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北京上海西安三城市房地产复苏调查(2)

2009年07月06日 00:31中国经济周刊【大中小】【打印】 0位网友发表评论

今年经适房开工量被“腰斩”

政府的许诺能否实现，民众极为关心。

“本来说好每年建400万平方米经济适用房，而2009年只有200万平方米开工量，政府承诺市民的民生工程如何才能真正兑现，”家住上海徐汇区漕溪北路的张先生得知今年上海经适房开工量减半的消息，颇感失望地向记者表达了这样的看法。

2008年，上海市政府正式开建经济适用房，按照当初的承诺未来五年上海将建设2000万平方米的经济适用房，按照规划每年的开工量为400万平方米，当年开工，翌年即可入住。

然而，在今年6月25日的上海市政府新闻发布会上，刘海生明确表示：“我们今年的目标是包括去年已经开工的和今年年底前要开工的，‘力争’能够有600万平方米的开工量。”

事实上，早在去年年底，上海市政府已经完成了400万平方米经济适用房的开工量，原本的计划是今年同样开工400万平方米。如果果真如刘海生所言，则意味着今年的新开工量被“腰斩”，只有200万平方米。

对此，刘海生解释说：“土地指标它有一定的审核程序，另外选择的基地也有一个动拆迁的问题。”

今年上海“两会”期间，一位开发商曾对记者说，经济适用房牵涉到众多地产商的切身利益，如果定价过低，开工量过快会直接影响不少开发商正常商品房的销售，会打击开发商的拿地热情。

这或许也是政府必须考虑和面对的问题。□

西安：政府补贴开发商让利

《中国经济周刊》记者王群/西安报道

6月14日，是西安发出高温橙色预警信号的第二天，这天早上8点，西安市南郊曲江宾馆第一国际会议厅门外人头攒动，新开楼盘龙湖紫都城的近千名VIP认购客户早早便在门外翘首期盼，等候进入选房活动现场。为避免人员拥挤发生意外，主办方不得已制定了相对严格的分批次入场制度。中午统计显示，当日紫都城共计推出332套房源，最终共有323套房源被客户挑选，实际缴纳认购金310套，其中292组客户手续齐备，总认购金额达到1.5亿。

同日，西安城北的龙江秀水园也刷新了单日销售纪录。

之前的6月11日，记者从西安市房管局获悉，5月份西安市商品房销售持续火爆，达到95.54万平方米，同比增长103.06%。今年1至5月，西安市批准商品房预售面积363.45万平方米，同比增长20.97%；销售376.49万平方米，同比增长46.82%；商品房住宅均价4615元，同比增长3.31%。

新政换得市场信心

西安市某楼盘销售经理闫小霞认为，5月份全市商品房销售增幅较大的原因是：西安自住型、改善型住房刚性需求较大，越来越多的现房销售增强了购房者的消费信心；西安合理的土地供应调控、适当的拆迁比例、住房保障体系的不断完善，保持了房价的基本稳定。

去年9月4日，西安市政府出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》。《意见》规定，自2008年9月4日至2009年12月31日，凡在西安城六区(含四个开发区)购买90平方米(含90平方米)以下商品住房或购买144平方米(含144平方米)以下二手住房的，按购房款总额的1.5%享受政府财政补贴；购买90乣144平方米(含144平方米)商品住房的，按购房款总额的1%享受补贴；购买144平方米以上商品住房及二手住房的，按购房款总额的0.5%享受补贴。

新政一出，市民热议不止，按照一位购房者的说法：“补贴的钱虽然不算太多，但最起码让人看到了西安市已经对楼市危机给予了充分的重视，能够在全国范围内率先拿出应对措施，这应该是楼市走出低谷的明显信号和强劲的推动力。”

数月后，新政的效应开始显现：到售楼处看房的人多了。到2008年12月，全市商品房销售面积达到70.6万平方米，环比增长23.99%；均价达到4607元/平方米，同比增长10.8%.

今年的2月17日，在西安市政府主办的2009年西安市建设暨提升年工作会议上，西安市城乡建设委员会主任张永安又抛出利好：今年西安市计划投资21亿元，新开工建设180万平方米经济适用房，新竣工150万平方米；廉租住房新开工40万平方米。如果按照最常用的一套90平方米的面积大小，今年还将新开工2万余套、竣工1.6万多套经适房。

据西安市房管局提供的数字显示，上述两大政策决定出台后，西安楼市各项指标首次出现明显反弹。西安市房管局有关负责人向《中国经济周刊》表示：预计2009年西安全市商品房销售700万平方米，比2008年增长8.5%；商品房价格稳中有升，较上年同比增长10%以内，完成交易额约312亿元。

“割肉”带动楼市火爆

“最近在业内讨论最热烈的无非是房地产销售回暖这个话题，这主要是在减免税费、房贷优惠利率降低引导下，结婚购房、子女进城上学等刚性需求的集中释放所致，当然也和开发商主动采取优惠措施以及小户型较多导致购买力增强有关。”陕西龙江房地产公司总经理江昊洪如此分析。

