豫企登琼记

2010年06月24日 00:04经济视点报 】 【打印共有评论0

目前,已有20多家豫企到海南拿地,预计规模将达到3000-5000亩。这个数字在中部省份名列前茅,在全国处于中等水平。

□经济视点报记者 李 婷

张文成最近格外忙碌。

他和助手在5天内跑遍海南各大旅游胜地。

这番忙碌的行程是为了一份可行性报告。张文成要将“旅游”的概念植入他在海南的第一个地产项目。

张做出此判断的原因是,被视为海南国际旅游岛建设基本蓝图和行动纲领的《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》(下简称《规划纲要》)已于6月8日获得国家发改委正式批复,明确了海南重点发展的旅游、房地产、商贸餐饮业和现代物流业、热带特色现代农业等八大产业。

“仔细分析,八大产业的重心均向旅游倾斜,因此,项目要紧紧围绕旅游这条主线进行全面开发,而不只是将项目打上旅游的标签。”张文成直言,要将项目充分融入旅游因素。

还好,张还有时间作出规划方案。

本月初,张文成和东北一家投资商于本月初共同拿得的三亚一处60亩商业用地,预计半年后启动商务休闲酒店项目。

而此之前,他已在洛阳“老家”开发地产有5个年头了。

“从国内二、三线城市一举迈入地产投资热地,正是因为,海南已成为中国地产的投资洼地。”张文成说。

和多数地产开发商一样,张文成是看中海南国际旅游岛的价值,与此同时,数以亿计的资金,将跟随河南的投资商踏上海南岛。

“目前,河南已有20多家房地产商到海南投资拿地,预计拿地规模将达到3000-5000亩。”河南省房地产业商会秘书长赵进京表示,这个数字在中部省份名列前茅,在全国处于中等水平。

走出去的现实

离三亚著名景区亚龙湾海岸线仅有5公里的“黄金地”,是张文成公司的新址。

“这里虽说是寸土寸金,但离项目近,可以经常到工地转转,便于监工。”由于是进驻海南的第一个地产项目,张文成对工程的监管十分看重。

再等两个月,张的房地产置业公司就要正式营业。“我们还是进驻晚了,如果能在1月之前进入,会更省钱省力。”不得不承认,张文成将海南纳入自己投资的版图,正是源于海南获批国际旅游岛事件。

与上个世纪90年代初海南第一次房地产开发热潮不同,在张文成看来,这场因国际旅游岛概念而催生的房地产热潮更趋现实性。

急于走出去的张文成,肯定了海南的投资价值,而另一个原因是:河南房地产市场的环境发生了改变。

当今,巨鳄分食的格局已经形成。“省内的好地段已被大开发商抢占,对于我们中小型房地产企业而言,利润空间在竞争中挤占缩小。此外,河南是以开发住宅为主,且需求日渐式微,而以写字楼开发为主的商业地产项目过于单一,相较旅游地产项目而言,回报利润低。”

作出决定的不仅张文成一人。在今年4月,以1.1亿元从中国宝安集团手中拿下两块农场的河南锦鹏投资集团和6月初竞得三亚一酒店用地的河南亿隆集团,它们之间有着相似的“成长”经历。

“它们都是在河南二线城市发家,在省内中心城市没有开发项目,而一步跨足沿海区域寻求发展。这也反映了中小房企本土拿地难的现状。”河南一房地产业内人士分析。

赵进京表示,目前,进军海南的地产企业在资金、技术以及对于陌生市场的把控能力等方面极具实力,即“企业要兼具实力和势力”。

曲线拿地

从海口到三亚595公里的黄金海岸线上,投资数十亿、百亿的大型地产项目鳞次栉比。

而刚跻身于此,以每亩408万元的价格,竞得三亚市海棠湾一处酒店用地的亿隆集团,成为业内关注的焦点。

对于项目的进展情况,“新地王”并不愿意透露过多。亿隆集团一位相关负责人表示,“现在只是刚拿地,还处于前期准备期,毕竟花了很大一笔钱,公司会好好地对项目进行策划、设计。”

“这个项目竞拍价比2009年下半年上涨了近6倍。压缩了很大的利润空间,随着地价水涨船高,竞价的方式对一些中、小地产企业是吃不消的,他们只有找其他的拿地渠道。”海南一家本地开发商表示。

做“老地”生意,已成为豫企心照不宣的选择。

“现在海南省沿东海岸向内纵深一公里地块,已经被瓜分殆尽。除了新圈出的土地外,还有海南上一轮房地产泡沫遗留的老地。”上述海南开发商告诉记者。

“我们就是通过土地中介成功拿地,这些项目多是以前批下的项目,河南大部分房企都是曲线拿地。”张文成分析原因,一是,河南企业进军海南的时间较晚,并未形成联盟抱团拿地,二是,抢滩的企业多是资金实力有限。

而一个折中的方式就是找地主合作。

以1.1亿元接盘海南鸿安和胜安农场的河南锦鹏投资集团有限公司,就是最好的例子。

“农场拥有丰富的土地储备,在未来几年,我们将会开发上千亩的房产项目。”锦鹏投资集团一位不愿意透露姓名的人士说。

目前大部分豫企在海南已完成“跑马圈地”。“企业多是低调拿地,谁也不愿在‘地缺房贵’的海南透出底牌,但豫企登琼的大势已定。”赵进京说,预计拿地规模将达到3000-5000亩,项目开工潮将在下半年集中爆发。”

“豫企拿地规模在中部省份中还是位居前列,这不仅有地产商的推波助澜,同时,河南其他行业领域的投资商也纷纷加入。”河南房地产一业内人士透露。

模式之变

现有的数据还是极大地挑战了业内人士的想象力。

1月~5月海南省房地产开发投资总额167.60亿元,比上年同期增长95.4%,增速连续5个月在全国各省市区排位第一,但现在增速明显减缓,比一季度回落41.5个百分点。

“海南投资热潮不减,但今年适逢‘史上最严厉’调控,房市的走向也是备受考验。”张文成说道。

“现在银行对企业自有资金要求有所提高,对几十亩地的小项目已基本不提供贷款了,他们正在把越来越多的中小开发商挡在门外。”

此外,“城市配套费每平米从去年的50元增加到现在的200多元。仅此一项就降低了近两成的利润空间。”张文成说。

“原来先建项目,后出租的经营模式已不再适应新的市场行情。商业地产项目要深挖商业价值,寻求。”张文成提出了新思路:发展连贯性的产业链条,打造一个综合旅游产业。

而这也与海南新规划有很大的关系。

《规划纲要》确定了国际旅游岛建设的6大功能组团。其中,以三亚为中心的南部组团,重点发展酒店住宿、文体娱乐、疗养休闲、商业餐饮等产业。

赵进京表示,海南的旅游地产目前仍处于起步阶段,是一片待开发的投资新蓝海。

此外,还有一个不容忽视的现象是,一些企业也已“放开手脚”争抢海南的各大旅游项目。

“除了要做好海口项目的企划方案,我们现在也着手操作一个景区的规划,希望以最快速度上报刚刚获得项目审批权的海南当地政府。”河南省一家房地产公司企划部经理张文峰说。

“目前打压的是房地产市场价格的过快上涨,但对于旅游产业而言,还是要大力振兴的。” 赵进京认为,旅游地产已成为政策打压下的一个“突破口”。

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作者:    编辑: hanfn
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