2010年05月04日 10:18理财周报【大 中 小】 【打印】 共有评论0条

如果商业银行仅仅站在自身盈利角度，针对“存量”客户取消七折优惠，上调贷款利率，就值得商榷了。”“如果正式执行存量房贷利率折扣上调，影响的主要是2007年后中行贷款的客户，其中特别约定过这部分内容。一周以来，关于房贷利率七折优惠政策正呈现出参差不一的混乱局面。此次房贷市场的变局来自始作俑者——中国银行(601988)，其房贷新规则触及的核心是存量首套房贷利率将从基准利率的0.7倍提高到0.85倍。

利率上调来自银行盈利需求

中行4月23日的新规指出：根据与客户合同中的约定，在利率调整方式到期时将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。

这次调整的复杂之处在于，即使是中行的客户，也要按照事先是否有利率调整的约定来分别对待。目前，其他银行尚未针对存量首套房贷利率七折优惠政策作出改变。

利率的提高意味着借款人成本的上升。

无论调整与否，借款人首先希望获得一种合理的解释。但人们注意到，中行此次在出台上调存量房贷政策时存在两种解释：

中行在发布相关消息时称，中行出台此次房贷新规是为了贯彻落实“国务院出台遏制部分城市房价过快上涨的一系列政策”。但是，中行有关人士日前在接受有关媒体采访时使用的是另一种解释：上调房贷利率，主要是出于改善银行净息差、提高银行收益的考虑。

市场分析人士指出，银行通过提高利率或首付水平遏制或影响房价过快上涨的趋势，应该从增量房贷着手。通过上调存量房贷利率水平进而希望遏制房价过快上涨，其中的逻辑并不成立。由此观之，中行此次上调存量房贷利率水平根本上是出于自身盈利的需要。

追溯七折优惠政策渊源

上调利率水平应慎行

从记者的调查可以了解到，目前很多借款人心里对中行的做法有“过河拆桥”之感。如何看待这种心理感觉，这就要从房贷利率的七折优惠政策的渊源谈起。

在国际金融危机蔓延时期。央行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。央行作出上述决定的初衷是：为应对国际金融危机对我国可能产生的影响，支持扩大内需。

在这种利率优惠政策下，房地产市场在2009年4月后逐步进入复苏阶段。

2009年，商业银行系统信贷投放大幅增加，但是利差收入并没有获得和贷款投放一样的增长幅度。一些商业银行的负责人在分析其中原因时，都不约而同地谈到个人房贷七折利率优惠政策的实施。改变七折利率优惠政策，上调利率水平成为基本共识，中行此次只是走在了前面。

事实上，如果商业银行出于抑制房产投机，减弱房价上涨幅度，针对“增量”客户实行房贷新政，可能会获得一定程度的理解。

但是，如果商业银行仅仅站在自身盈利角度，针对“存量”客户取消七折优惠，上调贷款利率，就值得商榷了。

这是因为：一，央行2008年10月22日公布的七折利率优惠政策并没有规定停止执行的具体期限；二，即使站在中国经济发展的宏观角度分析，目前的经济复苏仍存变数，二次探底的可能性仍然没有消除；三、这些享受七折利率优惠政策的借款人所购买的首套房子是用来自住使用的，并非用于投资或投机。

眼下，加息之探讨成为焦点。针对存量客户提高房贷利率水平，倘再遇加息举措，对借款人而言，则实为雪上加霜。

某国有商业银行房贷部门的人士称，现在仍然处于观望期，要看看市场对中行房贷新规则的反应。随着宏观经济和房地产市场的发展变化，央行是否也应该针对房贷七折利率优惠政策作出新的规定呢？是否应该特别针对存量房贷的七折优惠利率政策作出相关规定呢？

