十一、“银子装进口袋，把风险留给银行”？

地产商本来想悄悄地发财，不料出来个胡润等各种国内富豪排行榜，房地产富豪几乎连年占据半壁江山。

“暴利”，用经济学的术语解释，就是超额利润，即超过正常利润的那部分利润。

产业经济的规律表明，通过创新和承担风险获得的超额利润，对社会有益；而垄断的超额利润是垄断者对消费者、生产者或生产要素提供者的剥削，是不合理的。

一些专家认为，无论如何，“品牌”不是“暴利”的遮羞布。房地产业就是通过垄断获取的超额利润。

由中央统战部、全国工商联、中国民（私）营企业研究会等作的一份调查结果显示，我国私营企业行业利润差距大，房地产业的利润大大高于其他行业，税后净利润比处于第二位的电力煤气业高1倍多，比平均水平高5倍。

房地产业，在中国一直是个具有诱惑力的行业，主要原因就是房地产投资可以利用财务杠杆以小搏大。

据央行的调查估算，近年来百分之七八十左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷；同时建筑商垫资开发已是业内不成文的规矩。与此同时，很多开发商还通过“内部认购”、“内部认定”的形式在拿到预售许可证前就开始卖楼，玩起现金流游戏。

正因为房地产企业与其他企业不同，存在着建筑商垫款和客户的预售款这一其他行业不可能具有的优势，因此，与20%左右的销售利润率相比，一些开发商的投入产出比就可达到数倍甚至数十倍。“将银子装进口袋，把风险留给银行。”专家指出，房地产开发企业自有资金逐年下降，说明房地产企业在吹大金融风险的泡沫。一项调查显示，房地产业自有资金的利润率竟为同期社会平均利润的10倍以上，2002年甚至高达16倍。

业内人士反映，在考察房地产这一特殊行业时，房地产开发企业的自有资金利润率，比行业平均利润更能说明问题。

综合上海市统计局公布的数据发现，近三年来，上海房地产开发企业的自有资金逐年下降：2001年为18。84%；2002年为17。53%；2003年为16。94%。

但同期房地产开发企业的自有资金利润率却居高不下：2001年高达38。12%；2002年达到86。36%；2003年达到74。24%。

房地产开发商究竟是如何获得暴利的？业内人士反映，房地产行业暴利的玄机主要在以下三个环节：

一是开发前走门子，囤积土地。

从某种程度上说，房地产的超额利润一部分来源于政府对土地的垄断供应，即行政性垄断。

表面上看，全国房地产企业超过4万家，是充分竞争行业，但由于房地产业的上游土地市场是政府独家垄断，政府“一个口子”供地的土地储备和招拍挂政策，实际上充当了土地供应的垄断商角色，这部分垄断利润很大一部分通过协议转让流入房地产企业。

在国外，土地占整个房地产成本的一半以上，而在我国，地价占房价的比重不过20%左右。如果说土地批租是房地产行业高利润的源头之一，那么征地和拆迁中的低补偿则是其来源之二。

2003年7月1日以前，全国城镇有偿出让的土地中，以招标、拍卖等方式出让的仅占5%，95%是协议出让。

一般而言，透明度极低的协议转让的地价不到挂牌招标地价的1/2。

以2003年12月8日，北京市首宗拍卖的地价为例，其底价是4。3亿元，最终的成交价是9。05亿元，若以“协议出让”，价格不会超过底价，由此可窥见开发商在拿地环节上的暴利空间有多大。