万科:下半年依然紧贴政策走

东方早报理财一周记者/陈金艳

实习生/郑怡楠

作为中国房地产的龙头，万科最知市场冷暖。

近日，理财一周记者调查万科的现金流、上海土地储备、在销楼盘发现，虽然万科目前销售情况不如2007年火爆，但其在上海的房价并未出现下降，有的楼盘甚至还涨价。业内人士表示，在全国楼市低迷的大环境下，大企业受到的影响相对较小，未来万科在上海的房价应该和目前状况相差无几，不会出现类似深圳那样的大起大落。

资金需求庞大

统计表明，万科是一个现金流量吞吐惊人的资本巨人。2005年以来，中国房地产行业的新一轮高度景气繁荣，促成了万科的快速发展，而随着公司的逐步扩大以及在从紧货币政策始终无法松动的情况下，万科的资金链虽有所好转，但依然无法摆脱资金缺口难题。

据万科一季报显示，一季度末万科资产负债率66.55%，较去年一季度同比增加2.3%，但是扣除预收款项后的真实资产负债率为43.63%，较去年一季度同比减少1.53%，截至报告期末，公司持有现金156.3亿元。

尽管如此，目前万科依然存在较大的资金缺口。2007年年报还显示，去年，万科短期借款110.5亿元，一年到期的非流动性负债74亿元。今年，万科计划完成竣工面积689万平方米。分析人士指出，依上述不完全数据推算，万科今年的总资金需求至少达451.5亿元。而其去年末账上的现金及现金等价物余额仅170.5亿元，资金缺口达281亿元。

此外，公开数据显示，2006年12月13日，万科非公开发行募资42亿元，截至去年12月31日，已使用完募资净额的99.62%。2007年8月，万科再次非公开发行募集净额99.36亿元，到去年年底已经投入使用66.77亿元，所剩余额仅相当于募集资金净额的三分之一。

由于万科近年经营现金流和投资现金流的净流量均为负数，其经营活动所需现金流完全依靠负债融资，而2007年高达200多亿元的预收款，则成为万科保持高速运转不可或缺的源头活水。

上海“抢地”

万科目前囊中羞涩的困境，除了与当前从紧货币政策有关外，与其近两年在上海等多个大城市快速“圈地”不无关系。

2007年，万科董事长王石曾公开指出，2007年房地产行业已处于高度亢奋的非理性状态，并表示要对地王拿地行为检讨，拒绝在2008年拿地。王石的表态，显示其超乎其他同行的理智与远见。然而，在整个行业为2007年房产盛宴亢奋、鼓舞时，万科也难免会动摇。

当楼市的烟雾尚未散去之时，万科已经开始积极争取新增土地项目，表现出了领跑者一贯的风范，其领跑速度不仅体现在拿地方面，大踏步圈占项目土地远非其竞争对手可比。

年报显示，截至去年12月31日，万科在珠江三角洲、长江三角洲、环渤海区及其他地区的在建项目，占地面积共计3102万平方米，规划建筑面积4232万平方米，累计竣工面积1085万平方米，未完工面积3147万平方米。按照各个区域2007年竣工面积推算，以上海为首的长江三角洲剩余建筑面积可供开发8.55年。

此外，万科在上海的“圈地”盛宴尤其引人注目。据公开资料统计，去年，万科新获取项目54个，总占地面积约612万平方米，规划建筑面积总计约1142万平方米，按权益计算的规划建筑面积约934万平方米，项目土地投资支出共计261.1亿元。其中，上海权益建筑面积占新获项目权益建筑面积的18%。

据了解，其在上海新获项目分别在成山路、济阳路、五街坊、中林、地杰、铜山街、罗店，其中地杰所占的权益建筑面积最大，达到80.65万平方米，其次是宝山区的罗店，所占权益建筑面积达25.44万平方米。

销售速度明显减缓

通过对万科在全国正在销售的楼盘进行的调查统计得知，目前万科在国内21个城市正在销售的楼盘共85个，而在上海就有6个楼盘在售。据万科上海分公司负责人表示，8月份万科在上海还将开新楼盘。此外，在建筑面积方面，上海也占有较大份额，属于目前万科在全国六大大本营之一。据统计，万科目前在全国在售楼盘的总建筑面积是2526万平方米，其中上海在售楼盘的总建筑面积为178.29万平方米，占全国目前在售楼盘的6.84%。而在全国目前所占份额最大的当属苏南大本营无锡、苏州两地，两地共有建筑面积达427.34万平方米。

