地价攀升推动房价上涨“退地”是楼市调整的征兆

来源：上海证券报

最近，上海多家媒体披露了上海普陀长风生态商务区4号东南地块被开发商“退地”的消息。市场人士分析指出，以超出底价几倍的高价拿地，在楼市风向变化时就可能面临无力开发的问题。去年9月，该地块经过两个多小时440轮叫价的艰苦“鏖战”，以11.04亿元一锤定音，超出底价3.14亿元250%，折合楼板价约1.64万元/平方米。[沪开发商“退地”事件扑朔迷离盲目拿地风险已显?]

而这种现象并非个别。据报道，2007年9月11日，福建融信地产以总价9.04亿元、每亩单价近2000万元的高价拍得白马路地块，成为轰动一时的“地王”，楼面地价高达9953元/平方米。到今年3月初，融信地产不惜损失7000万元土地保证金，将昔日高价拍得的土地退还；5月14日，万科将公司所持有的东莞市万科置地有限公司50%股权转让，项目公司所持有的正是一年前土地价格疯狂飙升时期拿下的“地王”东莞市南城水濂村地块（折合楼面地价为3772.3元/平方米）。由于当地房价已经降至5000元/平方米左右，按当时拿地价格，开发商几乎没有利润可言。

地价持续攀升是推动房价上涨的最重要力量。这种影响主要包括三个方面：

其一，成本转嫁和传导。去年，全国各地“地王”一个接一个出现，拿地已经到了近乎疯狂的地步。开发商敢于高价拿地最重要的原因是，他们能将拿地的成本向房价中转嫁，而在我国房地产市场供应主体单一，开发商垄断供应市场的情况下，这种成本转嫁几乎是轻而易举的。成本从土地向房价的传递过程，也是房价疯狂上涨的过程。由此形成了一个恶性循环：地价上涨构成房价的强大推动力，而房价上涨又成为开发商高价拿地的信心支撑。

其二，心理预期。对未来某种商品价格走势的预期，会直接影响到消费者的选择，而“地王”增强了人们对未来房价将继续上涨的预期。由于“地王”楼面价远远高出周围房价，形成了所谓“面粉贵过面包”的现象，使人们确信未来房价还可能继续大幅度上涨，进行在“买涨不买跌”的心理推动下，蜂拥入市，进一步推高房价。

其三，土地囤积，强化稀缺性。许多开发商拿到土地后，并不立即开发，而是囤积起来坐等土地升值，提高自己的利润空间。这是房价持续上涨的最重要的根源之一。建设银行去年发布的一份研究报告显示，2001年初至2007年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，而实际仅开发完成12.96亿平方米，“囤地”数量高达近10亿平方米。土地囤积强化了土地的稀缺性，推动了地价的进一步上涨。

但是，所谓物极必反，当开发商们通过疯狂拿地和囤积土地坐享暴利的时候，他们也在从源头上制造并累积泡沫。当“面粉贵过面包”的时候，意味着面粉包含着比面包更大的泡沫和风险！事实也正是如此，当部分城市的房价从去年年底开始首先步入下跌轨道，高价拿地的风险立即显现出来。如果开发商继续囤积土地，不仅面临着房价继续下跌带来财富缩水风险，还面临着两年后土地将被无偿收回的政策和法律风险。于是，一些开发商开始“退地”，“退地”是楼市泡沫长期累积的必然结果，同时，也是开发商通过囤积土地搞投机牟取暴利这一惯用手段的终结。

地价与房价是互相依托、互相影响的关系。如果说地价下跌是房价下跌的倒逼所致，那么，地价下跌又会反过来影响到人们对未来房价的预期，引发观望效应，使得房价因缺少购买力支撑而步入下跌轨道。一如当初房价与地价的交替上攻那样，在中国楼市承受不了日积月累的泡沫时，房价与地价的轮番下滑就可能出现。

其实，早在“退地”现象之前，全国各地不断出现的大量土地流派现象，就已经表现出业内对常年累积的巨大泡沫的恐惧感，“退地”则更进一步表现了业内对未来楼市泡沫破裂的担忧，一旦形成羊群效应，“退地潮”就可能出现，进而传递到房价中去。

尽管开发商们还在继续鼓吹房价只涨不跌的荒谬论调，但“退地”使他们露出了马脚。因此，我们不能单纯地看待“退地”现象，这是中国楼市将步入新一轮调整的又一征兆。

（珑铭作者系中保浙江公司会计师）

未婚女青年推高了房价地产商经典语录何来

中国证券报吴定平

在近日召开的“亚洲协会第18届企业年会”上，某地产商再次语出惊人，称“中国的房价问题，不是简单的低收入人群买不起房问题，而是中国由于传统购房观念导致买房人太年轻造成的”，又把房价上涨的“皮球”踢给年轻白领购房者。

