碧桂园进城:土地模式生变

2009年11月14日 08:47中国经营报 】 【打印共有评论0

如果不是遭遇阻击,杨国强也许成功夺下碧桂园成立以来的首幅“地王”。

从5月份进入肇庆、增城等地招拍挂市场抢地,到10月初以8.6亿元拿下佛山禅城区中心地块,由“围城”变“进城”,再到10月29日科学城地王“百轮大战”惜败雅居乐,碧桂园在土地市场的华丽转身让人惊诧。

这个土储超过4000万平方米,以低成本协议拿地、郊区大盘开发为主要模式的家族企业,正在用一种坚决的姿态告别以往备受争议的土储模式。

进城

“早在年初,我们就在论证进入城市中心的可能性,”一位在碧桂园负责土地拓展的内部人士告诉记者,从最终汇总集团的资料显示,碧桂园过去两年在土地上的投入产出比并没有预想中的好。

基于此,杨国强2009年初就给碧桂园定下了“深耕广东、培育省外”的战略,而碧桂园从2008年下半年省外开始集中开盘,6月至11月期间推出约20个全新盘。

“集团2009年购地重点将放在广东省。”碧桂园总裁兼执行董事崔建波的表态正是其土地思变的直观写照。

碧桂园新模式在于,依托广东省已开发城市的大盘效应,在项目周边新拿小幅土地,然后加速开发,周期缩短至3~4个月,由大盘开发模式之外,再加一种“短平快”模式。

夺地

碧桂园历时5小时、经历101轮竞拍抢夺“科学城地王”的疯狂举动,被一位参与当日土地拍卖的开发人士评价为“一反常态”。

满堂红研究部高级主任肖文晓质疑,碧桂园一向崇尚低价拿地大规模开发,如此动作或许与其最近是否有融资动态以及在楼市发展的新阶段其开发战略有所改变有关。

广州不只是碧桂园发力招拍挂市场的唯一之地,早在10月12日碧桂园拿下佛山禅城区澜石旧改B地块,真正意义上进入城市中心区。

“我们预计,杨还是要发挥碧桂园快速开发的能力,尝试城市中心高端项目的高周转率。”上述开发人士指出,碧桂园如今动作频频,意在保持“快速开发、快速销售”高周转的同时,寻求新的利润增长点。

“对碧桂园来说,进入城市中心、参与招拍挂流程、寻求土地合作,每一个新的变化都是对既有模式的挑战。”香港大福证券房地产分析师王丹称。

最直接的反映是土地成本的陡增,2008年底,碧桂园4436万平方米的土地储备,平均楼面地价仅230元/平方米。如今碧桂园通过招拍挂竞得的地块,楼面地价多在1000元/平方米以上。

“强硬一点”

“碧桂园在总结、在思考,在为更上一个台阶做着必要的准备,”素来寡言少语的碧桂园在2009年中报中如此感性地剖析自己。

敦促碧桂园思考的,正是上半年销售与利润都不景气的现实。2009年上半年销售额突破百亿的房地产企业共有7家,其中万科、保利、中海、富力、雅居乐、恒大等华南巨头“雄霸天下”,而长期占据广州交易量头把交椅的碧桂园却只有92.08亿元。不仅缺席百亿俱乐部,碧桂园中报显示的毛利也由2008年上半年39.07亿元下降到2009年同期的29.29亿元,大降25.1%。

这样的大步落后显然为杨国强所不能容忍,“虽然boss对碧桂园模式的成功坚信不疑,但是他认为从2008到2009年,公司太优柔。”上述碧桂园土地人士告诉记者,“要强硬一点。”

于是,碧桂园在土地和销售双双发力,且在资本市场也不落下。9月初,碧桂园宣布发行一笔3亿美元、票息为11.75%的5年期优先票据,随即该笔融资又被扩大到了3.75亿美元。

该笔优先票据的高额票息换来碧桂园手上80亿元的现金,难怪中银国际预测“碧桂园今年9月融资约3.7亿美元后,将更加积极地收购土地。”

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