住宅用地供应前紧后松“疯狂”买地难再现

东方早报理财一周记者/史晓玉

6月底以来上海土地供应速度明显加快，10、11、12、13号土地挂牌公告共计24幅地块在半月左右时间密集推出。按照年初住宅用地供应800-1000公顷的计划，考虑到上半年实际供应偏紧，上海楼市全年的住宅用地供应将呈现前紧后松的局面。但紧缩货币政策背景下，昔日地价拍卖中疯狂的场面将难以再现。

供应略有减少

“上半年土地供应偏紧，这很正常。上海历年都是如此，一般来说，上半年土地供应只占全年计划的三分之一到四分之一。”易居房地产研究院副所长丁祖昱告诉理财一周记者。

1月31日，上海市政府发布《2008年上海市住房建设计划要点》，要点披露2008年计划新增住宅用地供应800-1000公顷。新开工住房建筑面积2000万平方米，其中经济适用住房和廉租住房400万平方米；竣工住房面积2500万平方米。据上海房地局公布的数据，2007年上海的土地供应为2000万平方米，其中住宅用地为1100万平方米，今年住宅用地供应略减。

而易居中国发布的《2008年5月上海房地产报告》显示，今年1-4月份成交的住宅项目用地共212.82万平方米，相比于全年规划，还有巨大差距。此外，上海历来有三季度才大量推出住宅用地的习惯。可以预见，接下来数个月的住宅土地供应会有所松动，出现全年住宅用地前紧后松的局面。

郊区供应仍是主力

易居中国《2008年5月上海房地产报告》同时显示，郊区供应仍然占据上海房地产市场的重要位置，以配合政府实现中心城区、内外环之间、外环以外分别为20%、50%和30%的住宅分布。

根据易居的这份报告，今年1-4月有10个区县有住宅用地出让，共22幅。其中，青浦区出让4幅地块，在全市所有区县中出让住宅用地面积最多，为42.58万平方米，占全市住宅用地面积的20.01%。奉贤区出让住宅用地面积0.17万平方米，占全市比重0.08%，出让面积最少。另外，南汇区、崇明县、宝山区、浦东新区以及金山区出让住宅用地比重都在10%以上。

此外，最近两个月上海推出的住宅用地都地处郊区。7月14日上海房地局推出的13号土地挂牌公告中涉及的罗店新镇A2-3地块隶属宝山区，土地面积2.9966公顷。半个月前，6月30日推出的11号公告中的相邻板块“罗店新镇A2-2地块”，占地约6.3公顷。而6月18日推出的今年上海首幅大型住宅地块则是浦东新区东沟楔形绿地南块居住区A1－1、A1－2地块，占地15.86万平方米。

事实上，不单是今年，去年情况也大致如此。根据相关统计资料，2007年所出让的住宅土地中，宝山区、嘉定区、崇明县三个区(县)出让面积之和，约占整个住宅出让总量的一半左右。

开发商囤地谨慎

自2002年上海实行土地招拍挂制度之后，大大小小各路地产开发商涌入上海，捂地、囤地现象屡见不鲜，且捂得时间越长，实现的价值回报就越大。很多开发商甚至买了地等上几年，之后转手卖出的利润都比造房子卖来得划算。相对那些进入上海较晚的外地开发商，上海房企，尤其是有国资背景的大型地产开发集团，囤地现象更为严重，且由于这些企业很多并未上市，外界几乎没有渠道通过公开资料查得其土地储备状况。

根据2007年上海社科院房地产研究中心的报告，从1988年-2005年，上海出让的土地使用权面积共43666.37公顷、可建面积42131.96万平方米，但同期，上海商品房建设新开工面积和竣工面积仅分别为25698.58万平方米和22037.45万平方米。可建面积和商品房供应这两套数据有着近2亿平方米的差额。可见，“上海历年积累存量土地有近一半未形成有效供应。”

不过，这种状况今年恐难再现。根据国务院今年1月7日下发的《关于促进节约集约用地的通知》要求，2008年6月底前，各省、自治区、直辖市政府要将闲置土地清理处置情况向国务院作出专题报告。在今年从紧的宏调背景下，6月30日，在房产商眼中更像是闲置土地的“大限”。

上海房地局公开资料显示，2006年，香港上市的内地开发商华润置地以15.41亿元拿下新江湾城C2地块，成为当年上海住宅用地“地王”。新江湾城C2号地块面积为14.4247万平方米。此次仅仅竞买保证金就为1.2亿元，起拍价高达12亿元。当时市场一片哗然。然而，两年之后，华润置地在此地块上已建成橡树湾项目，并于今年6月21日开盘，首期推出65套联庭别墅，单价每平方米37000-52000元。根据搜房网统计，截至7月18日该项目已售出17套:6月卖出12套，7月售出5套。

而2007年，以均价超过10000元的楼面价拿下位于青浦区赵巷镇特色居住区8号地块的重庆龙湖地产也曾让业界跌破眼镜。龙湖上海分公司的沈小姐告诉理财一周记者赵巷项目已于今年7月正式开工，规划发展别墅项目，预计最快明年竣工。同时，龙湖地产也已通过港交所上市聆讯，预计，最早今年三季度登陆港交所，融资额约70亿港元。

另外，各大地产上市公司除万科外，今年以来明显放缓了拿地速度。金地集团更是自去年9月至今，暂停拿地。

对此，丁祖昱指出:“上半年市场形势不容乐观，销售业绩不佳导致房产商现金流紧张，再加上上海出让的土地规模偏大，会占用相当数量资金，因此开发商只能谨慎拿地。”

楼板价难创新高

不仅囤地现象大为减少，在资金的压力下，前几年常有的地块“天价”拍卖也渐渐销声匿迹了。

去年9月，名不见经传的上海志成企业发展有限公司在历经2个多小时、440轮叫价，最终以11.04亿元拿下普陀长风生态商务区4号东南地块，一举成为当时的“普陀地王”。据悉，此次拍卖价格超出底价3.14亿元250%，折合楼板价约1.64万元/平方米。然而，10个月之后，市场惊闻因未能及时交清地款，2008年6月，上海志成公司无奈选择退地，违约损失超过3000万元。

同年11月，重庆龙湖地产以154214万元的天价摘得青浦区赵巷地块，平均楼板价超过1万元，引来市场一片质疑。

然而，随着调控的持续，去年下半年开始房地产市场迎来阵阵寒意，房产商拿地的“楼板价”开始大幅跳水。

2007年12月，上海市房地局13号土地出让公告中惟一一个纯住宅地块——嘉定“双单路以南、永盛路以东地块”被保利地产最终以6.8亿元的挂牌价摘得，其地块面积约12万平方米，总建筑面积达到21万平方米，成交楼板价为3164元/平方米。

同年，上海最后一次土地出让由绿地集团以36亿元的“低价”摘得，卢湾大型地块平静收场。

今年4月9日，上海明亮房地产开发有限公司560万元竞得奉贤区韩村路南侧、韩谊路西侧地块，占地面积1711平方米，折算楼面价3272元/平方米。

土地供应的前紧后松和紧缩的货币政策，使得一度疯狂的土地价格开始回归，令人咋舌的10000元/平方米楼板价或将不复出现，这或许是上海楼市回归理性的重要信号。