最近频传部分地区楼价下调的消息，这似乎在一定程度上验证了广泛争议的“拐点论”。而这一现象也让今年房地产市场走势显得扑朔迷离。昨日，社科院发布的《中国房地产发展报告》认为，2008年中国房价上涨幅度将大大低于2007年，但2008年出现房价拐点的可能性不大。

房价涨幅趋缓

2007年，有关部门相继出台政策措施，明确了廉租房保障制度实施的时间表和保障范围。提出了包括廉租房、经济适用房和具有一定保障性质的限价房等在内的住房保障架构。

“随着国家调控政策效力的发酵，今年房价上涨幅度将大大低于去年。”在27日上午举行的发布会上，房地产蓝皮书即《中国房地产发展报告》主编牛凤瑞表示。

中国房地产业协会秘书长朱中一认为，“廉租住房建设计划的公布实施和廉租房计划的编制对平衡供求关系、调整住房结构、引导消费预期、稳定住房价格发挥了积极的作用。”

事实上，从去年11月份到今年3月，全国70个大中城市商品住房消费价格指数同比分别为1.9%、1.1%、0.3%、0.3%、0.2%和0.3%。根据官方此前发布的统计数据，今年一季度，全国70个大中城市房价环比涨幅明显低于去年，其中，3月份负增长的城市达到13个。

朱中一表示，全国280多个地级以下的城市基本上都公布了2008年的住房计划，有210多个城市公布了2009年的住房建设计划，编制2008到2010年住房建设的工作正在抓紧执行。房价涨幅较快的城市还提出了限价房的建设计划。

拐点可能性不大

中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员李景国表示，从房地产市场的基本面看，目前还不具有整体走降的条件和环境。原因在于:一是需求推动房价上涨的力量依然很强；二是供地从紧政策使市场增量受限难以得到改观；三是目前房价出现大幅下降的拐点没有政策支撑；四是国内外原材料价格不断上升等导致房地产生产成本走高。

“某些城市出现的房市交易量下降，市场观望氛围浓厚，并不能证明房地产下降的大拐点已经降临。至少提出该论点还为时尚早。”李景国表示。

“随着房地产调控政策效力逐渐显现，住房需求逐渐回归理性，尽管高位房价的城市可能出现房价在高位震荡，但中国房价整体性走熊拐点出现的可能性不大。”牛凤瑞说。

不仅如此，北大中国经济研究中心兼职教授徐滇庆更认为，由于需求旺盛以及流动性过剩等原因，2008年房价仍将大幅度上涨。

徐滇庆并不认同当前的房价已经真正出现下跌。他说，一方面短期的数据波动太大，某地区的大幅度波动不能说明问题，“郊区的某个楼盘开盘或者市中心的某个楼盘开盘都能造成当月均价的大幅度波动。”还有观测房价是涨还是跌应该以历史成交数据作为对比的参照物，而不能以开发商的要价作为一个参照物。

徐滇庆表示，以此次房价下跌较多的广州为例，即使打完折降价之后，广州现在的房价也比去年同期高出了20%以上。

防止热钱冲击

此外，牛凤瑞表示，今年上半年，由于国际资本市场震荡和人民币持续升值预期，大量国际热钱可能进入国内房地产领域，成为推动房价上涨的一个因素。

徐滇庆认为，外资热钱的流入也将是房地产市场今年大幅度上涨的重要动力，3月份外汇储备增加1539亿美元，其中除了外贸顺差和FDI之外尚有超过800亿美元接近人民币6000亿元的资金流入，这些资金都将流入房地产市场。

对于2008年房地产市场，李景国建议，增加供给，继续遏制投资性需求，构建多层次的住房保障体系和注意政策在中央和地方、政府和市场之间的衔接性和协调性。

而朱中一则认为，既要稳定政策，狠抓落实，又要因地制宜。“我们考虑得更多的是我们国家的地域很大，经济发展不平衡，再加上房地产的利益是很强的，这些国家是要考虑到的。”

其次，朱中一建议:“要服从实际的扩大房地产的融资渠道。尤其在当前实施从紧的货币政策是必要的，但是要保持长期性，保持住宅建设的市场规律，否则对下一步的房地产是不利的。”

受消费者观望情绪影响，一季度北京市的房地产销售持续低迷，但是房价却仍居高不下。

北京市统计局日前发布的数据显示，一季度，北京市商品房现房销售面积为72.1万平方米，比上年同期下降17.3%；期房销售面积为102万平方米，下降56.7%。北京市销售住宅套数较去年同期又下降了46.9％。

但是，一季度，北京市房屋销售价格同比上涨13.9%，涨幅比上年同期提高4.9个百分点。其中新建商品住宅销售价格涨幅更出现快步上升局面，在一季度的同比涨幅为17.8%，在1月、2月和3月的环比涨幅分别为1%、0.3%和1.1%。

房价居高不下也部分源于房屋供给下滑。北京市统计局认为，由于2006年以来施工和新开工面积持续下降，使得一季度的竣工面积已出现了大幅下滑。年初3月，北京市商品房竣工面积266万平方米，由上年同期同比增长9.7%转为下降26.3%。其中，住宅竣工面积为159.6万平方米，下降41.3%。

