深锐观察：

频频特价为哪般？

尽管有节节攀升的成交作为支撑，然而熊市“阴霾”始终未散。供求紧张，前两年的深圳楼市屡屡惊现这样的“赤字”，但是在今年供求状态已经被倒置。

深圳国土局数据显示，截至11月12日，一手房可售面积为646.4万平方米，可售套数6.43万套左右，按照平均每天150套的销售量来计算，假如后市没有任何新盘入市，也需要到2010年初期才能消化完。而据记者统计，有多达22个项目预计11月份开盘，12月更是今年最后一波开盘小高峰，近20个楼盘即将入市，而且大多数为中小户型。供大于求，产品高度重叠，即将进入年关的深圳楼市，不得不面对这样的“尴尬”。

“存量房大幅度积压，对发展商来说是很大的压力，尤其对于需要一份满意报表的上市房企。”有分析人士称，资金回笼压力和年关前的销售压力，是近期特价房满天飞的根本原因，也是开发商频频降价的动力。迫于前期业主的闹事压力，所以很多开发商不敢大幅降价销售，只能暗中折扣，但是因为政策风向的变化和市场压力的进一步增加，显然继续暗折并不明智。

事实上，伴随近期多个低价入市项目的热销，深圳楼市的“价格防线”正在加剧退缩，在暗降和暗折之后，实打实的降价销售已经是“公开的秘密”。因此如果说之前的“特价房”更多存在于营销意义上的话，那么眼下的“特价”无疑来得更猛烈些，也有更多的实际意义，对于置业者，现在的“特价房”往往就意味着降价的开始。

专家解读：

特价风还将劲吹

“留给开发商的选择并不多。”深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕认为，管理层的意图已经相当明显，寄望楼市回暖却不希望房价反弹，向首次置业刚性需求开绿灯而并非投资客和炒家，回暖始终保持理性角度，因此开发商特价频推、降价加剧是必然选择。“如果把特价房继续作为一种营销手段倚重的话，效果可能适得其反。”高海燕认为，在市场预期不断走低、市场信息相当透明的情况下，小比例地推出特价房只能被置业者解读为“不愿真降价”，有可能加速观望，无法取得好的成交量。

而英联国际不动产经济学家戴欣明则称，特价、降价风还将继续，并逐渐深入，目前的市场预期、政策导向、实际效果都证明了价格依然是决定市场的第一要素，“暖冬需建立在降价的基础上。”(卢 青)

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