六、剥去房价上涨各种冠冕堂皇的“外衣”

不断攀升的房价，似乎成为一部“压榨机”，购房者在房贷上透支了未来数十年的消费能力。那么，究竟是哪些非正常因素抬高了房价？

国务院发展研究中心的有关专家指出，要稳定楼市，必先剥去房价上涨表面上各种冠冕堂皇的“外衣”，示人本相。房价飞涨不是某个原因、某个力量单方面作用的结果，而是多重因素、不同利益主体相互影响、纠合，共同推动了房价上涨。不铲除这些非正常因素，降温楼市无异于抱薪救火，“薪不尽，则火不灭”。

———价格联盟：开发商拉高房价？

楼评人士蔡为民指出，2000年以前，刚复苏的房地产市场遵循的是成本定价，商品房售价基本上是成本加合理利润；2001年至2003年走向火热的楼市选择的是市场定价，房价基本由供求关系决定；而2004年以来，楼市进入由开发商决定市场、自由定价状态。伴随着住房需求不断释放，楼市开始成长、繁荣，而各地的大房地产企业也开始在利益极大化的共同追求中默契配合，渐渐结成价格联盟。

细心的人士注意到，在福布斯中国内地首富榜单中，主业从事房地产的富豪逐年上升：2001年，29人的主业是房地产，且前10大富豪中有5位开发商；2002年，25人主要从事房地产开发、近一半人涉足房地产；2003年，经营房地产的富豪增至35人；2004年，升至45人。短短十几年内，中国房地产业以超乎常规的速度催生了众多亿万富翁，这在其他地区、其他产业无法想像。而在福布斯全球富豪榜中，主业做房地产业的极少，全球房地产业的平均利润率一般也只有5%。

朱林兴教授指出，一些开发商之间、开发商与销售商之间、销售商与中介之间，合谋制造虚假信息，相互联手抬价，逐层加码，利益共享。另一方面，价格同盟在所谓的“定价策略”方面也有体现：几乎所有新楼盘开盘，都会以周边已售或待售房价作为定价参照，相互竞价。

“你每平方米涨500元，我就涨800元，以价格高低来显示自己楼盘品质的优越。”朱林兴说，“房地产公司正是依靠这种价格同盟形成的垄断地位，取得了大大高于生产价格的超额垄断利润。”———“经营城市”：地方政府放纵房价？

开发商为何能轻而易举地形成价格联盟？近几年各大城市的房价为何只升不降？一个重要原因是：地方政府“经营城市”的做法，事实上对房地产市场起到了“托市”之效。

在1999年以前，为拉动内需，各地都出台了鼓励购房的措施，譬如实行买房退税、贷款优惠等。

但与此同时，地方政府“剑走偏锋”，纵容了房价节节高涨。

其一，拔苗助长，急于将房地产培育成支柱产业。由于投资规模大、见效快，对相关产业拉动作用明显，不少地方政府在产业规划中，都将房地产业定位为支柱产业来发展，目标是“在5到10年使其增加值占到GDP的10%”。

其二，不对商品房进行成本、利润核算，作为生活必需的商品房，其定价完全放开，基本是开发商报多少是多少。

一位不愿透露姓名的业内人士表示，个别城市的个别区县，为了抬高区域“档次”，开发商将房价定得越高反倒越容易取得预售许可证，反之则要一等再等。

这位人士质问：“这不是在引导房价走高是什么？”其三，对外地人买房不作限制，纵容炒房。房地产市场的区域性特征明显，健康的楼市必然以本地购买力作为主要支撑。但为了活跃市场，许多地方对外地人购房、炒房不加限制。浙江大学房地产研究中心温海珍认为，房屋最基本的功能是居住，政府应鼓励居住、限制炒作。