伟大的博弈开始了

房地产宏观调控尽管喊得响，但很长时间无法奏效。温总理今年在政府工作报告中指出“房地产等资产价格上涨过快”，但是市场上对于房地产是否过热一直在争论，总有一种声音认为热度是合理的。由于要照顾四面八方的利益，调控的力度始终有限，几年来调了三次也没能调下来。只见楼梯响，不见人下来，不仅许多开发商不相信政府会动真格的，老百姓也从观望到失望，再到观望，半信半疑。

2007年国庆的时候，我预感到十七大以后，宏观调控将会显出效果。一是股市泡沫随时会戳破，二是楼市会出问题。我对一些朋友说赶快卖股票，之后他们问我，你不炒股怎么看得那么准？我说正因为我既浸泡在市场中，但又不具体操作，置身“市”外更超脱，才能够对大的宏观趋势看得更清楚。为什么已经明摆着的事情，身在其中的人往往就看不出来呢？这就是人性的弱点，总是心存侥幸、心存幻想。像击鼓传花一样，一是不相信鼓声会停，二是认为自己肯定不会是最后一个，都希望自己得利而把风险转嫁给别人。

我当时感到，如果股市和楼市不出“问题”，中国经济要出大问题；新的中央领导层形成后，为进一步落实科学发展观，一定会大力抓调控；还有就是美国次贷危机对全球经济的影响正逐渐在中国显现，加上通货膨胀的威胁，到了不得不动真格的时候了。果然，这以后行情迅速出现逆转，从极端的疯狂开始转向理性、审慎，甚至是悲观。在这种背景下，买家与卖家，伟大的博弈开始啦！

楼市的逆转，终于使买卖双方的决定权从卖方手里转到了买方。四把斧子放下了:一把斧子——投机性购买行不通了，有媒体称温州炒楼团自酿苦果，成为“暴利的终结者”；第二把斧子——投资性购买也不干了，资金紧缩期间，现金为王，落袋为安，大家调整过冬；第三把斧子——超前购买也暂时放下了，年轻人不着急了，要等一等，看看再说；最后，市场一平静，恐慌性购买也就不恐慌了。只剩下所谓的刚性需求，如果不是急等着住，恐怕也会等等看。现在很多楼盘已经降价销售，表面没降的也是暗降，还有买房送宝马车的。显然在买方与卖方的博弈中，买方已经占了上风，原来房子一天一个价时，人们排队买房，现在主动权回到了买方手里，人们买涨不买跌，市场就是如此。而不少发展商按原来的形势部署今年的盘子，做好了摆一万人筵席的准备，现在只来了10个人，他们怎么办？

企业要准备过冬

我一直讲房地产企业要准备过冬，现在冬天才刚刚开始，数九寒天！俗话说:一九、二九，怀中揣手，三九、四九，冻死猪狗……现在才是一九、二九的时候；三九、四九冻死猪狗，那谁是猪，谁是狗啊？下一步可能会出现“卖儿卖女卖青苗”的状况。很多人对冬天的到来还抱着怀疑的态度，还硬撑着与市场较劲。我演讲时曾对广东的地产老板们说，你们赶快“卖儿卖女卖青苗”吧。有人问我，有那么严重吗？怎么个卖法？我说:整体卖，也许你还可以全身而退，收回的钱用来保家里的大人。我看冬天来了是好事。只有冬天来了才能结束浮躁，结束所有人搞房地产都赚钱的局面，让真正的强者成长壮大起来。

我在内蒙古当记者的时候看到过一个现象。本来十亩草地最好只养一头羊，但是牧民急功近利，一亩地放养了十头羊，造成草原的沙化。当人类自己解决不了问题时，老天爷就来调节了。一夜之间突降暴雪，当地人称之为白灾。白灾过后很多瘦弱的羊

吃不到草都死掉了，只有非常强壮，能够把雪拱开吃到草的羊才能活下来。等到春暖花开的时候，90%的羊已经死了，只留下少数强健的羊，享用丰美的水草。而今天房地产的冬天来了，对于房地产商来说，长期来看，中国房地产二十年的黄金期是存在的，但最大的考验就在于，如何能够在今天的严冬生存下来。

万科就很聪明，作为“带头大哥”带头降价出货，现金为王。他们的思路很清晰，腾出空间兼并收购，继续做大。而且为以后扩大规模准备了一个武器，搞房地产集成。通过麦当劳式的工厂化生产，控制成本提高效率，迅速扩张。

