投资要点：

上半年，全国房屋销售价格同比上涨6.3%；商品房销售面积2.79亿平方米，同比增长21.45%；商品房销售额10642.83亿元，同比增长33.75%。

上半年，房地产投资强劲增长。全国房地产开发完成投资9887亿元，同比增长28.5%。从资金来源上看，上半年全国房地产开发企业利用外资282亿元，同比增长68.7%。

受行业景气带动，房地产行业上市公司克服了土地增值税对盈利的影响，销售毛利率达到38.61%，比去年同期上涨了4.89个百分点。

上半年房地产行业上市公司共实现主营业务收入450.83亿元，同比增长55.09%，高于房地产行业的平均增长速度；共实现净利润70.75亿元，同比增长67.22%。

今年上半年，房地产公司在资本市场的再融资大潮涌动，再融资规模超过1000亿元。近年来我国房地产市场和资本市场陆续进入景气周期，房地产公司借助资本市场发展壮大是必然的趋势，有利于提升上市公司业绩。

人民币升值是近年来房地产价格上涨的重要外部因素，未来人民币汇率将继续在上升通道中前行。

受益于行业景气和公司的龙头地位，我们看好万科、金融街等公司；依托公司在局部区域内的经营优势和资源优势，我们看好中华企业、栖霞建设、荣盛发展、天地源等公司；业务向房地产成功转型，我们看好大连友谊的业绩增长前景。

风险提示：各国政府在某种程度上都担负着解决城镇居民住房的责任，根据上半年房地产市场走势判断，预期下半年仍将出台针对房地产市场的宏观调控政策。

1.房地产行业分析

1.1支撑行业景气的三个因素

1980年我国开始城镇居民住房制度改革，房地产行业在将近三十年的时间里经历了多次政策制定和调整。在市场化的住房制度基本确立以后，近年来，我国房地产行业全面进入景气周期。从根本上讲，主要受三方面因素影响：

持续的城市化进程是房地产市场需求最坚定的基石。我国的城市化率1996年为30.48%，2006年达到43.90%,以平均每年1.34个百分点的速度上升。相对美欧等发达国家75%--88%的城市化率，我国的城市化进程还将持续。

改善性需求是房地产市场需求的重要部分。随着我国城镇居民可支配收入的持续高速增长，城镇居民的居住条件不断改善，城市人均居住面积在10年时间里约增长了50%，达到25平方米以上。

人民币升值是近年来房地产价格上涨的重要外部因素，上半年人民币汇率继续在上升通道中前行。从各国汇率变化与房地产市场之间的关系来看,在本币升值的情况下,房地产作为一种投资产品，其价格将持续上涨。日元汇率自1985年12月到1987年底升值66%，导致了日本地价连续上涨，自1983年至1988年东京地价上涨了两倍多。新台币汇率从1985年到1989年升值53%，在此期间，台北市的住宅价格上涨了近5倍。自2005年我国人民币汇率改革以来,到2007年8月31日，人民币汇率已经累计升值7.5%左右，人民币的持续升值将推动房地产价格的上涨。

1.2上半年行业相关数据分析

1.2.1商品房销售继续保持较高增长

房地产市场上半年继续保持了近年来的良性发展态势。在以上多重因素的推动下，2007年

1.2.2房地产开发投资增幅较大，利用外资大幅增长

多种市场需求的存在，带动了行业投资的快速增长。房地产行业实际完成投资额从01年以来，除05年增速为19.77%外，其余年份均保持20%以上的增长速度。2007年上半年全国房地产开发完成投资9887亿元，同比增长28.5%。从资金来源上看，上半年房地产开发企业利用外资282亿元，同比增长68.7%。上半年全国商品房销售面积2.79亿平方米，同比增长21.45%；销售额达到10642.83亿元，同比增长33.75%。销售额的增长快于销售面积的增长，说明销售价格保持稳步上涨。上半年全国房屋销售价格继续在高位攀升，同比上涨6.3%。

1.2.3土地储备扭转下降趋势，略有增长

上半年，房地产公司土地购置面积达到1.73亿平方米，同比增长10%。

扭转了2005年、2006年购置土地面积连续下降的趋势。前两年土地供应的减少，以及由于城市规划对社会安全因素的重视，导致建筑容积率的降低，两方面因素共同导致房地产市场供应量的减少。由此，市场对供需前景的预期发生了改变，部分地方出现了捂盘惜售等现象。我们认为政府虽然不可能短时间内大幅增加土地供应，但可以针对土地供应，给予市场参与者较为明朗的预期，这样更有利于市场的发展。

2.上半年房地产行业上市公司业绩表现

2.1营业收入大幅增长

上半年房地产行业上市公司实现营业收入450.83亿元，同比增长55.09%，远远高于全国商品房销售额33.75%的增速。

从行业成长性角度来看，房地产行业营业收入连续多年保持快速增长，近三年的复合增长率达到29.41%。

2.2行业盈利能力继续提高

受行业景气带动，房地产行业上市公司克服了土地增值税对盈利的影响，销售毛利率达到38.61%，比去年同期上涨了4.89个百分点。

房地产行业上市公司实现净利润70.75亿元，同比增长67.22%。净利润的增幅高于营业收入，近三年净利润复合增长率达到53.50%，近年来房地产行业上市公司在规模扩张的同时盈利能力也在稳健提升。