央行的表态势必消除房贷七折利率优惠乱象。

上海20银行存量房暂未调整，律师称新政不违法

业内人士表示，相比四大国有银行，股份制银行追随的可能性很小；外资行更加不会跟风

“银行有自主决定权，房贷利率浮动控制在一个合理的限度，有时是符合现实发展需要的，不算违法”。北京君泰律师事务所的相关律师告诉理财周报记者。

继4月15日以来中央4记重拳挥向房地产市场，业内第一个做出反应的就是中国银行。4月26日，中国银行宣布，在利率调整方式到期时将根据与客户合同中的约定，提高存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。

消息传出，市场上立刻引起一轮新的“提前还贷潮”。外资行按兵不动，商业银行彷徨观望。原本对“中国楼市是个泡沫吗”的问题喋喋不休的许多经济学家、投资者、对冲基金经理和银行家如今更加夜不能寐了。

中行上海分行标准尚未正式实施

“自从新的政策公布后，现在每天来申请提前还贷业务的客户越来越多了，差不多十人中就有一个，估计都是政策驱使的吧。”中行的一位大堂经理告诉理财周报记者。

据理财周报记者了解到，中行上海分行尚没有执行这一标准。对于存量房，目前还在执行原有合同利率标准。

“口头通知是收到了，但具体怎么做还有待商榷。因为牵涉太多，不可以一两句话就能敲定。单是合同一项就可以这么说，不同的合同版本，具体的规定也大不相同，我行跟贷款客户签订的合同文本格式也是经常变化的，最近一年也换过两三次合同文本。”中行上海分行房贷员向理财周报记者表示。

中行住房贷款的实际操作中，有三类的房贷合同。第一种，在住房合同中明确标注7折，并强调持续执行；第二种，仅标注为7折，无需持续执行；第三种，房贷合同则标注某个具体的利率水平，但不标明折扣。

北京君泰律师事务所专业团队认为，如果双方签订的合同属于上述第一种，中国银行单方面调整利率属于违约，但是合同属于后者两项中的任何一项，均不算违反条约。

上海暂无存量房利率调整规定

无独有偶，在理财周报记者对上海的20家大小银行的调查中，没有一家明确表示效法中行，一定“跟风”，除非国家下发条文通知强令执行。渣打、恒生分别表示“正在研究当中”、“还没准备好”。

南京银行(601009)上海分行、北京银行(601169)上海分行同时表示，还贷方式不同，贷款成数和利率都会有不同的表现。新瓶装老酒不会讨好，而新政策只会针对新的房贷申请人。

民生银行(600016)徐汇支行表示“贷款合同上注明7折就是7折，并会持续执行，出尔反尔会遭客户厌弃，如果任何一方违约都是不近情理，我行至少今年的政策不会变化，除非国家明令强制执行“。

4月29日，交行副行长钱文辉在一季报发布会上表示，交行尚无关于存量房贷利率调整的任何决定；“并且我们也没有听说中行已经开始真正实施这一调整。”

截止到4月底，其他的股份制银行，如浦发、兴业、华夏、中信等都没有出台任何相关调整存量房利率的决定。

理财周报记者在调查中得知，虽然国家明文规定“二套房首付至少5成，利率上浮10%”的一刀切的政策，但在执行二套房利率折扣和三套房贷款方面，不同的银行给予的政策不似以前那样大相径庭。

兴业银行(601166)执行的二套房贷款政策为，如果首付比例为40%-50%，贷款利率不得低于基准利率；如果首付比例50%以上，为基准利率的0.85倍。如果想要购买第三套房，其个人房贷记录中必须有1笔未结清个人按揭住房贷款或者借款人有已还清的一笔个人按揭贷款记录。贷款利率上，如果首付50%以上，按照基准利率计算；如果首付40%-50%，则按照基准利率的1.1倍计算。

南京银行上海分行表示，三套房已经全面停贷，二套房如果首付50%以上，还可以享受到基准利率，个别征信系统显示良好又与该行关系一直比较好的客户甚至可以享受到8.5折的利率优惠。

