地产行业2009年将大幅调整

中国房地产行业的大幅度调整将在2009年全面爆发，2008年房地产市场的需求下滑和供给放量必然导致2009年房地产市场进行市场结构、投资规模以及成交价格的多重深度调整，该调整将进一步推动制造业投资增速的下跌，将使中国固定投资规模出现超预期的下降。

房地产市场在2008年初就开始了调整，传统的供大于求的市场状况被逆转。但是，这种调整在初期仅仅只在交易量上体现出来，房地产投资的规模不仅没有因为供求关系的调整而立即下跌，反而会因为房地产商的盈利模式发生转变而进行放量。因为从2008年开始大量房地产商被迫改变投资策略，“捂地盈利”和“捂盘投机”等战略被“现金为王”战略取代，很多楼盘因为资金回收的压力进行仓促开工。所以房地产开发投资在2008年上半年并没有出现下滑，而只是在6月以后出现5~6个百分点的下滑。但是，这种反向开发行为将加速房地产市场的调整，2009年的房地产将面临供给提升和需求大幅度下滑的双重压力。因此，房地产市场必然在2009年出现深度调整。

2009年，房地产面临“硬着陆”的风险加大。从资金面看，房地产资金的逆转将使房地产市场面临严重的流动性约束和资金链断裂的风险。从而加速房产价格和营销模式的改变。从2007年12月开始，房地产市场由于开工面积扩大、土地储备大幅度增加以及开发成本激增等原因，应付款累计增速就开始提升了，而在2008年2月由于企业盈利增速放缓、银行信贷紧缩以及民间拆借成本上涨等因素资金来源增速开始下滑，到2008年3月，资金来源累计增速低于应付款累计增速，资金面开始恶化，并且这种状况持续扩张，资金来源累计增速与应付款累计增速之间的缺口越来越大。

2007年12月房地产资金来源累计增速为37.9%，而到2008年9月累计增速仅为10.7%，下降27.2个百分点，这直接导致房地产严重依赖自有资金，2007年自筹资金占房地产资金来源仅为32%，而到2008年9月，该比例达到103%。这意味着房地产资金进入枯竭期。因此，如果没有外部力量进行干预，到2009年初资金来源累计增速与应付款累计增速之间的缺口加速扩大必将使大部分房地产企业资金链断裂。这种资金链的断裂就意味着中国房地产的“硬着陆”，意味着中国固定投资的21%将消失，25%的全社会贷款将可能成为不良贷款，1.4万亿元左右的地方预算外财政收入将消失。虽然这种极端的景象不会发生，但是房地产将在2009年出现严重的资金短缺的问题是必然，而这势必会引起房地产投资能力的大幅度下降。从房地产市场调整的规律来看，2009年将是价格调整和投资调整年。

与房地产不景气局面相对应的是，在固定投资占比最大的制造业也必然在2009年出现严重的下滑。2008年6月开始，制造业出现供求逆转，而这种逆转很可能在房地产业的不景气、出口下滑等综合因素的作用下被进一步的放大，使全社会固定投资出现全面下滑。我们测算了固定投资及其行业分布对GDP的贡献。可以看到，制造业和房地产业的投资对占全社会固定投资的比重在2007年和2008年分别达到49%和51%，分别占GDP的21%和23.1%。因此，2009年这两个行业进一步下滑，将直接导致GDP增速下降1~3个百分点。其不同的幅度决定于房地产不同的调整模式。

本轮经济调整的特点

我们认为，中国经济本轮调整深度将介于“1989~1991年下行期”与“1997~1999下行期”之间。本轮经济调整的特点，第一，是第一个在较为完善的市场经济体系条件下形成的经济调整。第二，是第一个面临的总需求和总供给双重冲击的经济调整，其投资驱动型经济增长的内在矛盾的全面爆发在本质上是过去近20年生产模式不断积累的产物。第三，是第一个与资本市场调整周期、商品房市场调整周期重叠的调整期。第四，是第一个在市场经济条件下面临大规模周期性失业的调整期，其失业的总体规模超过以往的模式。第五，是第一个与世界经济周期性调整重叠的下行期，世界经济周期调整的深度和长度将直接影响中国本轮经济调整期的深度和长度。

(本文为课题组2008年第四季度报告摘要)