2008年搅乱生活七个因子 2009年能被激活吗？_财经

凤凰财经 > 理财故事 > 正文

2008年搅乱生活七个因子 2009年能被激活吗？

2008年12月28日 12:09东方早报【大中小】【打印】

生活是波，需要活跃的因子来激活。

房子、车子、能源、金属、外汇、债券和藏品是2008年搅乱我们如波生活7个因子。2009年楼市会出现绝佳的抄底机会吗？哪类外汇或者债券品种能熨平经济和股市的波动，带给我们稳定的收益？

显然，这些注定成为2009年大波中美丽的涟漪。

房价迷途:崩盘还是复苏

东方早报理财一周报记者/陈珺马一居

房价还会跌吗？

参加工作两年的王小姐打算和男朋友在三年后结婚。他们现有资产都是银行存款，约有5万元钱。他们的计划是买一套小户型，想先租出去几年，等结婚之前再简单装修一下自用。可王小姐手中的钱从2008年3月份一直捏到了现在，买还是不买成了她和男朋友近一年的主话题。男朋友的意思是等等看，王小姐也同意，不过这到底要等多长时间？

就在12月17日，国务院公布“国三条”新政，暗示二套房、二手房政策有松对迹象。一些业内人士将其解读为“重启楼市的引擎”。这似乎更加支撑了明年楼市回暖的判断。王小姐觉得春节是不错的购买时机。但看看报纸，多数业内人士对2009年楼市回暖持保守态度。在他们看来，“顶多只是解冻，回暖还为时尚早。”

易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭在接受媒体采访时表示，2009年楼市的成交量会触底，呈底部盘整的态势。虽然偶尔会有小幅的反弹，但整体上是底部震荡，走走停停。2009年虽然成交量会见底，但房价还会继续下行。预计从今年的第三季度到明年的第二季度，房价下行的速度会比较快。到明年下半年，房价的降速会慢慢变小，2010年房价将会见底。

王小姐和男朋友一合计，决定再等等看，等到2009下半年再说。

可是近日一则数据报道却让王小姐的决心有些动摇。这则报道是这样的：“今年下半年和上半年相比，上海楼市有51.1%板块的房价出现不同程度下跌，但仍有48.9%的板块上涨。易居研究院最新的一份权威统计显示，崇明城桥板块以35.5%的跌幅位居公寓榜第一；松江泗泾板块的别墅价下跌33.9%，位居别墅跌幅板第一。崇明城桥板块均价已从上半年的6594元下跌到了4256元。但更让人关注的是相对抗跌性较强的市中心也成了跌价榜的主力，北外滩和普陀内环两个中心城区板块的均价分别下跌了27.9%和20.7%。多数外环外价格还没下跌的板块可能会成为春节启动市场时跌价的主力。”王小姐认为尽管整体房价趋势向下，但某些区域的房价还是在涨。自己看中的静安区的房价会不会不跌呢？王小姐立刻跑到曾经在房产中介工作过的同学小李处取经。小李告诉王小姐，中心区域由于地域优势，一些好房型、好地段的房源只要出来，“该出手就出手！”

小李出道也才两年，说起2008年楼市，小李觉得需要用“波谲云诡”来形容。

万科“鲶鱼”和最冷金九

作为全国楼市风向标的上海，今年开春走出了异于全国的逆势上涨、高位盘整格局。

上海市房地产交易中心的数据显示，3月份全市新房成交量从日成交不足400套一路走高，至3月19日已达1024套，此后一周内更是频频突破千套大关。长宁区一家名为“天山华庭”的楼盘，上演连夜排队场面，引来众多买房人“恐慌性入市”。

在外部环境变化、内部持续调控的合力下，外资抛盘增加，开发商则狂赌政策利好，购房者持币观望，两厢“屏牢”。在买卖双方深度博弈之后，万科成为上海楼市第一条“鲶鱼”！中秋节前夕，万科在上海的8个楼盘全线降价，其位于浦东三林路的“金色雅筑”楼盘，则一降再降，最高幅度超过20%。

8月份，上海二手房价格指数首次由涨变跌。9月份上海商品住宅成交量仅为43万平方米，为去年同期的三成左右，供需比达到2.5：1，创下近三年来最为严重的滞销局面。10月上海的新房价格也首次跌破去年同期水平，同比下降0.3%，堪称史上最冷的“金九银十”。

给80后王小姐的购房理财建议

【案例】王小姐今年24岁，参加工作只有两年，在事业单位工作，月收入大概在3000元左右，为了改变职业，准备辞职专门学两年外语。父母已经答应赞助她学习费用。男朋友在国企做行政工作，开销比较小，收入只有2000元左右。

【财务分析】

从存款中大致可以看出王小姐还是比较节省的人，工作两年就能有5万元的存款着实不简单。

【理财建议】

1.目前中国处于降息的周期，现在买房，的确月供的压力相比前两年要小得多，但是前几年房地产的泡沫使得房价仍然处于高位，所以明年出手买房相对时机更合适一些。

2.王小姐打算购买小户型房是非常好的选择。目前要购买的房屋是用于未来居住的，所以单纯考虑短期的租金和利息的关系并不合适。购房的首付以及月供是否对家庭带来负担为家庭考量购房的首要因素。

3.作为80后，职业生涯的规划相当重要，要做长期的打算，学什么外语，未来的工作是什么，是否以这门外语为生。如果不能做到心中有数，而又在金融危机下辞掉工作的话，那就是得不偿失了。