调控必须坚持

房地产退潮，地产商收缩战线，最近不少城市挂牌的土地无人问津。有人问我，调控是否会因此而有所松动。

我认为，调控不应松动。危机、危机，只有危险，才有机遇。在疯狂的时候，很难拦住狂飙的野马。所以我经常讲，市场经济水涨船高时，海盗船都可以过得去，挡不住；而当水落石出时，虽然小船大船都会受影响，但你要全部的海盗船都通过去也不容易。所以很多人总是吓中央，说不行了，经济增长率没有百分之七、八，就要有多少失业率，社会就会大动荡。上一次宏观紧缩的时候，也有人骂。但结果增长只有百分之三四不都过来了，没出什么大问题，调整之后很快就恢复了。接着这些年发展不断加速。当累积了越来越多的问题时，房地产市场仿佛带病运行的高速列车，现在是需要一保二保，停下来好好地休整一下了。

况且，现在不是你想不想调控的问题，你不调，老天也要让你调。像我上面说的，牛羊繁殖太多，草场承受不了的时候，老天就要下大雪、来白灾，把老弱病残淘汰掉。你说惨吗？当然惨，但来年春暖花开，强健的牛羊又可繁衍下去。

在广东，有媒体采访我，我说今年对中国来说是一个坎，未来三年对广东是个坎。为什么说未来三年对广东是一个坎呢？广东已经面临一个问题，人算不如天算，老天要找你麻烦。广东这三年必须进行产业调整，调整是求生，不调整是等死。说不定可以杀出一条血路，绝处逢生。从纺织行业开始，这次“广交会”已经很清楚了，全行业多数企业日子过不下去，它已经转移到越南、江西或内地。工人工资从800元涨到1800元，内地人还不来。

今年对中国也是个坎，上去了就真正崛起了。所以各种反对势力要拼命阻挡。为什么说是一个坎呢？因为各种矛盾交织到一起，一是内忧，二是外患。

外患就是全球对中国的打压，特别是欧美一些势力，妖魔化中国。这次中国奥运火炬在国外的遭遇深层次原因，就是人家不服气。你中国这个过去的“东亚病夫”，凭什么现在竟然打到我们家门口来，抢了我们的饭碗？不相信你中国制造成本怎么可能比我低百分之五十？他们是端起碗吃肉（享受着中国提供的廉价商品），放下碗骂娘。我们中国用自己生态的毁坏、资源的耗竭，靠血汗工资，把他们养得又肥又胖，倒过来他还骂我们。所以，这种三高一低——高耗能、高排放、高污染、低效率的发展模式必须转变。

外患，特别是奥运能不能开好，对整个中国的确是前所未有的考验。开弓没有回头箭，但同时，这也提供了一次让外界认识中国的前所未有的机会。还有这次抗震救灾信息的透明，也使得民心聚集。所以如果相信民众的判断力，给予更大的言论空间，说不定坏事可以变成好事。

内忧，就是很多问题交织在一起，包括通货膨胀，股市、楼市、产业转型等很多问题。两害相权取其轻，两利相衡择其重。小道理要服从大道理。其他都是成本，只有抓住根本才有结果。如果把握得住历史给予中国的这个机遇，我们就能在沧海横流中显出英雄本色。

金融潜藏着危机

有人担心地产商面临过冬难的问题，担心没有融资渠道，地产界会发生大问题。计划经济时只有一个渠道——银行。但到了今天，百川归海，民间有很多资金，银行和金融机构也发明出很多融资办法，钻国家管理的空子。我刚见到一个投资公司的人，刚贷款给地产商5个亿。我问他钱从哪来？他说:很简单，代人理财，再通过信托公司贷给地产商，条件是15%的回报率。还有一种贷款，拿地产商的项目作抵押，20%的回报率，相当于高利贷，如果地产商无力还贷，我就收项目。曾经有个搞投行的人跟我说，我们是旱涝保收，收不到钱就收地。第三种办法更简单，投资方派个财务班子，对资金实行封闭式管理。现在社会上仍有各种资金在找出路，包括风险投资、国外基金、投资公司、个人存款等。说是银根紧缩，实际上在一些地方是外紧内松，有很多漏洞和空子。当然，继续往下走，就像任志强说的，先出问题的是银行，我看银行产生一定比例的烂账是可能的，但只要不崩盘，还可以软着陆。

我觉得，在一些房价很高的城市，跌40%很正常，深圳、广州已经是这样了。对整个中国来说，反而可以退一步进两步，为持续发展蓄积后劲。到时不仅年轻人有能力买房子了，还可以将一批混进房地产、本来就不合格的开发商驱逐出运动场。最后的结果，房地产回归本位，活下来的地产商“擦干身上的血迹，掩埋好同伴的尸体”，继续前进，伟大的博弈开始了，新的繁荣将始于理性和冷静。第一财经日报