对于这位地产商的观点，我们一点都不陌生，因为近年来房地产界令人哗然的经典语录实在太多。稍加归纳，就有以下五种经典类型。

其一，贪心贪婪型。自2003年以来，中国房地产市场开始升温，至2007年底市场人气达到顶峰。与此同时，中国房地产市场价格也进入快速上升通道，其中尤以2007年涨幅最为惊人。2007年下半年，全国70多个大中城市房屋销售价格屡创新高。

然而即便这样，一些房地产商还是感到不满足，似乎觉得涨幅还太小，于是有人就公开扬言“中国的房价会至少再涨十年”、“中国房价只会涨，不会跌！”。更令人大跌眼镜的是，一些所谓的专家学者竟然也跟风炒作，称“中国楼市泡沫永远也不会破裂”、“房价在五年内至少涨三到五倍”、“中国房价还要继续上涨20年”。全然一幅暴发户心态，实在可恶。

其二，流氓无赖型。面对日益高企的房价，面对全国人民日益强烈的质疑和不满，大多数房地产商都选择沉默不语，低调行事。但也有不甘寂寞、自以为是者，主动站出来释疑解惑称“未婚女青年推高了房价”、“钉子户推高了房价”。其学问之高，胆量之大，实在令人佩服。

房价上涨过高，原因固然很多，但房地产恶意炒房、捂房惜售却是关键。不然，房地产行业何以暴利惊人？据福布斯2007中国富豪榜显示，前十位富豪中地产商就占据其六，由此可见一斑。因此，那种不顾事实真相，不顾人民感受，一味将房价上涨原因栽赃到购房者身上，实在有点不太厚道，由此遭到网民疯狂“拍砖”，一点也不奇怪。

其三，威胁恐吓型。房价的快速上涨，引起了百姓的不满，更引起中央高层的关注。自2007年以来，系列宏观调控措施密集出台，政策利剑直指房地产市场的两大核心要素：地根、银根。而征收土地闲置费、提高第二套房贷等政策措施的出台，更使市场出现分化：一方面市场观望气氛渐浓，另一方面部分开发商资金链嘎嘎作响。

于是，有人就开始坐不住了，先是惊呼“不出三年，房地产商就要卖儿卖女！”，一幅凄凄惨惨的模样。后来，又有人扬言，如此调控“要死肯定是银行先死，房地产商后死”，言语间充斥着威胁和恫吓的火药味。真是滑稽！

其四，洗心革面型。楼市的低迷、成交量的萎缩，着实令开发商头疼。如何破解这个难题，有的开发商选择死扛硬挺，有的不惜雇人排队制造虚假繁荣假象。

当然，也有顺势而为者，不但坦然承认楼市“拐点”已经来临，而且还主动降价促销。甚至在中央电视台某访谈节目中，还为自己此前疯狂拿地等不理智行为向全国人民道歉。只是颇为遗憾的是，日前此君却深陷“捐款门”、“圈地门”，着实让人困惑，商人毕竟还是商人！

其五，幸灾乐祸型。楼市的不景气，固然令开发商伤心欲绝，但也有偷着乐的。就在房地产商普遍为资金感到忧心如焚、万科忍痛出让东莞某块地块时，SOHO却反其道而行之。5月27日下午，SOHO中国有关负责人就对外宣布，SOHO中国已收购位于北京黄金地段的一个超大型商业综合项目，收购价格为55亿元人民币。而且，据说还有进一步收购意愿。

然而，值得一提的是，就是该企业老总，在今年年初短短几个月之内就完成了一次彻底的观念转变：由当初坚定的楼市“无拐点论者”变成了坚定的“拐点论”分子，并于3月底在网上撰文抛出一番令房地产商为之震撼的话——未来100天内中国房地产企业将发生剧变，即所谓的“百日剧变论”。现在仔细咀嚼，不得不佩服其用心之良苦、手段之高明。

中国房地产商何来如此多“经典语录”？一些人的自我炒作、蛊惑人心是一个方面，但另一方面也源于市场和政策的双重挤压，以及在密集房地产调控政策发力之下，不同房地产商基于自身情况作出不同的判断：或准确或错误，或明智或愚笨。

因此，随着中央宏观调控政策逐渐调控到位，躁动不安的中国房地产市场将趋于平静，各种嘈杂争吵的声音也将暂且平息，一切都将重新开始，步入新一轮良性发展之轨迹。

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