鑫苑置业总裁5年前用“零库存”开发模式，成为登陆纽交所的首家中国内地房企

近日各地频传退地风波，一些曾高价拿地的开发商陷入资金困境。日前郑州市统计局公布郑州市房地产界资金来源“紧张”的企业达24%,以“零库存”商业模式取胜的当地企业———鑫苑（中国）置业有限公司总裁张勇引起业界关注，为此，记者专访了张勇。

开发商必须转变开发战略

新京报:现在有媒体报道称，河南房企集体降价突围，鑫苑地产开发的楼盘有降吗？

张勇:关于集体降价的报道我还没有看到，但在奥运期间确实有一些楼盘在做促销，这与房价下降没有直接关系，不能说集体降价。河南房地产市场刚性需求是很大的。鑫苑地产在河南开发的楼盘没有降价的，我们不降价主要是没有资金压力。

新京报:据市场调查分析，河南约有20%的房地产企业资金处于断裂或断裂的边缘，40%的企业资金比较紧张，仅20%的企业资金不是很困难？

张勇:目前河南确实有一些地产企业过得并不好，通过河南省统计局公布上半年度数据也能看出来:2008年上半年，河南省商品房销售面积和销售额双双下降；其中，全省商品房销售面积较上年同期下降8.7%。对于一些“囤地”的地产企业，日子无疑会雪上加霜。

新京报:有好的应对措措施吗？

张勇:开发商要真正转变战略，采用不囤地、不捂盘的“零库存”的商业模式，简单讲就是:不大量储备土地，随买随开发，快速销售，快速回收资金，大大缩短开发周期。

“不存房、不囤地、零库存”规避政策风险

新京报:“零库存”模式有没有风险？

张勇:风险小，“零库存”模式是以现金流为导向的成长方式，并不是以囤积土地多少为导向，现金流回流的时间都可以预期，基本八到十个月见到现金流，这种方法对风险回避是最有效的。最直接的好处是快速获利、占用资金少、能规避单一项目开发周期长可能遭遇的政策风险。

新京报:地产企业怎么看零库存模式？

张勇:这10年来，大多数开发商所赚的大部分利润是土地增值所获得的收益，目前全国有1万多家房地产企业，但是倒闭的并不多。原因就是市场对土地有着巨大需求量，造成土地价格不断上涨，这些企业通过囤地、土地增值去赚钱，每个项目能有30％左右的盈利。

鑫苑置业提倡“不存房、不囤地、零库存”，建议开发商应当把土地当做一种原材料，从产业项目经营入手，这个行业才能更加健康有序地发展。

新京报:目前地产行业中零库存模式普及面有多大？

张勇:可以说还近乎于零，目前整个中国房地产行业还没有真正思考这个问题，在传统的制造行业、服务型企业，像大卖场、百货等行业，实际上零库存这个方法在十年、二十年以前就广为采用了。这个方法最大的特点是现金流安全性最大，同时现金利用能力也最高。

国际投资者青睐“零库存”商业模式

新京报；为什么不选择在香港上市？

张勇:2003年我曾到香港资本市场考察，香港对优质企业的定价或估值，多半以净资产收益法来界定，净资产收益法更多是以土地储备计算这个企业未来的成长性，鑫苑肯定不适合于香港上市。因为鑫苑上市不完全是以净资产收益法来核算企业价值，更多是以PE估值法来估值企业的成长性，鑫苑注重的是未来的成长性。美国资本市场则是以财务模型来评估未来的成长性。

新京报:为什么国际投资者重视“零库存”商业模式？

张勇:欧美与中国土地交易方式的不同，决定了投资人对房地产企业关注点也不相同。欧美国家采用契约形式交易，而中国则采用土地招拍挂的形式。每年土地招拍挂的交易量很大，交易效率极高，土地储备量有多少成为企业的规模的标签。国际投资者以财务模型预测企业未来三年成长性，零库存是性价比较高的模式。

中国地产开发模式将现新拐点

新京报:怎么看待目前地王退地现象？

张勇:开发商高价拿地，不及时开发，一定会对项目资金造成巨大压力，随着政府调控力度的加大，如果开发商取得土地之后两年内不开发，政府就要收回土地，这样捂地的行为将要受到严格控制，开发商必须通过生产运营来获得利润。从这个角度看，房地产行业的真正竞争才刚刚开始。同时说明以往“囤地”现象已经不合时宜，预示着中国房地产业开发的商业模式出现新的“拐点”。

新京报:目前宏观调控政策对零库存模式有哪些影响？

张勇:近几年国家对房地产行业频频调控，但效果不明显。很大的一个原因就是许多开发商把土地作为主要资产，坐享升值的商业模式。我们的发展模式是把房地产做成轻资产，不以土地为盈利目标，土地作为原材料而不是以资产呈现。通过土地闲置两年以上征收20%闲置费等政策来看，中国的调控政策在向有利于零库存商业模式加强，零库存的商业模式将是中国未来主流的商业模式之一。

新京报:美国次贷危机会不会对鑫苑地产有所影响？

张勇:不会，目前鑫苑地产对国际投资者的最大吸引力，就在于美国对新兴房地产市场前景的看好。