华侨银行上海分行虽然停止了三套房贷，但是二套房则可以透过“假离婚”的方式帮其争取到按一套房的首付和利率的政策来执行。

汇丰中国发言人表示：“为进一步加强执行国务院政策措施的力度，我行已全面停止三套房贷款，一、二套房也提高了首付成数和贷款利率。我们的个人住房按揭贷款的绝大部分是对购买首套住房的客户，并配以严格的风险管控。”

律师表示新政执行不违法

多套房贷者将受害

据银行业内人士透露，近来工行、建行、农行都有就中行提高存量房利率一事会议讨论过，渣打、恒生、交行、上海银行等也对此事内部商议过。

业内人士认为，“国有银行不排除有跟进的可能。是否决定跟进还取决于银行的内部情况以及具体跟客户签订的贷款合同文本。”

“相比四大国有银行而言，股份制银行追随的可能性很小。外资行房贷业务仍然处于起步或者发展阶段，更加不会跟风。”

“如果正式执行存量房贷利率折扣上调，影响的主要是2007年后中行贷款的客户，其中特别约定过这部分内容。”

中行房贷部的有关人士介绍,此次利率的调整是在合同上规定的利率调整方式到期时开始,因此还不会立即影响到贷款者,而且可能并非所有的存量客户都会受到影响,具体还是要看总行的细则和当时签订的合同条款。

知名房贷中介机构凯盛经略副总经理赵炜认为,中行上调存量房贷款利率的信号对市场心态会产生一定的影响，尤其是对手中有房的投资客而言，可能会在近期采取行动来减少持有房产的利息成本，比如近期涌现的提前还贷潮和离婚潮等现象。

北京君泰律师事务所专业团队认为，银行跟着风险市场的转变对其所辖的内容做相应的调整，有时是符合现实需要的。对于利率浮动的范围银行有其自主决定权，在合理的调整范围内是不触犯法律要求的。但是，房屋作为公民最重要的财产，房贷合同双方任何一方发生变动，另一方的权益就无法得到保障。

该团队还说，其实中行出台的此项政策正是为了限制投机购房者和不法地产商，虽然具体的操作执行上会出现很多问题，但对首套房几乎没什么大影响，反而打击了二套房以上的多套购房者，对以后的房地产市场的不良现象也是一个约束。

招行存量房贷正在研究，平安银行每年评估抵押物

“利率调整方式选择对短期有影响，但长期则是躲得过初一，躲不过十五”，律师建议选择中小银行

一套房，二套房，三套房以上的房贷政策“层层逼近”，已经让各大银行有点“应接不暇”。而中行在周末推出存量房房贷新政后，更把原来已经不平静的银行房贷市场推到了一个更高的“兴奋点”。

“相信存量房贷款政策的改变不单只是中行，别的银行都在想。目前国家已经有明确相关房贷政策出台，特别是二套房，而且加息预期也越来越强烈，银行当然想通过当下好的时机来进一步‘有利可图’。”某股份制银行一位不愿透露姓名的宏观策略分析师表示。

招行相关政策正仔细研究中，

广州银行“伺机”吸引客户

从目前的情况来看，中行“高调”宣布政策后下面的分支机构基本上都已经统一有序进行。而记者也就对招行、深发展、平安银行、广发银行、广州银行、东莞银行等进行其存量房政策的调查。

在暗访上述几家银行的网点与致电相关信贷工作人员时，基本上都得出了较为同样的结果——目前还没收到总行的通知，但估计对于那些在打7折利率优惠时已经贷款的客户不会受到太大影响，除非国家在一套房贷款政策上有变化。

“听到中行日前公布的消息，我们这些信贷工作人员也感到有点惊讶，很多客户也马上致电给我们来一探究竟。有些客户算一算账之后发现，自己可能每个月要增加500块以上不等，长期下来可多了不少钱。”招行广州一支行网点信贷负责人表示。