不过，受限价房和经济适用房等保障性住房项目集中开工影响，北京市住宅施工和新开工面积在连续14个月呈下降态势后在3月份出现了回升。

然而，今年以来北京市房地产开发投资出现下滑。一季度，北京市完成房地产开发投资315.3亿元，比上年同期增长22.5%，增幅同比提高3.5个百分点。但住宅完成投资142.4亿元，仅增长5.4%，增幅同比回落17.9个百分点。

北京市统计局分析认为，重点工程和奥运工程等商业配套建设项目投资拉动商业及服务业等经营性用房完成投资增速达33.5%，才带动北京市房地产开发投资较快增长。虽然一季度北京市开发项目的资金来源中，金融贷款比上年同期大幅增长了60.3%，但是主要源于投入到奥运配套的商务设施建设中的贷款。

中原房地产华北区总经理对《第一财经日报》分析说:“从我们了解的信息来看，北京地区房地产商的资金来源已较以往大为紧张，特别是随着销售低迷，自筹资金来源放缓，定金及预收款均呈下降趋势。”

北京市统计局的数据也支持了上述结论。在一季度，北京市开放项目的资金来源中，企业自有资金增长3.9%，增幅同比回落27.6个百分点；定金及预收款185亿元，下降7.4%，占本年资金来源的比重比上年全年降低9.7个百分点。

银行贷款的紧张使得房地产开发企业开始求诸外资，而伴随着股市的低迷，外资也乐于进入利润仍显丰厚的房地产市场。“两情相悦”下，一季度，北京市房地产开发项目中利用外资额达2.8亿元，增长3.6倍。

[page title=]

上海:小部分回落和大部分上涨

郝倩

对比去年年底的“巅峰”楼价，上海一些之前跑得最快的楼盘在年后很快开始降价。但这一现象的背后却是大多数楼盘在普涨，小部分楼盘的价格下调其实只是回归理性区间。

在今年1月“拐点论”盛行的时候，上海松江板块一处精装修房在农历腊月十九开盘，薛建明说，那天是上海第一天下大雪降温，但是一天之内，100套左右的房源剩下不足10套，当天回收资金超过亿元。

薛建明是上海绿洲花园置业有限公司总经理，他坚持称“没有降价，相反，销售价格还略有提升”。记者通过该楼盘售楼处得知:去年3月份，这一楼盘的售价为8100元~8200元/平方米，之后在去年10月底调整为9200元/平方米，开盘时相对去年10月底的平均售价又上调了1300元/平方米左右。

薛建明称:“在略微上调之后依然销售顺畅，这说明市场对于价格的合理提升依然有一定的接受度。”

从一季度的表现来看，诸多楼盘与上述楼盘的策略并无两样。上海业内人士看来，市场上因为个别楼盘的小幅下调，就作出上海楼市降价的判断并不准确，因为那只不过将之前一些过度膨胀的房价挤挤水罢了。因为更多的楼盘在一季度表现出的是“观望”后的涨价，这种普涨在3月开春之后尤为明显。

“在去年市场好的时候，有些楼盘房价翻倍，现在的所谓降价，只是回到理性的价格区间罢了。”薛建明称。

例如，地处上海世博板块中三林城金谊河畔今年所推出的第二期房源价格为1.3万元~1.5万元/平方米不等，但是其之前开出的1.68万元/平方米的房源仍在继续的销售之中。此外，4月12日新开盘销售的合生江湾国际公寓报价为2.1万元/平方米，而其去年底的销售价格已经达到2.5万元/平方米。

上述区域均为上海楼价去年年底大幅上扬的板块。记者了解到，其中的上海三林板块借世博东风，近一年以来价格上涨80%~100%，而新江湾城板块更是价格翻倍。在上海的松江板块等地区，房价涨幅也至少达到30%~50%。

相比目前部分楼盘最高不超过20%的降幅，楼价下调并没有想象中的那么振奋人心。相反，楼价上扬的趋势更为明显，尤其是大开发商的价格标杆效应在这场房价上涨中也起到了先导效应。

位于上海古北地区和记黄埔名下的御翠豪庭第三批房源参考价逼近5万元/平方米。而去年8月份该楼盘还开出了3.5万元/平方米的价格。当时，该楼盘的开盘直接刺激了周边房价的上涨，其中，圣美邸从去年4月份的1.9万元/平方米迅速调价到10月份的2.3万元/平方米，今年4月份的最新报价是3.1万元/平方米。另外一个名为皇家花园的楼盘，也在去年9月份将楼价从不足2.4万元/平方米提升到4万元/平方米。

同样，在上海更是体现在越来越多的地产板块上。例如万科在上海城北宝山顾村板块开发的楼盘，精装修房房价从6200元/平方米翻倍到1.2万元/平方米，这直接导致周边楼盘从不足6000元/平方米翻新到8000元/平方米的价格。