万科2007在上海全年销售额达到80亿元，排名上海房产销售第一，年初，公司计划今年销售额将比去年超出62.5%。记者通过调查得知，今年万科在上海如包括四季花城及金色雅筑等楼盘，主推90平方米以下的中小户型。

据万科销售顾问介绍，此种房型主要针对年轻人及新上海人设计，从开盘至今一直销售良好。据易居统计数据显示，今年1月至6月万科共有8个楼盘销售，总销售面积达20.44万平方米。今年上半年，万科在上海共卖出1935套住宅，目前尚有1208套住宅可售。

金色雅筑销售代表刘静向记者坦言，虽然目前销售还算可以，但是和去年的情况不能相提并论，销售速度明显减缓。此外，四季花城销售代表赵小姐也向记者表示，销售有时也要靠点运气，运气好的时候能多卖一点，运气不好的时候一周就只能卖几套甚至更少，和去年的“牛市”还是有很大差别的。

记者本周二也走访了金色雅筑售楼中心，从早上9点30分至10点30分之间，仅有两对夫妇前来看房，且逗留时间很短。其中一位王先生向记者表示，由于目前全国房价都在下降，相信早晚也会波及上海，他打算再等等。而该楼盘负责销售的一位先生向记者表示，周一到周五人会比较少，但周末依然会出现大量看房者，而且随着近期房价趋于稳定，很多投资者的观望情绪已经得到释放。

记者还了解到，尽管销售情况有所下降，但是万科目前在上海销售的6个楼盘，均没有出现类似其他城市的大幅降价。位于上海宝山区的四季花城目前主推的90平方米的中小户型精装修景观房，每平方米的均价在1.2万元至1.3万元之间，最便宜的一套房子的价格大概在98万元左右，这个价格比四季花城上一期开盘的价格稍有上涨。

而位于浦东新区三林城的金色雅筑，其价格从今年4月至今均未变动，每平方米的底价是1.7万元，均价是1.8万元。如果购房者一次性付款超过50%，将获得1%的优惠，同时如果在万科登记成为蓝卡会员（无需购房便可获得）还可获得在任何一个万科楼盘买房均可获得千分之一的优惠卡。同时，刘静也表示，本月底推出的全景精装公寓，由于不提供冰箱和洗衣机，单价会有所下降。

对于万科从去年年底至今一直推行的各项优惠政策，被市场看成是楼市拐点的一个风向标。售楼处赵小姐的解释是，主要是为响应国家政策，尽快回笼资金。但是在从紧货币政策尚无法松动，资金链却日趋紧张的万科，接下来会否在无奈之下随波逐流？

记者从万科了解到，万科在上海的销售一直很可观，很多楼盘目前都仅剩下尾盘。而针对当前从紧的货币政策已经做出调整，例如通过设立“万客会”等销售策略，对客户进行优惠。关于下半年的行情，万科表示，依然会紧贴政策作出判断。

资本市场依然看好

随着整个房地产行业景气度的下降，各大房地产上市企业的股价不仅被腰斩，有的跌幅甚至超过50%以上。在这场没有硝烟的战争中，万科的股价也遭遇了一场浩劫，从今年年初至今，万科股价下跌53%。但是据分析师分析，目前万科股价已经处于合理估值区域，建议增持。

据了解，万科5月份拿地7块，分别位于天津、深圳、合肥、宁波、东莞，权益容积率建筑面积共118.5万平方米。这是今年以来万科拿地最多的一个月。国泰证券研究员赵铎表示，这表明万科的扩张脚步并没有停止，不难预见公司在行业调整中的市场份额会进一步提高。

无独有偶，南京证券包晓霞也认为，万科未来预期良好，目前可以低价增持万科。她分析指出，万科在珠三角、环渤海、长三角三大区域均衡发展，长三角逐渐崭露头角。2008年一季度，珠三角销售收入占比33.07%，长三角占比38.02%，环渤海占比16.73%，其他市场占比12.18%。长三角的销售情况超越珠三角，销售均价也位于各区域首位。预计2008年长三角区域的销售收入将是公司总销售收入的最大来源。