也有业内人士坦言，房地产调整仍未结束，如果房地产企业为获得短暂的经济利益采用“追涨杀跌”的销售策略，市场或会再次陷入困境。

“其实，影响西安未来住房成交量水平高低的主要有两个变数：一是由于去年年底出台的救市政策多数只有一年有效期，因此届时政府是否会将政策延期存在不确定性。如果楼市成交继续回暖，而政府出台回调利率等抑制购房者购房行为的相关政策，那么在一定程度上将会延缓楼市的复苏；二是目前部分楼盘已经取消了前期的优惠措施，甚至开始提价，但如果开发商普遍大幅提价，有可能会使有所好转的购房承受力下降，并挫伤购房者的积极性，这一杀鸡取卵的行为也将会大大延缓楼市的复苏。”闫小霞说。

陕西资深房产分析师汪巍认为，西安楼市之所以回暖，主要是开发商“割肉”促销、国家振兴楼市政策显效、消费者观望情绪消解和刚性需求回归等四大因素起了主导作用。汪巍还说，受去年观望情绪等诸多因素影响，房产销售一度被压抑，年后市场出现反弹应该是“报复性消费”导致西安楼市集中放量的缘故。

西安雅荷地产营销策划部经理曾琦认为，开发商连续降价、大力促销等优惠措施双管齐下，加上银行利率反复下调及地方政府出台的鼓励性购房政策，多种利好促进了市场的刚性需求，在对市场预期改变的前提下，不少观望者选择出手，并最终推动了楼市的反弹。但很多盘子为了在目前楼市持续低迷的市场环境下提升项目人气，售价甚至比实际成本还要低一点。

这也从侧面说明了西安楼市仍然没有走出萧条阴影。西安新楼盘中新·浐灞半岛销售人员也承认，优异的销售成绩来源于开发商的“割肉”促销。

此外，闫小霞也认为，年后西安楼市短期回暖，深层原因在于开发商各种促销优惠已达极限，西安房价接近触底，吸引了一部分刚性需求客户购买，但是从购房者与开发商的长期博弈来看，现在只是开发商取得了阶段性胜利。下半年西安楼市发展前景依然扑朔迷离，不应盲目乐观。

2007年“地王”今安在

整理：《中国经济周刊》记者姚冬琴

武汉地王

2007年1月，上海豫园商城房地产发展有限公司以总价35.02亿元、楼面价3290元/平方米拿下武汉市武昌区中北路147号的武重地块，成为武汉新“地王”。由于无法在短期内支付土地出让金，因此上海豫园商城房地产发展有限公司不得不与复地(集团)股份有限公司合作开发，并将此项目正式命名为“复地·东湖国际”；目前一期已开盘。

长沙地王

2007年7月，国内最大金额单宗土地——湖南省长沙市新河三角洲地块被北京北辰实业股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司以92亿元联合拍得。2008年底北辰实业董事会秘书郭川对媒体称，土地价款已经严格按照协议约定支付，项目将采用滚动开发的方式开工建设，为周转资金，需借出售所得回款充当后续资金。

上海地王

2007年8月，苏宁集团通过招标方式以总价44.04亿元的价格竞得上海南京路163号地块，当时成为中国的“单价地王”。2008年8月，苏宁集团以政府修建地铁工程、需更改该项目规划为由，解除了土地出让合同，黄浦区政府将其已经缴纳的土地出让金全额退还。

福州地王

2007年9月，万科以27.2亿元竞得福州地王，在此地开发了万科进驻福州的首个高端住宅项目——万科金域榕郡。万科2008年报显示，万科金域榕郡预计跌价1.52亿元。万科总裁郁亮曾表示，“这块地王项目反正赚不到一分钱，如果找不到办法盈利，我决定养猪！养猪还能挣点租金回来，等到下一个高潮再开发。”

广州地王

2007年9月，保利地产以21.2亿元拿下金沙洲区域地块。该区域房价在2008年有过深度调整，加上项目未见动工，市场一度传出保利与政府协商退还“地王”的消息。另有消息称，保利一直都在和有关方面沟通，只得到分期缓交地价的允诺。

佛山地王

2007年9月，富力地产携手鼎力公司以47.05亿元的价格拿下佛山东平新城地块，创造了当年佛山地王。2008年4月，富力被爆出资金链存在问题，净负债比率高达139.5%。富力老总李思廉也自称“拼命卖楼”求生。有传言说，当初的佛山地王正面临着可能被出售的局面。

杭州地王

2007年10月，远洋地产与北京莱福建设有限公司联手，以22.26亿元的高价拿下了杭州新地王。2008年9月，远洋地产总裁李明称，为加快资金回笼，将计划与独立投资者合作发展商业地皮。到目前为止，市场并未有投资人士与远洋合作的相关消息。