惠州，其中约43%位于京津地区。大部分为销售型物业，产品涵盖写字楼、公寓、别墅、普通住宅等多种类型。

行业分析师表示，出租与开发兼具的运营模式是地产行业未来发展的方向。公司既可依靠稳定的现金流度过行业低迷期，又可在行业牛市中实现业绩的爆发性增长。

自去年下半年始发的商务地产下行周期中，金融街在写字楼、商业、高星级酒店各业态的租金、出租率均表现优于大市。分析人士表示，公司物业主要集中在金融街区域，该区域在租金和客户的稳定性都比较高，使公司足以保持持续稳定的租金收入。

公允价值计量释放盈余

金融街对其投资性房地产采用公允价值计量，这一会计处理方法虽在A股主流地产股中并不多见，但在国外已是市场的惯例。

业内人士表示，以物业出租为主的商务地产投资商以经营稳定、风险较低而见长，但业绩释放受制于租金和出租规模增长的平缓，而导致价值被低估。采用公允价值计量可以剔除掉对盈利影响较大的成本法中的计提折旧或摊销；同时，投资性房地产以其会计期末资产的市场公允价值为基础调整账面价值，市场公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，从而更客观地反应公司真实的经营状况。

据了解，金融街目前从投资性物业所在地的政府房管部门获取可比项目的成交价格数据，并经过多方面的逐项比对和修正来得出评估标的项目的最终公允价值。在此基础上，再减去按此价格转让可能发生的营业税、土地增值税等相关费用后入账。

这种方式使得房地产投资商和开发商一样在地产上行周期享受了房价上涨带来的收益，让房地产投资商和开发商站在了同一起跑线上。

公允价值重估盈余并不仅仅只是即期、一次性的。从中长期看，金融街区位良好的中高端物业由于其稀缺性和所在区域的不断成熟，价值是不断上升的，足以保证重估盈余的持续性。更为重要的是，随着物业组合的不断扩大，新竣工物业不断从以历史成本计量的存货/在建工程转为以公允价值计量的投资性房地产，这种重估盈余更为巨大。

分析人士表示，基于金融街目前的项目储备，其在建、拟建投资性房地产竣工后带来的公允价值重估收益将在未来几年持续释放。而随着公司自持物业收入的逐步提高，也将逐步为公司贡献可观的现金流和净利润，成为公司抵御开发业务业绩波动风险的稳定器。

在经历了2008年的调整和2009年初的谨慎观望后，随着刚性需求的释放、利率低企和通胀预期抬头，中国房地产市场复苏迹象非常明显，呈现出价量齐升的良好局面。1-7月，全国商品房销售面积41755万平方米，同比增长37.1%。商品房销售额19600亿元，同比增长60.4%。7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%，涨幅比6月份扩大0.8个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比6月份扩大0.1个百分点。

虽然近期由于房价上涨过快，政策出现了一定调整迹象，但在出口企稳依然面临不确定性，整体经济急需地产投资的持续增长接替政府大规模财政刺激的背景下，我们预期直到明年上半年，地产行业都可能处在一个相对温和的政策环境之中。

估计未来几个月里，地产市场整体销售量依然可能处在一个相对健康的水平上，地产建筑活动在后期仍会强劲恢复，在流动性宽松和供给偏紧的双重作用下，房价继续上涨的过程短期内并不会终止，但上涨的速度可能会有所趋缓，整体市场的泡沫化风险也会有所释放。地产上市公司的盈利增长还将持续，并对后期股价的继续上行提供进一步支撑。

我们相信，地产行业过去，现在和未来都将是中国经济增长的“核心动力引擎”之一；我们也相信，在这个行业的精心耕耘，悉心探索，能够使得您的财富梦想与中国经济一起成长。

建信基金管理公司近期公告显示，旗下首只指数型产品建信沪深300指数基金(LOF)将于9月21日起募集，募集时间为9月21日至10月30日。该基金主要投资于沪深300指数成份股，通过严格的投资程序约束和数量化风险管理手段，力争实现跟踪偏离度和跟踪误差最小化。

本月以来已有数只指数基金先后入市。通常观点认为，指数基金的密集进场将助力市场进入良性循环，今年未来几个月包括沪深300在内的市场主要指数的表现值得期待。

目前，经济复苏的预期并未逆转，尤其经过7月底以来市场调整，A股市场的长期投资价值已经显现。此时，沪深300指数作为中国市场的代表性指数再次受到投资者的广泛关注，该指数的权重股个数虽然只占了全部个股的不到20%左右，但其市值却占到整个市场的约80%。2008年年报显示，该指数样本股总净利润为8378亿元，占沪深两市上市公司净利润总额的95.89%。因此，选择沪深300指数基金，以指数化投资方式投资沪深300指数成份股，被认为是寻求市场优质个股的整体投资机会最简单可行的方法。

事实上，今年以来沪深300指数基金以其突出业绩受到了广大投资者的欢迎，并引发了指数化投资的潮流。银河证券基金研究中心的数据显示，上半年业绩最优的沪深300指数基金涨幅高达70.82%，而同期标准股票型基金平均收益率仅为50.32%。

目前短期市场震荡格局仍未结束，板块轮动的频率或将加速，广大投资者面临选“基”难题。此时投资者的目光再次转向被动性指数投资，对沪深300指数基金表示兴趣。顺应这一趋势，不少基金公司近期积极推出沪深300指数基金。

公开资料显示，今年以来建信基金旗下基金产品整体业绩出色，显示出良好的投资管理综合实力。7月初晨星(中国)发布的今年以来领跑市场反弹的基金公司排名称，建信基金旗下股票型基金凭借良好的综合业绩，在60家基金公司中排名第13位。

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◆房地产篇

建信点评

钟华

沪深300指数房地产业主要成份股：万科、招商地产、中粮地产、泛海建设、华侨城、苏宁环球、保利地产、首开股份、金地集团、中华企业等