北京中原投资顾问部预测认为，2009年北京住宅市场的变化，仍将取决于供、需两方面的变动。

●供应量继续缩水

并伴随供应结构调整

在增加投资的大背景下，2009年北京住宅总供应量将维持上升的趋势，但总供应量中保障房的增加速度将有较大提升，商品住宅供应量有可能进一步缩水。

商品住宅的供应量将进一步缩水

随着房地产市场成交的转冷，预期部分资金压力较小的发展商将延缓推售速度。同时，2009年下半年将是部分2007年“高价地”所形成项目的上市期。目前“高价地”形成项目的成本已接近甚至超过周边市场售价，在市场预期不明朗的前提下，这部分项目有可能采取延迟上市的策略，进一步缩小供应量。

各类保障房的比例将继续增加

根据土地供应计划判断，2009年普通住宅、限价房、廉租房、经济适用房等各类保障性住房将进一步增加。政府的住房建设规划精神也证明了这一点，北京2009年建设规划中表明，2009年政策性住房占住宅的比重将达到43%。2009年，商品房及保障房的分级将进一步明晰，保证更多中低收入家庭的需求。

●需求量将较2008年基础

保持平稳

影响购房心理的主要因素由政策带来的调整变化为整体经济环境造成的对未来的不确定，在经济环境明显好转前，购房者消费将更为谨慎，投资需求比例下降。但若宏观经济有望在2009年末发出明显转暖的信号，需求量有望在四季度随预期的好转而有所提升。

刚性需求筑底，形成2009年需求基本量

北京市庞大的人口基数和较高的收入水平决定了房地产市场有较大的基础购买力。2008年下半年部分降价项目的良好成交可以证明，相当大量的自住型购房者购买行为较理性，当价格下降至承受范围内，购买意愿较强。这部分需求将形成2009年需求的基础。

信心将逐渐恢复，但难以回复至2007年水平

随着政府一系列保障经济、稳定房地产市场政策的出台，前期对房价下跌的过度预期将有所缓解，随着单价的逐步下调，部分自住型需求及长期投资需求将开始释放。但是，在整体经济形势转冷的大环境下，改善型购房者对购房必然采取谨慎态度，外来投资者的数量也将大幅减少，加之保障房对低端商品房需求的分流，预期成交量恢复至2007年的水平将需要较长的过程。

●价格下降的趋势将持续

从价格走势看，由于保障房的推出，郊区中低端商品房的压力将进一步增大，同时，在全球经济危机的背景下，依赖外来购房者的豪宅销售也将有较大冲击。随着资金链的紧绷，将可能有更多开发商选择降价促销的方式。

但是，由2007年公开市场取得的土地形成的项目将陆续推出市场，并将逐渐在市场中占据更大份额。这部分土地受较高土地成本限制，降价空间有限。市场对这部分楼盘的价格预期也在一定程度上形成了整个市场的价格底线。预期2009年市场价格将持续下降的趋势，降价空间在10%-15%左右。(刘晶晶)