part01行政性的限购是倒行逆施

凤凰网财经：王石认为现在的楼市调控已经骑虎难下，地方政府的压力也比较大。您认为是这样吗？

华生：目前的调控问题肯定是很大，调控的方法从思路和方向上都有偏差，达不到原来的效果。从一开始调控的时候，我就指出来了，用行政性的限购肯定是要走上死胡同的。

限购了大城市，购买力就跑到中小城市去了，限购了主城区，购买力就跑到郊区去了，这个逻辑发展的结果就是最后必须在中国所有地方都限购，那就回到计划经济去了。市场经济中，不用经济办法，用行政办法，是注定不行的。更重要的问题，目前的限购是按照户口来划分的。什么是城市化，城市化就是农民，就是外地人进城，现在越是没房子的人越限购，而让城里有房子的人购，这不是倒过来了嘛，是倒行逆施。

所以问题不是在于调控本身就没有出路，中国经济现在盘子这么大，整体的经济情况还是好的，不是没有回旋的余地，关键是非要用一个错误的办法，当然会走进死胡同。

part02搞土地财政是死路一条 已经到了不改不行的时候了

凤凰网财经：您觉得现在房价问题的根源在什么地方呢？

华生：根源的问题就是两个，供与求。因为任何东西，价格上升就是供求失衡嘛，任何东西价格上升就是因为供不应求。从需求上面来说，我们现在的政策在房地产上面，大家所有人拿了地和房子都赚钱，我们没有经济的办法，没有税收的办法来调节，这样它就加剧了需求，扩张了需求。

因为过去十几年证明了任何时候拿到地和房子都赚钱，这样必然刺激需求。设想，如果股市在过去十几年，进去的人都赚钱，现在可能到了15000点了。这个道理很简单，什么时候买都赚钱，那所有的人就把所有的钱都拿进来，所以在需求上面完全失控，没有一种针对的办法调控。

在供给方面，搞土地财政，搞垄断性的招拍挂，用香港的办法。全世界只有这么一两个地方这么搞，香港是最失败的一个典型。香港只是一个城市没有农村，现在把贫富差距搞得这么大，香港社会都不稳定了。所以中国搞土地招拍挂，搞土地财政是死路一条，现在已经到了不改不行的时候了。

part03购房者能承受当前的房价是一种假象 是需求的泡沫

凤凰网财经：您此前的文章中提到普通住宅用地应该坚持公益性和非盈利性，这样房价会降吗？

华生：房价肯定会大降。土地价格锁定以后，开发商只是在房子上面赚钱，就跟生产冰箱和电视一样，赚不了多少钱。现在开发商主要是靠土地赚钱的。而在日本和韩国，购买者把地款先付了，然后房子一分价钱一分货。我们中国是什么呢？开发商收的土地几年前500块钱一平米收的，现在土地不盖房子，它已经赚了几万了。

凤凰网财经：但是现在的城市，比如北京房价已经这么高了，但还是会有这么多人买房子，似乎很多购房者的经济实力能够承受这个价格？

华生：这个不能说明购房者能承受这个价格。如果过去买房子的人都赚钱，能承受的人就很多，这是一个假象。就如股市6000点的时候，大家都买，说大家能承受6000点，实际能承受吗？所有的人买，不是因为他能承受，是因为他看到囤房子能赚钱。房价一旦下跌，他就承受不了了。

如果在需求上面能用税收调节的话，需求就会大大减少。

凤凰网财经：您认为应该用税是吗？

华生：对。所有国家的权利是征税，不是去卖地，全世界的政府都是靠税收，不是靠当买卖人来过日子的。举个例子，二套房三套房卖了以后，如果像日本、韩国，德国那样，基本上赚不了什么钱，需求就会大幅度减少，刚才你说的这个平衡就破坏了。另外一方面，如果用成本价供应土地，能盖的房子又大量增加了，需求减少，供给增加，房价肯定得大跌。现在这个平衡是在现在这个需求上面平衡了，如果需求减掉一半，供给增加一倍，哪能平衡？绝对平衡不了。

凤凰网财经：您赞同房产税这个方式，是吧？

华生：房产税是肯定要征的，但是对自住房要豁免。基本的住宅部分不能征。住大House的人，不征肯定不行。像北京住一个大别墅1个亿，什么都不交，而在韩国一年可能要交700万。我估计，如果按照韩国那个办法，北京的别墅至少得卖出来2/3，谁也住不起。那地会腾出来多少，得盖出多少房子来，所以关键看怎么调节。

part04楼市调控就是两点：税收调节与废除土地财政

凤凰网财经：对房地产的调控似乎每年都在进行，时而振兴时而打压，您认为中国的楼市到底需不需要调控？

华生：肯定需要调控，关键是整个调控的思路是错的。

在快速城市化的过程中，每年都有上千万的人进城，国家不发挥作用肯定不行，市场解决不了城市的问题，市场不能创造出一个城市来。一年1000万人进城住在哪，市场不能解决这个问题。现在高速城市化的过程当中，政府发挥作用是肯定需要的，问题是我们的方法从根本上错了。政府是要公平的去分配这个问题，而不是首先自己带头从里面挣钱。政府变成了商人，公正性都没了。所以不是调控的不对，而是说整个调控的思路完全错了。

凤凰网财经：如果让你给中国的楼市调控提出几点建议措施，您认为该怎么做？

华生：很简单，就是两点。第一，调节需求。主要用税收，用高额累进的所得税调节，让囤着10套、8套房子的人赚不到钱。投资客、投机客赚不到钱，需求就会大大减少。

第二，取消土地财政，用成本价供应土地。中国不是没有土地，农民进城其实是节省住宅用地。现在总怕耕地少了，怎么可能会少呢？农民在农村里面，一家占了将近1亩地，而他进城之后就占10平米还不到。住一个高楼只占巴掌大的地。所以土地完全可以按成本价放开供应。现在根本不缺地，完全是土地财政硬给控制住了。

需求减少，供给增加，任何商品价格都得下跌。不控制需求，不增加供给，而用其他的办法硬调，那就是胡来。