2.3房地产公司与资本市场密切结合，有助于提升未来业绩

资金是房地产公司的生命线，今年上半年，房地产公司在资本市场的再融资大潮涌动，再融资规模超过1000亿元。近年来我国房地产市场和资本市场陆续进入景气周期，房地产公司借助资本市场发展壮大是必然的趋势。再融资后的下一步就是增加土地储备，上半年土地购置面积增长10%就有资金推动的因素，预计今年全年房地产公司土地购置面积将有更大增长。

充裕的资金和土地储备，辅之以房地产公司逐渐增强的开发能力，房地产公司未来业绩将继续增长。

2.4重点上市公司业绩增长状况分析

上半年，房地产行业11家重点上市公司整体平均主营业务收入增长76.26%，净利润增长63.85%，两项指标连续多年大幅高于全行业和上市公司的平均水平。其中，万科作为行业龙头，营业收入稳定快速增长，近三年的复合增长率达到40.90%；净利润近三年的复合增长率达到58.39%。万科连续多年高速增长，除公司专业的管理团队因素外，行业景气的大背景是最重要的因素。

2.5重点上市公司盈利状况分析

11家重点公司盈利能力整体呈现上升趋势，净资产收益率、销售毛利率和净利率在去年的基础上继续提升。销售毛利率达到了42.84%的较高水平，高于同期行业38.61%的平均水平。

2.6重点上市公司经营能力分析

由于行业的特殊性，房地产公司的周转率指标往往落后于其他行业。因为房地产公司的存货在资产中所占比例较大，而存货周转率受项目结算时间的影响较大，所以上半年存货周转率的降低影响了总资产周转率的提高。从行业内来看，11家重点公司近一年的固定资产周转率和总资产周转率小幅提高，基本保持稳定。

2.7重点上市公司偿债能力分析

今年上半年，大部分房地产公司都进行了土地储备和在建工程投入的扩张，11家重点公司的资产负债率达到65.44%，同比略有上升，但仍好于房地产行业上市公司70%左右的平均水平。

目前行业景气时期，由于房地产行业的盈利能力较强，在流动比率和速动比率得到保证的前提下，较高的资产负债率可以带来较高的净资产收益率，为公司股东提供更高的回报。

至于流动比率和速动比率，受益于近期在资本市场大规模的再融资，房地产公司的资金结构得到了改善，在大规模扩张的同时，流动比率和速冻比率保持在较好水平。

由于行业的特殊性，负债中销售房屋的预收账款一项对房地产公司的偿债能力有减弱的作用，此外，预收账款也是公司未来营业收入的一种保障，所以本报告将11家重点公司的预收账款一项在图5中列出。从图中可以看出，万科和金地作为行业龙头，公司经营管理和产品销售状况良好，预收账款大幅增加。值得注意的是，大连友谊上半年的预收账款增幅最大，从0.29亿元大幅增加到8.69亿元，结合公司的存货从6.61亿元大幅增加到18.19亿元，按行业结算规律预计，公司业绩将在明年呈现爆发式增长。

3.下半年房地产行业投资策略

在房地产行业2006年报分析及2007年上半年投资策略中，我们给予了行业"优于大市"的投资评级。上半年房地产板块大幅上涨，截至8月31日，房地产行业指数已经累计上涨217.83%，同期大盘涨幅为92.17%。

房地产行业下半年的盈利仍将保持快速上涨的趋势，但考虑到上半年房地产行业上市公司股价涨幅远高于业绩的增长速度，所以我们下半年调低房地产行业的投资评级至"同步大市"。

我们看好行业内三种类型公司的投资价值：

行业内的龙头公司--受益于行业景气和公司在细分领域的领先优势，我们看好万科、金融街等公司。在行业高速发展时期，此类公司可以依托管理、品牌和规模优势，利用自身积累和宏观调控带来的行业兼并机会，实现盈利的大幅增长。此外，行业龙头在估值上也会有溢价。

区域性强势房地产公司--依托在局部区域内的经营优势和资源优势，我们看好中华企业、栖霞建设、荣盛发展、天地源等公司。此类公司在经营区域内具有较强的扩张能力，与政府关系较好。通过融资后的项目收购或大股东的资产注入，此类公司业绩也会有较好的表现。

业务向房地产转型的公司--在房地产行业盈利快速增长的时期，业务转型成功的公司基本面将发生根本性改善，我们看好大连友谊的业务转型和业绩增长前景。

4.重点上市

公司估值按8月31日收盘价计算，12家重点公司2007年的平均动态市盈率为59.31倍，2008年的平均动态市盈率为38.38倍。同期房地产行业上市公司122007年的整体动态市盈率为65.81倍。

万科、金融街、中华企业、荣盛发展、大连友谊等重点公司，成长性和盈利能力均优于行业整体水平，估值上具有优势，建议投资者重点配置。

来源：             中国经济网  

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