温天纳:拯救楼市最后的机会

2010年04月26日 13:42凤凰网财经 】 【打印共有评论0

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温天纳

在三月底,内地一位60多岁的农村老太拿着一份报纸走进北京一家地产经纪行怒吼:“快看,人民币要升值了,房价还能不涨吗?你帮我房子标价定得太低了!马上帮我的房子提价两成!如果有人出价,你就再帮我提价一成!”

三月份的内地,特别是北京,进入了“全民皆楼”的时代,人人都是楼房专家,早前对人民币的升值预期更令房地产市场火上加油。

为拯救楼市免于爆破,中央政府不断推出层出不穷的调控楼市政策,虽无奈,但是在在所难免。在上月,内地一边厢是房价快速拉升,另一边厢是购房者热情空前高涨,不少楼盘不断出现吓人的抢购局面。北京3月新楼盘的价格环比上涨22%,同比82%;二手房的环比也上涨近15%。

3月份暴涨更有一个怪异之处,就是北京取代了深圳,成为全国楼市的巅。其第二名是广州,升幅13%,其它一线城市,没有一个超过一成。部分原因可能是,北京楼市并未经历过真正的下跌,炒家有恃无恐!

那么除了炒家外,究竟谁在买房?其实,买房的人主要是担心如果再不买就买不起了。目前内地购房自住的人主要有两种,一种是首次置业者,一般是小家庭,首期由父母支付,有些时候,如果是已婚夫妻,更是由男女双方的父母(共四人)共同资助,六人共同供款,。

另一种购房自住的人是为了改善生活的换房人士,这些人一般在北京已有房子,并有若干资金,他们通常先将自己的房产出售套现,用以支付大房子的首期。

随着房价大涨,外地资金也大量流入北京楼市,在北京各个楼盘售楼处和地产经纪行,涌现了大量的外地购房人士。外地投资者所占的比例甚至去到一半,他们少部份是自住,更大部份是属炒楼兵团。

世界上是没有不爆破的泡沫,中央政府如果不出招,泡沫越吹越大,后果不堪设想。在人民币升值的问题上,除了资产泡沫之外,中央政府另一个考虑点就是内地的发展形势是否被高估?社会能否承受人民币升值带来的冲击。

在周末期间,笔者在新加坡阅读了一篇题目为《内地被高估,美国将复兴》的文章。的确,目前不少欧美或旅居当地的学者均认为,内地面临着产业升级、在“创新社会”的道路上,前景未明,实力有可能是被高估了。

高或低是一个对比性的问题,现在国际舆论最喜欢比较中国和美国,按照近期的学术研究报告,美国目前财政状况有将近13万亿美元的国债,接近GDP的9成,人均欠债4万多美元。如果把各级政府、企业、家庭的欠债总额全加起来,则高达55万亿美元。

内地却在迅速崛起,并成为美国最大的债主,中国取代美国看似指日可待。不过,若我们回头一看,大家可能会记得,20年前也非常流行 “美国没落论”,日本当时也被吹捧为未来的世界第一。但是,一切都是美丽的误会,该段时间原来只是美国经济高速增长的前夕。当时被认为能买下美国的日本,原来到了强弩之末,步入漫长的长期衰退。按近期非正式的统计,日本人均实质GDP比美国低3成,两国早已处于不同的发展层次。

2010年美国的社会栋梁,在20年前大部份已上大学或大学毕业。美国总统奥巴马在当时也将近30岁,到了思考社会和探索未来的年龄。20年过了,当年的大学生毕业生现已成为国家、社会、企业的领袖。他们当然会记得这20年国家经历的上上落落,最终美国还是保住了世界第一强国。

目前,美国经济复苏步伐明显,而其他国家的复苏倒没有这么明显。另外,经济的发展,重点也在于人口素质。有美国报告指出,美国的人口在2050年时将再增加一亿,总人口达到4亿。美国人的生育率比欧洲和日本高出5成,比内地高出更多。30年前美苏冷战高峰期,苏联人口多于美国。不过,未来40年后,俄罗斯的人口将不到美国人口的1/3。届时,欧洲和东亚可能有1/3以上的人口超过65岁,美国这部份的人口可能仅占其总人口的五分之一。美国的平均人口年龄,可能将比内地要年轻,美国的教育政策更大大强化了当地人口素质

美国吸纳优质移民的能力极强,这些移民具备创业精神、冒险勇气、愿意艰苦奋斗,过去成为美国经济的重要动力。在未来40年将进入全球老龄化、劳动力短缺的时代。各国将展开优质人口的争夺战,美国的吸引力优势巨大。

美国人创业精神比其他国家的人高,其中目前美国更占世界研究与开发总投资的1/3,也是这原因,直接导致了当地生产力的高涨。美国工人的人均生产力,更是内地工人的10倍。

有学者认为内地在某些方面则更像上世纪80年代末的日本,战后日本的经济奇迹,和其上世纪50到70年代年轻的人口优势有关。那些年轻人生育率极低,上无养老之负担,下无养儿育女之繁责,可以集中精力在公司打拼,甚至不惜“过劳死”,创造“日本制造”的传奇。不过,在日本人口进入老龄化后,只用了十几年的时间,日本人均GDP就比美国低3成了。

内地经济奇迹,主要也是靠着上世纪50、60年代的高出生率,以及80年代的独生子女政策。在过去30年,内地拥有庞大的年轻劳动人口,需要供养的人口比例较小。这有助压低劳动力价值,创造了“中国制造”在国际市场上的优势。在独特的人口政策下,当时内地社会保障和教育投资成本较低,国家可专注于发展经济。不过,现在内地也正迈向老龄社会,与过去20年的日本的确有点像。

在上世纪80年代日本已摆脱了以低薪为基础的劳动力密集型经济。三高(高工资、高福利、高技术)另到日本劳工成为世界上最贵、但生产力最高之巅。若劳动力创造的附加值能超越自身所需时,剩余的资源份额当然可被用来照顾老年或弱势社群,这就是日本“先富再老”的经济模式,大大减低了人口老化的冲击。不过,内地则面临“未富先老”的挑战,如今仍然依赖低薪的劳动力密集型制造业。现在内地面临着产业升级、走向“创新社会”的挑战,笔者在年初的新书著作中也有深入探讨相关的问题。

在国家规划“十二五”的时候,当务之急可能就是需要将“国强民富”微调为“民富国强”,全力提升产业的发展,迈向成为高技术高增值的“创新社会”。

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作者: 温天纳   编辑: fujs
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