真正的推手是谁？

陈江汉（化名）是林辉清的朋友，去年3月通过林辉清买了3套房子。小陈今年20岁出头，只是一家广告公司的销售经理，他如何能购入超过700万元的房子？林辉清告诉记者，其实陈江汉的首期以及月供都是他香港的爷爷、舅舅出的。

在黎友焕眼里，这正是导致外资流入难以统计之所在。珠江新城一些楼盘动辄每平方米两三万元，而且在去年飙涨阶段，销售速度都非常得快。如果从统计资料上看，外资购入的少之又少，但期间有多少是“外资代理人”购入的，确实难以统计。

“去年在中山的房地产销售中，保守估计起码有30%是由外资拉动的，而且这是在撇除亲戚代理的情况下。”黎友焕表示。虽然黎认为广州的统计比较复杂，没有公开其研究成果。但他还是认为，外资在广州楼市中已扮演着越来越重要的角色。

“早期进入楼市的外资已被套，但还有更多的外来资金在潜伏着。”黎表示，这些大笔资金很难预计其多少以及走向，但只知道这笔钱入股市，股市会翻江倒海，入楼市，又将是一波飙涨。他们都正等待着投资机会，只要广州楼市再走出一波行情，也许就重演去年的疯狂。

外资可能仅仅是推手，也许根本原因还是“过剩”。摩根士丹利公司的分析报告显示，“中国上市企业有1/3的利润来源于对主业以外的投资”，中国著名服装企业98.5%的利润为股份投资所创造，健康产业企业54％的利润、消费品企业64%的利润都依赖于“投资”。

而国内主流的“投资”，不外乎两类：股市和楼市。

解读

复杂的问题简单的答案

透过房租看房价涨跌

当前的房价是否合理？是否真的出现了拐点？站在不同立场的人往往会有截然相反的答案。

许多支持房价还会上升的人士说，城市化导致越来越多的人进入城镇，结婚生子导致居民对拥有自有住房的刚性需求在持续扩大；并且土地是一种非常稀缺的资源，城市可供开发的土地越来越少，因此“房价自然还会上涨”。

认为房价会下跌的人则认为：楼价已经远远超出了居民的承受能力，而且前一时期过度炒作的深圳、上海等城市，都已出现拐点迹象，“楼市寒潮已是事实”。

市场上各种观点莫衷一是，许多专业人士对广州房价的走向判断亦开始变得越来越“审慎”。似乎判断下一步房价的走向将是一件冒险的事情，甚至一向高调宣称平抑房价的广州政府就楼市的走势亦出现内部分歧，下一步的政策走势有趋向模糊之“嫌疑”。

确实，如果将所谓“刚性需求”、土地稀缺性与供应量、房价与家庭收入比、政策因素等各种复杂问题都一一考虑的话，房价的问题一定会是一个矛盾体，其复杂程度显然是各种高明的经济学运算都难以回答的。

但复杂的问题往往有简单的答案。笔者个人以为，楼价是否已经背离市场价值，最简单的方法就是用房屋的租金来衡量，因为租金的涨跌最能反映一个城市的居住需求是否平衡。从目前各方传递的信息来看，这些年，广州的房价总体上并没有大的增长（如考虑通胀因素更是如此），而最近，甚至开始听说一些“高尚住宅”的租金有下降的趋势。

笔者以为，一些专业人士所谓的“刚性需求”是有点一相情愿的。没错，越来越多的人进入城市，工作就业、结婚生子、孝敬父母，许多理由让我们想拥有一套自己的住房，如果“条件允许”，还想改善居住条件，有换大房子的愿望，而“条件更加允许”的话，“住别墅”也是包括笔者和各位读者在内的梦想。

但是，当工资收入越来越无法跟上房价上涨的步伐时，许多通过千辛万苦逐渐接近“条件允许”的人，又突然之间离购房的条件越来越远了，他们开始对拥有自己的房子感到绝望。这时，原本的无数“刚性需求”中的相当一部分在这个时候顷刻化为乌有。也就是说，房价涨得越高，所谓的“刚性需求”转化为“实际需求”的可能就会越小。

这就像钻石商所说：中国每年有700多万对新人登记结婚，这些人都对6克拉的卡地亚“鸽子蛋”存在“刚性需求”。你会觉得这是商人的梦呓。而事实上，房地产商在强调所谓“刚性需求”的时候，就有点这个意思。结婚生子需要房子，但他们似乎没有注意到，中国又不是这两年才有人结婚生子。恰恰相反，最近几年，中国的结婚登记数量和人口出生率还在逐年下降。这就比如说“鸽子蛋”，其实是可以用普通结婚戒指代替的嘛！同样，实在不行，租房也是可以结婚生子的吧？

在租金（相对真实的使用价值）并没有实际性上涨的前提下，且居民自有住房现实需求亦因为房价上涨而减少的同时，房价仍然价量齐涨显然是跟投资炒作有关。而且，持续的上涨必然产生大量的泡沫成分。但很显然，这种情况下的持续上涨是难以长期为继的，泡沫必然会在一定的时候突然破灭。

有人会对笔者的观点质疑，因为这里似乎仅仅是从房屋作为一种消费品的角度来解释——房屋除了是一种消费产品，它还是一种投资产品。投资产品看的不是其现实价值而是未来预期。

但就算是投资产品，也必须参考其现实价值。房屋作为一种典型的投资产品，从投资角度来说，共有两种获取回报的方式，一种是直接转手卖出，获取差价；另一种就是将房屋出租，获取长期稳定的租金收益。在早几年市场比较理性的时候，后者往往是更常见的一种获取房屋投资回报的方式。

因此，通过租赁市场来观察房屋的投资价值，在一定的时间内也是有很高的参考价值的，除非你相信房屋的租金会在未来的某一天突然上升。