⊙中国房地产指数研究院 陈晟      

平淡了两年的楼市，似乎正在重现火热景象。在中国经济快速发展、以人民币为代表的资产持续升值以及对内隐性通货膨胀的背景下，不动产作为人民币资产的优质代表，其保值增值的投资属性在接下来的时间里仍将为置业及投资者广泛看重。我们面对的问题，是怎样在不动产投资属性凸显的情况下，保证尽可能多的居民的居住权益？

要解决这个问题，首先要对不同收入人群的置业需求进行区分，对不同的收入人群政府要扮演不同的角色。

一、针对低收入人群居住需求，需要保证基础的纯保障住房的建设和管理。廉租房是住房保障中最基础的部分。政府需要积极把财税收入向廉租房包括二手存量房方向进行转移支付，以保障低收入人群的居住利益。其中，廉租房的进、退、还，是当务之急，这方面的制度和执行都需要完善和规范。相关信息需要定期公布，对公众透明化，使近期购房者有清楚的预期。而在目前廉租房建设相对滞后的情况下，政府可以定点向开发商购买普通商品房用作廉租房和其它保障住房，以缓解需求矛盾。

二、针对中等收入人群。中国现在正处于城市化快速发展的阶段，住房需求空间巨大，面临的问题是如何在有限的土地资源下满足尽可能多的城市居民的新增和改善型居住需求，同时预留未来城市扩容需要的居住空间，并且避免居民住房负担过重而挤占了其它消费和投资的需求空间。对于这一问题，目前的政策导向———加强普通商品住宅供应，加大中小户型的供应比例是非常正确的。关键在于要有可执行的细则和实际的执行力度。可以包括以下几个方面：

首先，加大普通住宅土地供应和盘活存量土地的并重。另外，加大盘活存量土地的力度，包括加大企业并购等方式，例如万科并购恒大后，今年产品已经开始推出市场，这无疑是盘活土地市场的最佳方式之一。

其次，加大功能型户型，即90平方米以下户型的供应。目前房地产商对“90/70”政策理解力度不够，项目规划推迟，导致推盘延迟，从而供应被动或主动下降，供应量缩小与需求高涨形成明显对比。针对由于政策不明而造成的短期供应问题，需要在政策上尽快予以明确指导，促进发展商加快开发和推盘力度，保证市场供应量。对借口停止开发进行捂盘的行为在交易环节上予以管理。政府也要盘清家底，90平方米的住宅什么时候上市？上市量多大？这些信息需要及时告诉购房者，调节需求。

总体来说，政府应该是房地产市场的监管者和保障者，需要在竞争方面规范市场竞争秩序，制定有效的规则，而在扶助弱势群体上责无旁贷要伸出援助之手。在保障之外，房地产市场的行政倾向相应弱化。只要符合经济规律、和国民生产总值包括固定资产投资额维持在均衡区间内，房价可以少调控或不调控。

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