他还表示，“目前没有收到总行关于存量房过往打七折优惠要提高折扣的通知，现在在招行已经做了首套房贷的客户可以不用太担心，因为目前确实没有任何变化，有变化我们必定及时通知客户。”

“招行会紧随国家政策的变化而作相应变化，目前相关政策正在仔细研究当中，具体相关细则还没有最终确定。”招行总行零售银行部相关负责人向记者表示。

而平安银行深圳一支行副行长也同样向记者反馈了最新的情况，“平安银行房贷政策没有发生较大的变化，我们在贷款合同上都写清楚会随着国家政策调整而调整。”

同时，其还提醒客户，“还有一种情况，对于在房地产市场出现大幅下降的情况，预计抵押房屋会出现价值缩水。这时我们会每年对抵押房产做一次评估，如果评估结果不如意再加上市场氛围较差我们会要求客户提前多还资金。虽然目前出现这种情况的可能性较低，但客户同时也需要留意这些事项，以作相关防备。”

广州银行一客户经理在记者暗访时“大胆”地说出自己的看法，“在广州银行办理房贷的人数本来与四大行，股份制银行相比就要根本是天与地比，如果我们自己银行也对存量房这些重点保护客户取消七折优惠，那来办理房贷业务的人就更少了。”

“现在我们还希望趁着国家对于百姓首套房抓得不是太严的情况下，尽可能地给客户多打点折扣，再招揽多些客户，以提高房贷业绩。”该客户经理表示。

律师建议选择中小银行贷款可能会相对有好处

在中行率先将存量房折扣“上调”风波推到风口浪尖后，无论是哪家银行贷款的客户听到这阵“折扣上调风”后，都会“谈虎色变，紧张兮兮”。有相当一部分客户赶紧“翻箱倒柜”把家里的合同拿出来看了又看，但不管怎样到银行真正要“弄”的时候，挡也挡不住。

广州红棉律师事务所梁伟生律师则表示，“在消费者与银行间发生的房屋贷款行为中，绝大部分消费者都可以列为‘弱势群体’，银行是‘强势群体’。消费者当然希望能够快点拿到贷款去建立自己的安乐窝，加上绝大部分消费者本身又不是一些专业金融人士，不懂得太多贷款合同的术语与表达等。”

“见到贷款只能签，不签的话贷款想拿也拿不到。如果消费者想弄清楚合同里面究竟哪些有利于自己，哪些不利于自己，最好但也很麻烦的方法，就是把每家银行的贷款合同进行比较，找出最适合自己的。显然这种方法并不容易操作，一般只能采取接受的办法。”梁律师表示。

同时，他还建议，“国家政策变化银行跟着变化这是非常合理的，这里面涉及到社会金融的稳定开展。如果消费者在贷款中想有讨价还价的机会，可以选择一些中小银行进行贷款，因为他们一般没太多客户；大银行等则不愁做，肯定会处于强势。”

其实，现在银行如要对客户进行利率调整大概有两种方式：一是在次年1月1日起调整，二是以贷款合同签订日为准，在约定的时间到期后调整。

有银行个贷经理则认为，“遇到国家政策调整的情况下，谁也别想逃。但如果在国家政策未发生变化的情况下，若利率预期上调，可以选择以贷款合同签订日为准，这样相对执行的时间会推迟；反之，利率下降则选择次年开始调整，尽快享受优惠。不过只是从短期而言，正所谓躲得过初一，躲不过十五。”

房贷新政

如果商业银行仅仅站在自身盈利角度，针对“存量”客户取消七折优惠，上调贷款利率，就值得商榷了。”“如果正式执行存量房贷利率折扣上调，影响的主要是2007年后中行贷款的客户，其中特别约定过这部分内容。

客户提前还贷之心“蠢蠢欲动”

农行深圳一支行行长向记者表示，“自中行存量房公告出来后，有很多客户都咨询提前还款的事情，希望能躲就躲。但我基本上都建议客户，如果手头上有充裕的资金当然是可以选择提前还款，确实能省下不少利息。”

