中海:正在发生的化学变化

2009年11月13日 22:15经济观察报 】 【打印共有评论0

胡芳洁

2009年的中海地产,由于母公司中国建筑在资本市场打开通道,而随之在资金运用层面也逐渐发生了“化学变化”。

10月30日中海地产以35亿元将沈阳荷兰村项目纳入囊中。而近日在佛山、重庆、长春,中海也重拳出击。这与今年8月之前 “零拿地”的中海,判若两人。中海地产在发生怎样的变化?

平衡

沉稳、低调的中海地产,在过去一年中的表现,相当出彩。

即便在受到金融危机影响、房地产市场陷入低迷的2008年,中海地产依然实现了适度可观的增长。2008年全年营业额增加14%至港币188.9亿,净利润增加20.8%至港币50.5亿,净利润首次超过万科,位居首位。2008年,万科的营业额为409.9亿元,净利润40.3亿元。中海地产在销售收入还不到万科一半的情况下,净利润额却高于万科。

中海地产的盈利能力,在同行业中,一直都是佼佼者。实现高额盈利的同时,能保持稳健的财务制度,是中海地产的过人之处。

2008年万科的净利润率为9.8%,而中海地产的净利润率高达26.73%,约为万科的3倍。中海地产已经连续三年保持超过20%的净利润率。

与诸多较为激进的地产企业不同,中海地产一直保持着相当谨慎的财务原则。中海实行财务、资金和融资集中统一管理,维持约10%的现金比例,显著高于国内地产公司平均5%的现金持有比例。多年来,中海地产的资产负债率一直控制在50%左右。2008年底,其净负债率仅为46.8%,今年上半年,由于未购入任何土地,净负债率更是低至13.2%。2008年,地产企业资金链普遍紧张,有上市地产公司的净负债率甚至超过100%。

然而,2009年年中,13.2%的净负债率,中海的保守是不是有些过了头呢?

据了解,中海地产2009年计划资本开支约326亿元,其中134亿元将用于土地收购,预计新增土地可发展楼面面积不低于400万平方米。

对于当时公众对中海毫无动静的质疑,中国海外曾给出判断:土地储备没有变化,不代表不超过,现在的土地市场比较热,政府可能会增加土地供应,明年3月再看我们的数据,可能不是增加了400万平方米,或许是双倍。

话音刚落,大反转就出现了。

加速度

2009年,资本市场最受关注的事件之一,恐怕要数中国建筑上市。作为中海地产母公司,中国建筑的日程表,对中海的战略发挥着关键影响。

今年7月29日,中国建筑成功实现A股IPO,融资高达501亿元。由于上半年中国建筑正处于上市前的紧要关头和敏感时期,中海地产“零拿地”自然合乎逻辑。

大股东中国建筑在公开场合表示:前几年,中海地产的资本运作为集团整体上市让了一点路,发展慢了一点,中国建筑上市后,中海地产一定会加快发展,提高盈利。中国建筑上市后会从多方面加强对中海地产的支持,首先是给中海地产充足的决策权,其次可以从资金上给予支持,“必要时中国建筑甚至可以借钱给中海地产发展业务。”

在香港上市的中海地产,作为中国建筑打包上市的资产之一,实际上已借中国建筑曲线回归A股,成为首只A+H的地产股,打通了两地的融资平台。母公司的实质性支持,必将给中海地产带来新的发展契机。

根据中海地产公布的新增土地储备数据,截至2009年10月底,中海累计新增土地储备937万平方米,其中权益土地储备840万平方米。该数字已是年初计划增加400万平方米的两倍。

下半年,中海地产放开了手脚。除巨资拿地以外,中海还展开了收购、股权合作等扩张。今年9月、10月,中海地产持续部署蚬壳电器的收购计划,如果收购成功,中海地产将控制蚬壳电器50.1%的股份,而蚬壳电器控制着光大地产70%的股权,光大地产目前拥有近300万平方米的较优质土地储备。

此外,今年9月22日,云南城投发布公告称将与中海地产共同出资成立合资公司,从事房地产开发,其中中海地产占注册资本的65%。

“接下来国企的未来相当好。国企想在任何领域渗透,只要是挣钱的买卖,国企都想进入,尤其是房地产。”一位业内人士表示。面对这一力量悬殊的争夺,甚至目前有专家呼吁“对内开放,对中小企业开发”。

随着经济的回暖,国企在此轮资源争夺中的强势凸显出来。这也成为中海地产发展的新背景。

此外,中海高企的盈利能力已让竞争对手心惊,而一直以来谨慎的财务安排为其提供了足够的生长空间。如果采取适当激进,中海的爆发力将非常值得期待。

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作者:    编辑: yanglei
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