脆弱的年底反弹

在全球金融风暴背景下，10月22日财政部、国家税务总局、人民银行出台楼市“组合拳”。上海连夜出台了促进房地产市场发展的14条意见，包括减免契税、营业税等以降低购房者交易成本，放松信贷政策，家庭购房公积金每户最高贷款限额提高至80万元，调整普通住房标准等。加上央行从9月15日以来的连续4次降息，购房者成本大大降低，这促使上海乃至全国楼市在11月走出了一波久违的“新政策行情”。

来自国家统计局的数据显示，11月，北京市商品房成交量环比上涨51%，上海商品住宅70.85万平方米的成交量也已恢复到今年7月的水平。中国房地产指数研究院深圳分院的报告显示，11月深圳市商品住宅交易比上月增加2550套，达到了今年以来单月成交的峰值。

上海市房地产监测中心监测显示，自10月起，全市121个楼市区域板块，开盘定价低于周边区域均价的楼盘数量在增加，11月最后一周，共开盘23个楼盘，售价低于周边均价的达到11个，销售速度增加明显。

易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭则肯定地表示：“楼市短期不会回暖，全国楼市基本面下行的大势短期内也不可逆转。”至于国三条能够对2009年楼市回暖起到多大的作用，杨红旭只用了“很失望”三个字形容。

会崩盘吗？

2008年年底裁员、下岗比比皆是。前文提到的小李总是问难道中国房地产业会崩盘吗？而这个疑问不止是小李一人。

经历了长达十年的地产投资热,房价第一次大幅回落不仅意味着有房者的资产缩水，也预示着经济滑坡的到来，失业率上升、购买力不足、流动性缺失，进而将有可能带来房地产市场的衰退。始于1990年的日本房地产衰退就是一个铁的例证。

从今年前三季度我国商品房累计竣工面积同比增长9.7%、销售面积和销售额则分别同比下降14.9%和15%等情形来看，楼市的下滑趋势正在延续。那么这种颓势会不会在2009年进一步蔓延呢？中国楼市会不会重演日本式的房地产衰退呢？

事实上，日本的房地产衰退发生在1990年之后，而当时正是日本人口红利结束时期。此后，日本房地产行业便一蹶不振。那么地产的兴衰与人口红利又有怎样的联系呢？上海证券金融地产分析师沈莉认为，人口红利之下的高储蓄对楼市能产生支撑作用，而一旦人口红利消失，房地产就会陷入衰退。但是，与其说中国地产有陷入衰退的危险，不如说这是一个中期调整的阶段，因为中国的人口红利还将持续10年左右的时间。沈莉认为，眼下中国楼市遇到的情况，与日本上世纪70年代较为相似，当时日本贸易顺差不断积累，本币升值，日本住宅用地价格在1973-1974年上涨了28.9%和25.9%，短期吹大的泡沫在1973年10月发生的第一次石油危机之后开始破裂，通货膨胀改变了日本央行的货币政策。紧缩银根之后，1974年底，日本平均地价下跌了4%，六大都市圈地价下跌了7.5%。但是，由于处在人口红利时期，日本在经历了两年调整之后，又进入了地产上升周期，直到1990年之后人口红利逐渐消失，其储蓄率和投资率都从40%的高位跌至27%和24%，才出现了房地产真正的衰退期。

其实不仅日本，西欧、美国、中国台湾地区都先后出现过人口红利期，历史证明除了美国采用金融创新手段人工地加强了流动性之外，其他国家和地区的地价都与人口红利联系紧密。上海证券金融地产分析师沈莉认为，2013年到2015年之前，中国的储蓄率依然能保持上升的趋势，而2015年到2020年以及之后，我国人口红利才会逐渐消失，届时60%的储蓄率将会不可避免地下降。但从目前来看，此次房地产调整属于中期调整，即价格下跌之后引发交易量回暖。

持有相同观点的还有招商证券分析师贾祖国，他认为中国房地产的调整只是阶段性的。由于中国目前的城市化进程正处于加速阶段，未来人口流动将依次进入以小城市进入大城市为主导阶段和进入大城市郊区为主导阶段，支持行业长期向好的深层因素依然坚实，中国未来的房价总体是上涨的。国际经验来看，我国房地产市场与日本1960年代至1970年代初非常类似，行业长期繁荣毋庸置疑。调整有利于行业长期健康发展，支持行业长期向好的深层因素依然坚实，调整只是阶段性插曲，不能改变行业整体的发展方向。

拐点在哪里？

虽然中长期看好中国楼市的声音占据了大多数，但2009年的趋势预盼，不同的专家和研究机构意见却无法统一。

一种较为乐观的观点认为，2009年上半年中国楼市依然会延续低迷的走势，但是随着利好政策的累积效应和房价下跌引发的交易量上升，在2009年9月至12月，房地产市场有望复苏。

持有这种观点的有国信证券经济研究所房地产行业首席分析师方焱。他认为，政策的累积效应将在2009年下半年显现。预计2009年中期利率可能降至5.5%左右，到时房贷实际利率可能在3.7%左右的低位，购房人负担累计减轻21.66%，相当于房价下降了21%以上；其次，房地产供给结构也在改善，小户型增加，单套价值下降；再加上房地产供给结构改善、开发商主动调价，这些都会改变人们消费预期，使得房地产购买力显著增强，同时不断改变人们消费预期。方焱预计2009年下半年房地产销售量会得到明显改善。

这轮房地产周期要调整到2010年底前后，一线城市的房价总体还有30%左右的下跌空间。”

——招商证券分析师孟群