“但其实许多银行在合同里面并没有明确约定贷款的优惠期限，一般情况如果没有明确说明约定，银行是不会随便采取措施调整贷款优惠的。毕竟像我们这些国有大行，涉及如此之多的贷款客户，如果没有任何说明等就随便更改，绝对是有损我们自身的声誉。”该行长表示。

同时，也有房地产中介与按揭公司的工作人员表示，“提前还贷一定要量力而行，虽然如果利率真的要提高，贷款成本也要付出较多的数额，但如果仅仅为了能够尽量多省钱，而不顾自身的经济状况而提前还贷则是非常危险。”

另外，如果市民真的要提前还款，其实额外支出并不会很高，绝大部分银行规定在一年后提前还款都可以免收手续费。不过，最后还是建议在综合自身经济实力后，再做相关贷款安排才是明智。

中行的脸说变就变:工行建行农行密切观望大气候

中行近期的一纸公文“重新调整利率，提高房贷利的浮动比例”让已购房并在还贷的居民哗然，购房成本又要增加了。对于这次中行重大贷款调整措施，不仅仅针对购买房屋的贷款，而是将调控领域扩大到存量房房贷。

从今年年初开始，中行就是最先取消利率七折优惠的银行。当前中行对存量房贷的调控措施，更在市场上引起轩然大波。

中行率先调整存量房贷利率

具体政策的落实待“五一”后

4月23日，中行正式宣布，对于购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例不低于30%；对于已利用贷款购买住房，又申请贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不低于50%，利率不低于基准利率的1.1倍。

此外，中行还严格限制各种名目的炒房和投机性购房，原则上暂停发放第三套及以上住房贷款。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。这与记者走访中行网点询问到的情况一致。

而更为重大的调整是，中行称：“根据与客户合同中的约定，在利率调整方式到期时将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。”

也就是说，如果在中行贷款的客户，根据购房合同中的说明，在利率重新定价的期间，利率会上调到0.85倍、1.1倍或者1.2倍，取决于客户的存量房为该客户第一、第二或者第三套房。

记者采访中国银行北京海淀支行的人士，该人士对记者说：“我们目前还没收到有关存量房贷的利率调整通知，你可以五一之后再来咨询。”

中行北京阜成门支行的客户经理对记者说：“如果有通知下来，寻找合适的机会正式调整存量房贷”。该人士说：“只有总行下发了正式的文件，才会开始调整。而调整的方式是根据银行的规定以及当时与客户签订的合同为准，不一定是一年一调，主要看合同里是如何规定的。”

该人士说的合同，是指客户在贷款合同中，银行与客户签订的按年调整利率或者按季度调整利率的方式，有些客户为按年调整。

“按年调整，也就是说，今年你的利率是固定的，但是今年银行已经调整的利率，或者相应的政策出台，影响的是你明年需要还的贷款金额。如果是按季度调整，那么如果这个季度出台利率调整政策，则会直接影响到下个季度的还款情况。”

据了解，2009年初，中行总行就向分行下发过有关房贷合同补充协议的通知，补充协议规定房贷利率优惠期设定为2年，也就是七折优惠可持续到2011年一季度。而从2010年1月份，中行下发的新的房贷合同中，明确房贷利率优惠期限为2年，到期后的利率再进行新的调整。

100万首套房贷

20年需多偿还11.5万元利息

通过以下方式可以简单比较一下，如果中行调整存量房贷利率，那么客户会受到多大的影响。假设客户目前在中行还有贷款100万元，还需要还款的期限是20年，也就是240个月。

那么，如果客户是做首套房按揭贷款，按照2008年12月23日的贷款利率下限，也就是七折优惠措施，利率为4.16%，按照月均还款方式，还款总额为147.4667万元，支付利息款为47.4667万元，月均还款为6144.44元。

如果利率调整到0.85倍，贷款利率则为5.05%，那么100万元的贷款，还款总额为159.0530万元，比七折优惠多出了11.5863万元。另外，每月还款金额为6627.21元，比七折优惠多出了482.77元。

