恒大香港上市实现大逆转

2009年11月13日 22:26中国产经新闻报 】 【打印共有评论0

“高调高打”资本泡沫现临崖之险

本报记者 王超报道

11月5日,恒大地产香港交易所挂牌上市,公司董事局主席许家印夫妇凭借所持有的约102亿股股份,最新市值高达479.4亿港元(约合422亿元人民币),超越比亚迪王传福396亿元身价,荣登内地富豪榜首。而去年恒大还处于破产边缘。

2008年3月20日,恒大地产首次IPO宣告不利,当时摆在许家印面前的是100亿元的负债。随后,不甘心失败的许家印开始了绝地反击。“薄利多销和私募资金成为许家印‘两大法宝’。”北京理工大学房地产研究室主任周毕文在接受《中国产经新闻》记者采访时说。

首次上市受挫之后,恒大顺利地从私募中获得5.06亿美元,包括向德意志银行、美林在内的机构发行近4亿股新股。而且,恒大又启动了“降价抛盘”的计划。全国13个城市将近20个楼盘同时开盘,并全线以7.5折的“成本价”销售。截至2009年9月底,恒大地产已录得合同销售230亿元。

资金链无忧之后,恒大开始在全国大举拿地,土地储备短期内迅速膨胀,多个城市的“地王”都被收入囊中,如40亿元的广州东塔“地王”和19.355亿元的石家庄025地块。据招股文件显示,恒大已经成为中国拥有最大土地储备的开发商,总建筑面积约达5120万平方米。未来3~5年内将具备充足的土地储备,物业开发高速进展,并计划继续以滚动开发方式维持约5000万平方米土地储备。

手里有了更多的土地,恒大也就有了吸引投资者的资本。这也是此次恒大能够顺利在香港上市的主要原因之一。

但许家印的“高调高打”也给恒大的发展留下了隐患。“大规模强充式的占地‘大手笔’很容易引起资金链的问题。”周毕文表示,“恒大上市融资为50多亿元,与此前传出的80多亿元有了较大幅度的收缩。因此,恒大储地要量力而行,最好把钱放在已有的项目开发上。”

招股文件亦披露,恒大于2007年8月获一项额度5亿美元的结构性保证贷款,并将于2010年10月31日到期。截至2009年6月底,恒大地产的借贷共为99亿元人民币。恒大还曾在2008年出现没按时还款的情况。

而美联物业市场研究部总监张大伟不认为恒大会有资金链之忧。他在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,既然恒大能够上市就说明其资金还是比较充裕的,要比内地其他的公司要好,应该不会出现资金问题。而且,国家还没有一个相关机构监管开发商囤地行为,土地出让金也可以延期支付,这都为企业囤地创造了“便利”。

但是,这些“便利”很可能即将走到尽头。许家印成为内地首富的当天,住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林透露说,鉴于目前经济回暖、房地产市场向好的形势,去年出台的一系列楼市优惠政策有可能在今年底到期终止。这其中就包括了“放宽对地产商的信贷和土地出让金缴纳”的政策。

假如优惠政策真的不延期,很有可能会对恒大等一些房地产公司产生较大影响。信诚证券联席董事涂国彬在接受媒体采访时指出,中资地产股受未来政策的影响较大,随着银行信贷收紧传言的弥漫,市场对于地产股的上市还存在一定的谨慎心态。

国泰君安(香港)地产分析师姚嶢甚至建议股民“远离”内资地产股。“基于2009年中期业绩数据及最新的市场调研,我们认为大部分中资发展商2010年的赢利已基本锁定,但2011年后面临诸多不确定因素,缺乏赢利可见度。因此,我们将建议估出大部分中资地产股。”他说。

股市未来扑朔迷离的同时,恒大还不得不进行内部调整和策略转向。“房地产行业实行薄利多销,需要公司有很强的实力,不断地推出新楼盘。而土地资源又是有限的,所以恒大不可能将这种模式长时间地持续下去。”周毕文指出。

投资者报主编何刚也指出,政府先后推出的限价房、保障房,挤压的就是类似于恒大这种以中低档房作为核心产品的房地产企业。

而且,“规模扩张之后,恒大还要面临的挑战是管理能不能跟上,能不能吸纳足够的人才,尤其是职业经理人。如何处理好企业成长和职业经理人待遇已经成为我国家族企业的通病。”周毕文说。

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