暴利VS全面亏损：房地产业利润谜底难解
无论潮起潮落，总有几家欢乐几家愁。变局之下，房地产业的悲观者认为，今年全行业有可能出现全面亏损，但也有乐观者言，熬过了今年，明后年仍可能迎来新一轮的暴利时光。
业内分歧
日前，在一个众多房地产开发企业老总参加的内部会议上，数位业界大腕对于房地产业当前以及未来几年的盈利状况产生了较大的分歧。
一位内地地产老总悲观地认为，房地产业的暴利时代已经过去，现在整个行业已经是微利，甚至是亏损了。
一位境外上市房地产企业老总则表示，在形势比较困难的情况下，今年的销售额只完成了年初预定目标的一半左右，但没有想象中的那么差，对未来的希望大过失望。
“从境外的经验来看，每次房地产行业的低谷之后总会迎来一波光明的阶段，现在不能说将来不会赚那么多的钱。”上述境外上市企业老总称，“好日子还会回来。”
不过，该老总承认，当前的境况下，随便拿地进行开发就能稳赚不赔的时代已经过去了，但也不能太悲观，即便一些地方的房价再下跌30%，可能还是会有利可图，“如果现在出现了有把握的项目，就应该去拿了，像李嘉诚的长江地产，在房地产低谷的时期总是会买下很多土地。”
他认为，房地产行业从它本身的特性来看，是有可能出现暴利的，但要考虑到波动性，中期来看是平均利润。
中信证券房地产研究员王德勇昨日对记者表示，从过去几年来看，房地产上市公司的盈利情况一直比较好，从2005到2007年间每年的利润增幅基本都要超过30%，而2007年情况更是超过以往，粗略估计同比增幅大概超过了70%到80%。
是否有潜规则
而一位业内资深人士则对记者透露，房地产上市公司往往会有隐藏真实利润的情况，比如财务报表称去年业绩增长了100%，但实际上可能多达170%到180%，部分利润被转移他处。
不过，由于今年下半年以后房地产市场形势更加低迷，而且尚无回暖迹象，业界多数对今年到明年上半年的预期显得比较悲观。
“今年房地产上市公司的利润还可能保持在平均30%左右，但明年可能会比较差，甚至有可能出现负增长。”王德勇认为。
Wind资讯统计数据显示，今年上半年109家房地产上市公司共实现净利润132.02亿元，较去年同期的80.62亿元增长64%。其中，万科A、保利地产实现的净利润分别为23亿元、14亿元，是业内利润大户。
另有证券分析员对记者表示，今年房地产上市企业的利润由于前期累积的效应，不会下降过多，但明年的情况会比较糟糕。明年除了要看房地产市场的销售情况，还要依赖整个宏观经济的走势，如果经济不能迅速好转，居民的购房意愿很难提升。而一些小的开发企业由于资金链问题，可能更加步履维艰。
公开房价成本？
除上市公司需要对外公布盈利情况外，包含数万家大中小企业的整个房地产业，到底有多高的利润一直众说纷纭，分辨甚难。
一位著名房地产商会会长日前在某报告发布会上透露，有些地方开发商的利润并不高，在去某地调研时发现，当地的房价每平方米2000多元，而当地房地产开发的利润也就每平方米300元左右。
按此计算，当地房地产开发企业的利润一般在10%多一点。
2006年，REICO工作室曾发布报告称，对1998年到2003年房地产企业的销售利润水平和资产利润率情况做了一个比较后发现，房地产行业的开发利润一般在8%~10%，在行业排名中处于中上游的水平。
“2004年房地产开发的销售利润率是5.4%。净资产利润率2004年是6.5%，在国民经济当中排第八位。”该报告同时表示，在2006年房地产行业曾出现了全行业亏损。
不过，这个指标并非所有人士都相信。“房地产整个行业的平均利润很难评估，因为隐藏的现象很多，但从中期来看，确实是暴利行业。”上述业内资深人士称。
近日住房和城乡建设部副部长齐骥接受香港媒体采访时表示，建议一些地方把商品房的成本向社会公开，让市民判断，房地产价格还有多少调整的空间。“把信息公开透明，恐怕有利于大家对市场的理解。”
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作者：
刘展超
编辑：
luqiang
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