华远地产大鳄任志强为资金发愁出让土地项目换取收益为生存_财经

华远地产大鳄任志强为资金发愁出让土地项目换取收益为生存

2008年06月03日 10:4721世纪经济报道【大中小】【打印】

虽然任志强掌控的华远地产暂时无缘直接在中国资本市场上市，市场也无从利用公开信息窥究其实力到底有几多雄厚的完整真相，但其借壳SST幸福(600743.SH)之资本运作还是给了外界对其实力管窥一斑的机会。

紧绷的资金链

由于华远地产上市的努力一直未果，融资渠道单一、高比例负债、紧绷的资金链条始终为其快速发展进程中挥之不去的阴影。

据SST幸福2007年年报及2007年2月发布的《重大资产出售暨吸收合并北京市华远地产股份有限公司报告书(草案)》(下称《吸收合并报告书》)披露，2003—2007年，华远地产的资产规模从23亿增至59亿，净利润从0.6亿元猛增至3.1亿元。

然而，华远地产的扩张却是以高负债和资本结构日益不合理为代价的。

公开财务数据信息显示，华远地产的资产负债比率直线上升，从2003年的71%增至2007年的82%，股东权益占有息负债比率从2003年的0.548降至2006年10月31日的0.313。

随着负债规模的快速扩大，华远地产的资产周转率从2003年的0.397急剧降至2007年的0.12，资产周转率逐年下降表明，在现有的资本结构下，公司的经营扩张已接近极限。

2005年，华远地产的资产周转率为0.278，主营业务收入同比增长了15%，而总资产规模却下降了18%，这一数据对比显示，华远地产在2005年就已经陷入资产扩张无法支持收入增长的苦恼。

经审查当年财务数据发现，导致华远地产资产萎缩的主要原因为公司流动负债减少了5.4亿，长期负债减少0.8亿，偿还短期、长期负债令公司资产无法同步扩张。

江南证券特约研究员杜丽虹博士对房地产上市公司2005年行业财务数据研究发现，国内房地产上市公司的平均资产周转率(销售收入/总资产)仅为0.3倍，这意味着企业要想获得10%的收入增长，就需要30%的资产扩张；资产的扩张在融资约束下(股权融资遭遇瓶颈、预收制度又受到政策限制)只有导致负债的增长。

于是，随着销售规模的扩张，负债会以更快的速度增长，但企业的负债能力并不是无限的。

高负债不仅会导致融资成本上升，更会加剧企业的财务风险，使企业在这个高波动的行业内变得异常脆弱。

据杜丽虹介绍，美国主要的房地产企业大都将权益负债比(股东权益/有息负债)大于2.5定为安全底线，而华远地产2006年10月31日的股东权益负债比仅有0.31。

此外，华远地产的可供向股东分配利润和向债权人支付债务的自由现金流(FCF)逐年趋紧也从另一个角度证明公司的财务状况堪忧。

《吸收合并报告书》还提到，在2004年—2006年10月31日间，华远地产的自有现金流缺口逐渐加大，从2004年的-8.47亿元，猛增至2006年10月31日的-13.5亿。

地产主营业务利润率从2006年的37%，增至2007年的70%,似乎公司的盈利能力在增强。

然而，这在杜丽虹博士看来，如此畸高的主营业务利润率对华远地产来说未必是福，她的模拟演算结果还进一步显示，在利润率与周转率之间存在着相互制约与权衡的关系。片面追求利润率不但不能获得高增长，还将导致“负增长”——适中的产品定位和适量的土地储备，才是房地产企业扩张和追赶的捷径。

生存模式之问

从某种角度讲，华远地产出让土地项目换取收益的生存方式已让自己身处灰色生存地带。

SST幸福的《吸收合并报告书》及有关公开信息显示，华远地产自2004年以来，一直在不断地出让地产项目。

2004年4月29日，华远地产与SOHO中国(BVI-7)有限公司签订股权转让协议，将其持有的建华置地60%的股权转让给SOHO中国(BVI-7)有限公司；2004年11月1日，华远地产、尚城投资与SOHO中国(BVI-7)有限公司签署股权购买协议，华远地产及尚城投资分别将其持有的建华置地15%及20%的股份转让给SOHO中国(BVI-7)有限公司。

2006年3月14日，华远地产控制的北京千禧房地产有限开发公司(下称千禧地产)与嘉里华远签订新源大厦二期项目转让合同，合同总价款为28,000.00万元。

2006年4月26日，华远地产、尚城投资与嘉里北京(十八里店)住宅开发有限公司签署股权转让协议，约定将华远地产及尚城投资分别持有的嘉里华远房地产开发有限公司70%及1%股权转让给嘉里北京(十八里店)住宅开发有限公司，股权转让价款为1,420万元。

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