开发商仍在死扛

虽然不少开发商抛出各种促销手段，但就整体而言，北京实际的房价并未出现走低。根据相关部门的统计，2008年以来的北京房价依然在上涨之中，只是涨幅有所放缓。目前出现的促销，是短期调整，还是进入价格下行通道的先兆，没人能给出确切答案。《市场报》记者走访了京城多处楼盘，虽然门庭冷清，乏人问津，但售楼人员口径却非常一致:价格并没有下跌，甚至有未来上调的可能。

业内人士认为，打折促销是因为货币紧缩政策导致地产商现金流紧张而急于回款，只是地产商不好明说，也不好明降。心知肚明的是，一旦降价太明显，将带来更浓重的观望情绪，这是地产商不愿看到的。

高房价的始作俑者，地产商无疑首当其冲。与其他行业相比，在地产圈里普遍存在着通过囤地、高价拿地来推动房价上涨的现象。事实上，地方政府在这轮房地产牛市中也扮演了不光彩的角色，并成为房价上涨的幕后推手。以银行为代表的金融系统的信贷扩张，也是房价泡沫化重要的支撑力量。近期，频频出现的楼盘促销现象，正是金融系统的信贷紧缩给房产商造成的资金压力所致。

此外，投资者、投机者等，在房地产市场中的活跃，一定程度上提高了房产的短期需求，并进一步刺激了地产商的拿地欲望。作为在此轮房产牛市后期的买房者，成为了高房价的直接受害者。其实，即便是这些高房价的受害者也不希望看到房价走低。种种复杂因素纠缠在一起，致使地产商们对价格调整保持着敏感而审慎的态度。

房价调整成必然

我国知名的房地产投资专家贾卧龙博士认为，今年5月以来，楼市并没有迎来开发商所期待的“回暖”。按照公司多年的操盘经验，5、6月的销售状况基本上就能判断一个项目本年度的销售状况。今年的楼市只能用“惨淡”来形容。 他认为，自去年央行频频加息、提高准备金率后，开发商想依靠银行贷款来维持企业生存基本无法实现。在没有更好融资渠道的情况下，销售回款成为开发商赖以生存的生命线。这是导致近期开发商促销手段层出不穷的一个重要原因。

据了解，面对国家日益紧缩的货币政策，也有开发商试图通过上市融资方式解决资金困难。今年以来，已有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式“借壳”上市。万科和保利地产分别获得了一定规模的公司债。但业内人士均承认，开发商的资产负债率偏高是事实。相关统计显示，2008沪深房地产上市公司综合实力30强，在今年一季度的资产负债率均值为63.07%。此外，受次贷危机的影响，资本市场的大幅调整，也使得境内外IPO和再融资受阻，进一步加剧了开发商的资金紧张。一个值得注意的相关现象是，今年3月中旬以来，已有6家房产企业挂牌转让部分股权。有媒体报道，潘石屹日前称，开发商大规模欠款情况已经出现，信任危机可能危及银行。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟正在进行一项关于房地产金融的课题研究。他利用上市公司年报与宏观经济数据综合分析得出的结论是，中国房地产上市公司今年的资金缺口在4000亿元人民币的规模量级。钟伟认为，现在房价没有调整的城市都将会调整，这个调整将会发生在今年第三季度或第四季度。

黎明楷表示，上海、北京那些大城市楼价整体平均来讲还是没有跌的，预计到下半年会呈一个平稳的状态。而深圳房价已经见底。

经过2007年疯狂的圈地运动，房地产企业却在今年面临严峻的形势，2008年，注定是不寻常的一年，对于国家、对于百姓，对于房地产行业来说均如此。高企的CPI、从紧的货币政策、“拐点论”、“百日剧变”、开发商资金断裂，下半年的房地产走势何去何从？房地产市场究竟有没有进入调整阶段？理性与非理性之争，在今年的博鳌房地产论坛上，似乎普遍达成了一个共识，今年下半年，我国房地产业将持续“理性回归”。

2008年，也是黎明楷全面接掌中原的第一年，面对今年房地产低迷的局面，无疑对他提出了更大的挑战。博鳌房地产论坛期间，在接受专访时，黎明楷笑着告诉我们，开发商还能扛，资金局面并没有那么悲观。

现在任中原集团副主席的黎明楷先生，1989年加盟中原地产，1998年踏足内地，全面负责内地业务，可以算得上是最早一批参与内地开发的香港人，也赶上了中国房地产发展最为蓬勃的时期。他将初入内地的中原治理得井然有序，不仅迅速克服水土不服的问题，而且在短短七年间有了极大的飞跃和提升，收入已可占到集团总收入的三分之一。