而第二套房的界定标准是以家庭为单位，不少客户在中行的贷款不止一套。如果客户在中行贷款的房屋为客户的第二套房，则按照贷款利率1.1倍的标准来计算，为6.53%。

那么还款总额将为179.3617万元，需要支付利息为79.3617万元。比七折利率多还31.895万元，每月需还款7473.4元，比七折利率多还846.19元。

工行暂未调整存量房贷，

建行根据区域差别定新发房贷

工行从4月16日开始正式实行差别化住房信贷政策，对新签订合同和审批的个人住房贷款实行新规：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的家庭，大幅度提高首付款比例和利率水平。

关于“大幅度提高”，根据记者采访，目前工行没有暂停发放第三套房贷款，现在执行的是首付六成，利率1.2倍。工行大望路支行的业务员对记者说：“针对多套房客户，还有存量房贷款的新的政策，我们从来也没有收到过通知。”

但该人士表示，希望客户需要贷款的能尽快来办，因为过段时间什么政策就不一定了。“如果您现在能马上办下来的话，比如您是我们行的优质客户，还能给您在利率上打个九折，再过段时间新政策下来了可能就不一定了。”

针对房价上涨过快的地区，建行目前出台的政策是：“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，各分行可根据风险状况，按照当地政府和监管部门的要求，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”

因此，在北京、深圳等地区的建行，已经暂停发放第三套房房贷。

建行的政策主要是：“要综合考虑所在地区当地房地产价格走势、住房楼盘项目价格情况、客户信用状况等因素，根据总行有关政策要求，制定差别化的首付款比例要求，防止抵押物价值波动可能导致的风险。对房地产价格波动较大的区域，应进一步提高首付款比例。”

中行是否违约需根据合同定夺

客户需仔细查阅合同条款

记者了解到，目前在中行贷款的客户最为紧张，而海淀支行的工作人员也表示，最近来咨询房贷利率调整政策的客户特别多。

有客户对记者说，之前签合同的时候，因为是优惠期，而且开发商的销售人员有积极促销，感觉确实有不少优惠，所以没怎么仔细看利率调整的期限是什么时候，现在则非常担心被迫提高还款金额和月供。

“尽管家里有两套房子，但是面积都不大，也在还贷款，如果不优惠的话，当时也不会考虑买第二套房，现在感觉压力非常大。”

目前针对这一方法，也有客户表示，希望再看看正式的调整什么时候来，正在咨询转按揭或者提前还贷。

也有贷款客户认为，中行这种针对存量房贷的做法有违约的嫌疑。记者咨询一位建行的律师，该律师对记者说：“银行的合同都是经过层层把关的，在细节上基本不会有违约的可能，而合同上也会留有活口，对于利率调整都会规定期限，如果是银行在利率执行期内调整算银行违约，但是如果利率执行期到期了，银行再上调利率，客户则没有道理怪银行违约了。”

该律师表示，之前利率七折优惠的时候，也没有说会长期优惠，只是有的开发商的销售人员在销售房屋的时候，只强调优惠，没有讲明优惠的期限。这是导致客户认为“上当受骗”的主要原因。

“房贷是传统业务，银行贷款合同也是在法律顾问的层层把关下，用了很多年，在法律方面不存在什么问题，关键是客户办贷款时有没有详细阅读合同，弄清银行和客户的职责所在。还有就是，客户将银行、开发商、销售等这类人士的关系没有弄清楚。客户签订购房合同之后，在办理贷款时，跟开发商的销售人员就没有关系了，销售说得再好，都不管用。”

另外，关于转按揭的违约款方面，则也要看银行的贷款合同中，有没有注明，提前还贷需要支付违约金，如果没有这一项，客户可以随时提前还贷，如果有详细说明，则需要按照合同的规定，支付相应的违约成本。

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内地房贷政策收紧

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