行业复苏将在未来3-6个月来临

本次财政部发布的有关房地产的最新政策意味着中央政府对房地产行业进行从严从紧调控的政策拐点已经出现。本次政策调整范围之广,力度之大,措施之全,远超我们之前的预期。

政策有效地降低房地产交易成本,提高消费者的购房能力。政策还给地方政府松绑,肯定了地方政府的救市行为。

政策强调加大保障性住房建设,出台《城市低收入家庭资格认定办法》。完善保障性住房建设可以解决中低收入阶层的住房问题,缓和社会矛盾,不会对商品房市场形成大的冲击。

我们认为房地产行业的政策拐点已经出现,未来房地产行业政策面上还将暖风频吹,各级地方政府将会出台力度更大的刺激房地产市场的政策。但是行业成交量的复苏才是行业复苏的关键,我们预计行业复苏将会在未来3-6个月来临。

从地产股的估值水平来看,目前仍处于价值投资区域,我们将房地产行业的投资评级由“中性”上调为“看好”,建议超配房地产细分行业龙头公司,给予保利地产、金地集团、招商地产、万科A、荣盛发展、冠城大通、华发股份、陆家嘴、浦东金桥、张江高科“买入”评级。(东方证券)

成交量会出现一定程度回升

此次政策出台有利于促进房地产需求,稳定房地产市场价格,成交量会出现一定程度的回暖,但具体影响还取决于政策的细则出台,主要是对改善性普通住房的界定;另外也还取决于银行执行的力度。我们认为政策放松短期内对行业影响有限,维持原来政策放松不改行业下降周期的判断,预计未来国家仍将会出台更进一步的政策来稳定房地产市场。

房地产行业政策正处于不断放松的过程中,从而将带动地产板块的反弹,不过政策的放松短期内难以改变行业周期向下,经济增速快速下滑风险将在09年集中体现,所以预期行业政策放松而带来的反弹空间有限,目前地产板块估值水平较低,建议投资者以波段操作为主;对于长线投资者,可以逐步介入绝对估值低的股票并长期持有。(中金公司)

前期引领降价公司受益明显

政策力度较强,将有力提升刚性需求的实际购买力。虽然此次政策松动主要针对首次购房从交易税费和贷款成本两个方面来提升有效需求,但我们认为政策的力度比较强。契税、个人售房土地增值税和印花税的减免基本在预期之内,但中央却同时肯定了前期地方政府对楼市的“救市”行为,我们相信这对于转变市场房价大跌的预期有着非常积极的作用;另外,商贷利率优惠加大、首付比例降低和公积金贷款利率的调低将在降息周期中通过累积效应直接、有效地提升购房者的购买力。根据我们粗略估算,按照80万总价的首套住房商业贷款40万、公积金贷款20万,均为20年来看,此次出台政策后的月还款为3965.96元,而9月16日近期第一次降息之前的月还款为4345.5元,月还款减少379.55元,降幅为8.73%,若是商业贷款比例加大,降幅将更加明显。

二套房限制政策被模糊,变通余地将很大。市场最为关注的二套房限制政策松动并没有在央行的公中直接提及,但是我们注意到央行的如下相关措辞:金融机构对客户的贷款利率、首付款比例,应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房,以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定;对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求,金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持,对非自住房、非普通住房的贷款条件,金融机构适当予以提高。我们认为这实际上已经模糊了二套房的限制政策,将决定权完全放到了银行手中,变通的余地将会很大,对于改善性需求的正面影响将是显著的。

对行业的影响正面,成交回暖值得期待。我们相信,此次政策出台对于提升购房者,尤其是刚性需求购房者的实际购买力和信心将有明显作用,市场成交环比回暖将值得期待,尤其在个别公司的体现将更为明显。对于具体公司来说,我们认为前期引领降价的公司将受益明显,因为政策刺激释放的购买力将首先为他们的降价楼盘所消化,万科便是典型代表。此外,楼盘逆势热销的保利地产、招商地产、金地集团等行业龙头的经营情况也可能持续向好,这些龙头个股有望继续演绎恢复性上涨行情。(天相投资)

利好累积效应可能在09年爆发

政策松动是未来缓解经济下行的压力,而非救“房地产开发商”。自今年三月份以来,全国房地产开发投资年度累计值的同比增速一直呈逐月放缓态势,1-9月份的同比增速更是出低于去年同期。国房景气指数自去年12月份以来,连续10个月环比回落,至今年9月份更跌落至31个月以来的最低点。房地产行业作为国民经济的支柱产业,上下产业链长、涉及产业众多,兴衰直接关系到国民经济的发展,直接和间接拉动GDP在3个百分点以上,其相关行业也是吸纳城乡剩余劳动力的主要场所,然而当前的低迷的楼市已严重“威胁”到我国的经济增长目标。因此在经历一年调整、房价逐渐回归理性的背景下,取消抑制房产消费的政策、“激活”房地产,无疑是在当前形势下拉动内需、“保增长”的最有效手段。

政策给地方政府制定“鼓励住房消费政策”留下较大操作空间,一线城市加入“救市”大军指日可待。政策特别强调“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”,我们认为,后续主要城市鼓励住房消费的措施值得期待。6月份以来,成都、长沙、福州、厦门、西安、南京、杭州等近20个城市陆续推出了救市政策,但力度有限。本次中央从较高层面出台的救市措施,为地方政府扶持房地产市场开了一个“活口”,我们相信,那些等尚未加入救市大军的城市,包括京、津、沪、深等一线城市,推出救市措施将指日可待,未来地方性的政策将更加放松,力度将将超过南京20条和杭州24条。

救市措施短期对房地产消费影响有限,但随着政策逐步深入,由量变到质变,会对行业销售产生深远影响。本次救市措施短期看对房地产消费影响有限,不会对房地产销售产生立竿见影的效果,随着政策逐步深入,由量变到质变,会逐渐改变消费者预期,预计2009年房地产销售量会超过目前普遍预期。

此次政策松动程度明显超过了市场的普遍预期,预计未来各地方会根据中央精神陆续出台一系列的配套措施。目前市场面临的主要问题是市场信心缺失带来的观望气氛浓郁从而导致市场成交量大幅下跌。我们认为,政策的松动对行业基本面虽然不能产生立竿见影的效果,但随着相关政策不断深入推出,政策的累积效应会从量变到质变对行业产生较大影响,特别是对提升消费信心有显著的作用。我们调高行业至“推荐”评级,维持“未来3-6个月地产股表现将强于大盘”的判断,维持保利“推荐”评级,上调万科A、招商地产等公司投资评级至“推荐”。

(国信证券)

房地产行业周期不会是V型反转

行业周期调整是有自身规律的,决不会因政策变动而过分偏离运行规律。虽然本次政策力度远超出我们的预期,但周期调整的时间仍未结束。由于我们对需求和供给的研究,本次房地产周期调整出现V型几率不大。

虽然新政有望刺激房屋成交增长,但同时我们预计开发商降价销售的意愿开始减弱,由此行业调整的时间有可能超于市场预期。

本轮房地产股票走势远远跑赢大势,但明显涨幅已包含政策调整预期。未来半年,我们预计行业继续面临诸多困扰,而这些不确定将最终影响资本市场的估值。三季报临近,我们预期整体地产公司业绩增长将明显下滑,企业盈利拐点还没有到来。本次政策应对短期的股价表现有一定的刺激,但在周期拐点来临前,行业整体性投资机会仍缺乏。我们仍维持长期“看好”,短期“中性”的评级。(长江证券)