降价+送面积，上海开发商无奈割肉

上海楼市的促销意味着上海房产开发商已做出实际让利，这也从一个侧面反映出开发商对现金的渴望。

东方早报理财一周记者/陈金艳

实习生/郑怡楠

上海楼价虽不像楼市新贵深圳那样跌宕起伏,但其行业景气度也明显不能与去年相提并论。对于本周一在上海刚刚结束的房展会现场，展馆内参展商的工作人员要多于参观者的窘境，一些市场人士坦言，上海楼市观望破冰的时间可能比预想的要久，中小企业资金压力有可能进一步加大，尤其在股市日渐冷清的情况下，上海房地产上市企业的生存状态也面临挑战。

资金压力困扰房产商

2008年4月9日,上海土地交易市场举行首场土地竞拍,原本有53个意向买家领取标书,最后真正申请竞标的却只有11家。而在这次出让的8幅土地中,有2幅地块因无人报名而流标;3幅土地只有一个竞买人。

对于上海一些中小房地产企业而言，在紧缩的货币政策下，要维持正常运作实属不易。往常被开发商视为今后房地产业发展潜力重要标志的土地储备，也开始成为不少开发商的负担。

据了解，被上海志成企业以11.04亿元的天价拿下的上海普陀长风生态商务区4C南地块，在前不久被退回了上海土地管理部门。上海志成退地后，将被扣除占合同金额10%的定金，将可能遭受1.1亿元的巨额损失。

作为在上海本地上市的上海房地产企业，其资金链紧张局面和上海其他房企可谓同病相怜。上海本地房地产上市公司资金状况，从2006年至今年一季度，走出了倒“V”形的走势。据统计，上海共有11家房地产公司上市，2006年经营现金流量净额为19.85亿元，2007年为58.4亿元，2008年一季度为16.78亿元。其中，除了万业企业、新黄浦、海鸟发展资金链出现好转外，其余8家上市公司资金链日趋紧张。

因迪斯尼项目被频频炒作的陆家嘴，从今年一季度开始也出现资金告急现象，整个一季度，陆家嘴经营现金流净额从2006年起，首度破零，下降至-1.68亿元。

除在A股上市的上海本地房产企业外，作为上海本地房企，但在H股上市的房产公司，上海复地集团的总资产负债率也已达到72.25%。业内人士指出，当前，复地显然将回归A股视为募集资金的一大渠道。

中小房企积极降价

上海在2007年楼盘销售高峰时期，每天住宅新房成交量在900套左右，而目前的成交量仅为500套左右，几乎下降了一半。

佑威房地产研究中心主任薛建雄对媒体表示，他认为“预计7月下半月的成交量还会进一步下降，8月的成交量也很难有大幅度回升”。他指出，淡季中“新盘低开、老盘降价”的恶性循环会更加严重。

据记者统计，目前公布的楼盘信息中，今年以来上海成交价格下跌的楼盘不少:杨浦区的申润江涛苑从去年10月最高时的25000元/平方米跌到如今的19000元/平方米，合生江湾国际公寓与海上硕和城也分别降了2000元/平方米；普陀区的中远两湾城从今年1月的23000元/平方米跌到如今的19000元/平方米；黄浦区的上海滩新昌城从去年11月的36000元/平方米跌到如今的25000元/平方米；奉贤区海湾旅游区的“海湾世纪佳苑”，每平方米均价下降了4000元左右,还送一个花园。

此外，打折楼盘也是层出不穷，松江区九亭板块的“上海青年城”，有9.75折到9.25折的优惠；嘉定区南翔板块的“金地格林世界”联排别墅项目，送庭院、中庭、露台和车位。尽管商家方法用尽，但对销售业绩的带动十分有限。

上海楼市的促销已经不同于去年年底万科以“打折”之名行“清仓”之实,降价、送面积两大主流方式，意味着上海房产开发商已做出实际让利，也从另一个侧面反映出开发商对现金的渴望。

未来市场乐观

尽管目前上海楼市看似“雨雾缭绕”，后市涨跌与政策紧密结合。但是中投证券分析师李少明则乐观地表示，目前上海房价下行压力已经得到释放，未来市场会朝着乐观的方向发展。

据李少明指出，2007年，上海在施工面积同比下降4%的情况下，出售面积同比增长25%，住宅销售量创三年来新高，说明上海市场经过2005 -2006年的调整，消费力强劲。2007年底，施工面积与出售面积之比下降到近四年来的新低2.33，说明新房供应压力不大，未来市场乐观。

而对于上海一些非上市企业，其生存状态并没有市场上想象的那么脆弱。

据了解，上海有很多地方占据龙头地位的楼盘反而是由一些非上市公司开发，比如嘉定江桥的景瑞、宝山顾村的经纬、龙华南部的阳光等等，虽然非上市公司看似融资渠道单一，资金链应该更紧，但由于2007年房价飞涨的意外收获，这些楼盘是最不容易降价的。