郦松校捣腾中新地产被指转移优质资产

2010年01月22日 22:55华夏时报 】 【打印共有评论0

本报记者 袁晓澜 北京报道

火热的楼市,也没能救得了中新地产(HKG:0563)。2009年年初,因为债务危机,中新地产差点成为第一家破产的房地产上市公司,然而去年下半年疯狂的楼市,也没能将这家处于水深火热的公司救出,中新地产最终成为了中国内地房地产史上第一家被变卖的上市公司。

而其高速扩张,又迅速坠落,掌门人断臂求生,转移优质资产以求东山再起的细节又与当年的顺驰何其相似,孙宏斌的悲情故事在郦松校身上再度上演,这也为高速发展的房地产企业又提供了警醒的案例。

银行催账耗尽中新流动资金

苦撑一年后,中新地产的所有问题再也遮掩不住了,终于在临近2010年春天时爆发。

1月19日,上实控股和中新地产联合发布公告称,以总价约27.46亿港元的现金有条件收购中新地产5亿股旧股,同时认购6.84亿股新股。交易完成后,上实控股将拥有中新地产扩大股本后约45%股权,成为单一最大股东。此举使得上实控股土地储备大增2.7倍,成为内地前二十位开发商,而中新地产最终成为了中国内地房地产史上第一家被变卖的上市公司。

让人疑惑的是,2009年房地产销售的火爆,已经让很多房地产企业起死回生,而中新地产为何没能撑过去?

中新地产营销部总经理陈宁向《华夏时报》记者表示:“2009年全年销售和出售项目所得为80多亿,销售业绩超过了往年水平。但由于公司股市长期停牌,导致银行对公司催债,销售利润都用来还银行了。”

从中新地产公布的自2009年5月1日至2009年10月31日的中期报告显示,其经营业务现金7.41亿港元,投资活动(即出售项目)产生现金净额16.45亿港元,但还贷等融资活动就用去现金22.43亿港元。以至于公司所赚的现金净额仅为1.43亿港元。而其银行贷款总额仍高达16.95亿元,其中一年内要求偿还的银行贷款有7.45亿港元。

实际上,为了筹措资金,2009年6至8月期间,中新地产连续出售了5个项目公司股权,但最后的两笔交易经中新地产董事长刘义证实已经流产,而最早成交的一笔交易是以亏损2亿元的代价出售。

而此次出售公司股权,中新地产公告称,将有利于公司复牌。

中信证券地产金融分析师丁勇才向《华夏时报》记者表示,长期停牌将使银行对企业失去信任,不敢再贷款给企业,如果能复牌,则代表了公司是在正常经营运作,银行也能更放心地放款。

导火线,淇澳岛项目

中新地产作为一家上规模的上市公司,从2008年金融危机以来就身陷债务危机,业内分析认为,这是其高速扩张拿地,但又无法为后续发展合理安排资金造成的。

创立于1999年的中新地产,于2003年在香港联交所主板上市,而真正夺人眼球始于2007年在土地市场的疯狂扩张。公开资料显示,2006年4月,中新的土地储备只有300万平方米,但到了2008年,已高达1500万平方米,名列行业前茅。

2006-2007年两年时间,中新地产也通过两次境外融资共取得44.6亿港元用以买地,2007年9月,中新地产从另一开发商手中以31亿元拿到珠海淇澳岛项目,被认为是中新地产债务危机的导火索。

资料显示,该项目土地面积222万平方米,但仅有20%可用于地产开发,容积率是2.0。

“这相当于建造一个城市,首先将投入大量的资金用于基础设施,这对于没有雄厚资金背景的开发商来说是个很大的考验。”一开发商向记者表示。

目前,淇澳岛项目已缴清地价款,并获得土地使用权出让合同,但仍未拿到规划许可证和施工许可证。

而对于这样一个已投入31亿真金白银的项目,想要退出也不是那么容易。但继续投入,中新地产又没有足够的现金流来支撑该项目的发展。

在金融危机中,企业的现金流无比珍贵,31亿元现金流被占用,但项目效益产出却遥遥无期。这也使得去年5月中新面临11亿港元的可转债危机,使中新地产命悬一线。

开发商:郦转移优质资产

现年45岁的中新地产创办者郦松校,曾就职于建设部和物资部等单位,行事低调,很少在公开场合露面。1996年下海打拼到了2008年,积累的个人财富已位列当年《福布斯》中国富豪榜第73位。

“低调”、“敢闯”这些浙商特点,在郦松校这个浙江省诸暨县人身上显露无遗。而在一场场攻城略地的战争中,郦松校似乎对颇具理想色彩的珠海淇澳岛项目情有独钟,在债券危机的时期,一直对这个项目不离不弃。

2009年8月24日,中新地产公告称郦松校辞任董事局主席,当时业内就猜测其是为退出中新地产铺路。在之后的11月,郦松校向财团君图国际出售其控制的启帆集团(00646.HK)6亿股股份,持股量由约68.81%降到约15.07%,拱手让出了控股权,涉及金额9000万元。郦松校此举似乎在收缩战线,为打造淇澳岛项目在做准备。

根据1月19日上实控股与中新地产发布的联合公告,中新地产的原董事长郦松校通过旗下的全资公司Turbo Wise,以25亿港元的价格回购了中新地产淇澳岛项目的全部权益,而中新地产则保留了该项目约15.7亿人民币的负债。

而郦松校付款的方式也比较特别,25亿港元的项目款,第一年付1亿港元,剩下24亿港元可以分三年付清。购买淇澳岛项目的首付款金额与出售启帆公司股份所得相近。

中新地产发出的盈利警告公告显示,淇澳岛项目账目价值约为43.8亿港元,而其截至2009年12月31日的市价仅为22.5亿元人民币,该项目的减值亏损约20亿港元已在中新地产2009年度的综合财务报表中予以确认。

一位开发商向记者表示,将项目亏损减值之后才卖,明显是郦松校把优质资产转移了出来,把亏损留给了中新地产。而25亿港元的成本比之前中新地产31亿元人民币的成本要低,再加上该项目郦松校很熟悉,操作起来也更容易一些。

更让这位开发商看不明白的是,现在这么疯狂的土地市场,某块土地减值20亿,几乎不可能,现在来看还没有亏得那么厉害的土地。这里面可能存在猫腻,或许这块地值很多钱,但是上实不愿意出那么多钱来买,双方谈判的结果就是,郦把这块资产剥离了。

刨除性格里的狂妄色彩,郦松校的命运与顺驰的孙宏斌又是何其相似:高负债扩张,导致资金链紧张,断臂求生无望,只好卖掉苦心经营多年的企业,最后转移优质资产图谋东山再起。房地产行业的又一个顺驰倒下了,在民营房企激进的高负债扩张策略下,下一个会是谁?

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作者:    编辑: lizy
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