京沪房价“温柔地上涨”

在宏观调控的打压下，一线城市京沪广深首当其冲，房价及成交量受影响最大的也就是这四个城市，二三线城市本来就上涨得不多，所以现在没有太明显的下跌。不过黎明楷却表示，上海、北京那些大城市楼价整体平均来讲还是没有跌的，在大城市周边一些地方，比如说上海郊区，松江等等地方，房价是有下跌，但市区的房价还是在上涨，在温柔地上涨。“没有一个暴涨，还是在平稳地上升，也就是外围跌一点，里头升一点。”而西北一些大城市平均来说房价也没有下跌。黎明楷预计，国内的房地产市场，到下半年会呈一个平稳的状态。

深圳房价见底

房地产市场区域性特点其实还是比较明显的，每个城市都可能不同，黎明楷认为，南方城市，尤其广东省的楼市确实是有压力，而且确实已经下跌了，还下跌了不少，包括一手和二手，价格都降低了。

“内地市场还在发育期”

内地房地产市场可以说发展是非常迅速的，在蓬勃的市场经济的带动下，短短20年的时间，甚至走过了香港100年的历程。尽管如此，在黎明楷的眼里，内地的房地产市场却还处在发育期，还有很多需要调整。“年轻人总是容易犯错，总是容易浮躁，有一些错误是敢于去承受的。不仅房产市场，整个经济发展其实也是这样的。没有经历过这些事情就不会成熟，行业不会成熟，经济也不会成熟。这是一个发展中的必经阶段。”

其实作为城市本身也是在成长，不仅是经济，很多都在成长当中的。二手跟一手的比例不同的，黎明楷认为，成熟的市场，像香港或者外地，因为他们的城市都已经固化，是自然的流动，不是一直在长大的，二手市场占整个市场的交易量80％。因为城市没有长大，都是原来的人口，一手都比较少，二手就比较多。但是内地一手房市场还是很大的，因为有很多人口进来，需要盖房子，需求也就加大了，所以一手跟二手的比列达到了1:1左右。

最大的问题:市场不透明

同时，黎明楷认为，中国房地产发展过程上存在的最大的一个问题就是信息不透明，市场不透明。市场的信息不容易得到，政府有，但是不给开发商。在一个透明度不高的市场里，大家就都在赌。所以说市场可能出现的情况就是那些冷静的企业会给不冷静的企业害死。人家可能比较冷静地为产品定好了价格，但是你突然间把价格升上去了，或是突然间降价了。这就逼迫那些冷静的企业一起这样做。

另外一个法律法规也不透明的，国家虽然制定了一些法律法规，但是执行力度上还是有偏差，很多人不受这些法律法规约束，但是没事。在黎明楷看来，这对外地开发商更加的不利，“因为法律法规这么写的，自己照做了，但是旁边不跟，而且没事，他肯定就好了。这就需要慢慢去改进才可以，但是慢慢在进步了，政府也在进步，但是需要时间的。”

在市场普遍低迷的情况下，黎明楷也承认，在不景气的时候，年初有分公司生意曾经只有高峰期的30％，一手二手都是，不过这种情况只发生在个别的月份而已，现在日子已经好过一点了。

“我们在深圳做代理也很牛的，开发商不降价我们就不给代理，因为卖不动，我派一大队人马过来，一开盘才卖两套，这样我们会亏的，深圳楼价是在下降的，广州楼市也在下降了。”

对于深圳房价已经见底，黎明楷则表示，底在哪里这就需要看销售量。“深圳差不多了，整个销售量来说虽然不是整体，但是降了一些销售量就下来，一天卖200多套也有的，开盘就卖完也有的，只要价格到一个合理的水平，其实就可以卖了。”他表示，有这样的销售量，价格再往下掉的机会也并不是很多。而所谓调整就是平下来，如果说反弹也不容易的。特别是深圳。

资金局面没有那么悲观

这个真的要看开发商实力了，开发商确实有一些比较缺钱的。潘石屹说的没错，开发商缺钱，只是是不是一百天。因为市场潘石屹一百天。因为市场上资金还是有的，只是要用一个比较高的代价带回来，正常渠道没有了，银行不贷款了，不贷款并没有说市场没有资金。有一些房地产企业没有钱都没有倒闭，是因为还有很多渠道可以融资。开发商还能扛，其实我认为这个局面没有这么悲观。

以前内地房企业在香港上市是非常受追捧的，黎明楷认为，当时内地房地产势头好，有地就有财，今年国内交投量开始下降，大家认为企业盈利不如以前了，所以上市就没有这么受欢迎了。如果多几个上市以后，跌破底价再配售就比较困难了。