(文前提要)各家银行对于首套自住普通住房的优惠导向已经相对清晰，而对于第二套房贷款和存量房贷，如何实施新的房贷政策，还存在着诸多的不确定性。

距离央行发布《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，支持居民首次购买普通住房》的新政已经有半月的时间，由于新政中首次引入了最多下浮30%的房贷利率优惠，同时可将购房首付比例下降至20%，因此新政一经出台就受到了多方关注。然而，与央行新政的突然出台形成鲜明对比的是，各家商业银行的具体房贷细则却迟迟难见踪影。一些银行在发布房贷细则后，甚至出现了紧急收回的戏剧性场面。截至到发稿时间，仅有农业银行和交通银行已经出台了较为明确的房贷细则。

不过，从目前来看，各家银行对于首套自住普通住房的优惠导向已经相对清晰，而对于第二套房贷款和存量房贷如何实施新的房贷政策，还存在着诸多的不确定性。

“首套”+“自住”+“普通住房”可享多重优惠

可以肯定的是，为鼓励居民的首次普通住房购买需求，银行将对首付资金的比例、贷款利率等予以较大程度的优惠。央行在10月22日所发布的《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，支持居民首次购买普通住房》通知中，已经对住房贷款利率的下限和最低首付比例进行了调整：商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。因此，在其它条件满足的情况下，首套自住普通住房的购房者将是本次房贷新政的最先受惠群体，这一点也在部分银行的房贷细则中得到了明确。

按照农行的规定，该行对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款，在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予积极支持，最低首付款比例为20%；贷款最低执行利率调整为同期同档次基准利率的0.7倍。

交行3日出台的细则规定，对于新增客户首次贷款购买普通自住房，可首付20%，利率最高优惠至0.7倍。

值得一提的是，近期各地都对“普通住房”的界定予以了再次明确。以上海市为例，可以享受优惠政策的普通住房标准重新进行了修改，按照上海市的新规定，单套面积140平方米以下，内环线以内总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下的住房符合“普通住房”的标准。

尽管还有多家银行的房贷细则没有正式的出台，但是业内人士推测，对于首次购买自住普通住房的贷款人来说，只要收入和资信情况良好，各家银行基本上能够给予首付款和贷款利率的优惠。这也符合央行“支持居民首次购买普通住房”的要求。据悉，在一些尚没有正式出台细则的银行信贷部，对于此类型购房者的需求，也给出了较为明确的答复。

“第二套房”贷款存分歧

与购买第一套普通自住房相对统一的标准相比，对于“第二套房”及以上贷款的首付和利率标准如何制定，存在着诸多的分歧。

以农行为例，在发布的房贷细则中，并没有明确地对“第二套房”的房贷进行规定和说明，但是农行使用了“非自住”标准，当借款人购买非自住房的，首付款比例一律不得低于30%，购买非普通住房的，贷款利率原则上不下浮。

交行针对“第二套房”的细则比较简单，与去年央行对于第二套房房贷利率的规定基本一致。根据交行的规定，贷款购买第二套以上住房的，贷款首付不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。但对已贷款购买首套自住房的家庭，如果人均住房面积低于当地平均水平，再次向银行申请贷款，可以比照首套自住房贷款政策执行。

值得一提的是，光大总行曾经公开过一个房贷实施细则，按照此细则的规定，即使购买第二套房也可以享受到首付比例和利率的优惠。根据此前公布的细则，购买首套90平方米以下自住房的贷款人，可享受首付20%、贷款利率七折的优惠。对于二套房，光大则规定，在银行有一笔未结清房贷，如符合条件，首付比例为20%、贷款利率在基准利率基础上下降18%。如果买的是第三套房，首付款比例将提高到30%、利率不享受优惠。但是，光大在此细则公布后不久，便叫停了这一细则。据分析，叫停的原因与光大对于“第二套房”政策的松动存在着密切的关系。