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朱孟依:地产领域的“葵花宝典”

2009年02月21日 23:33地产中国网 】 【打印已有评论0

“拿3年的地,盖5年的房子。”意思是拿下有发展潜力的土地,建造有升值空间的房子。这就是合生创展的发家秘籍。也许有一天我们与朱孟依擦肩而过,我们却懵然不知。

朱孟依,合生创展集团董事局主席,绰号入云龙,包工头出身。他低调,隐忍,地产界谜一般的人物,鲜有人能窥得其貌,见过的人戏称他为“朱老农”。有人亲眼目睹他跟司机去顺风吃饭,不过订单仅仅是一碗白粥。

他做事亲历亲为,性格中有一种“商业信念”之“犟”,也常常对员工工作不满而大发脾气。下属对此心存敬畏。珠江绿洲开发前期,由于这是以合生创展品牌打入京城的第一个楼盘,老朱甚至在餐桌上都不断在和人讨论户型设计稿,“那架式,反而更像一位打工者”。

这种低调务实之作风,大概是广派企业家之群像。合生创展与碧桂园作为“广派发展商”的典型代表,他们的共同特征就是:低调做人、高调成事,并且坚持“向利润极限挑战”,从拿地到卖房,实行设计、开发、建设、物业管理,甚至建材的全价值链通吃的模式。也惟其如此,与两小时车程之隔的深圳相比,广州的房价相对较低且稳定。

即便这样,他们还是有着各自不同的策略以及优势。就拿拿地来说,碧桂园常常深处远郊,楼盘以价廉物美取胜;合生创展拿到的都是属于那种地处偏僻、地价低廉,但发展前景广阔的地块,很多都位于城市未来扩张的中心区域,如广州的天河、番禹等等,由合生创展首先开发的天河城目前已成为广州新的商业中心。

有传闻说,因为预先获知了广州新城未来发展“向东、向南”的城市构想,朱孟依因而得以抢先一步在当时尚属偏僻的广州天河区购买到大批农田。这批农田经过十几年尚未全部开发完毕,至今仍然可以为公司贡献15亿元左右的年销售额。

朱孟依早期追逐快速销售,快速回笼资金。但在2004年房价开始上涨后,朱孟依就要求,一定要把价格卖得更高。房子卖得快了,反倒要被他骂,因为房子都卖出去了,想提价却没货可卖了。

合生创展的楼盘经常频繁提价,有次竟要求所有楼盘次日提价1000元/平方米。营销人员深恐这样会影响销售,但朱孟依就是一如既往地坚持。

合生的楼盘,向来是所在区域性价比较高的,广州天河东圃的骏景花园就比一墙之隔的其他楼盘高出近1000元,北京珠江帝景也带旺了大望路区域的其他楼盘。

合生不仅广积土地,加高利润,更懂得通过公司治理结构节省各项目经费。以营销中心为例,各项目都要做广告促进销售,但如果各自为政,打广告就无法取得最低价。因而营销中心整合所有广告,每年举办广告招标会。由于合生一家的广告量数千万,招标会成为广告界每年的大事。

合生早期与碧桂园一样,奉行快速多变的发展模式,项目公司有足够的权限,而且项目分级较多。“整个集团分地区公司。集团总部又有开发、经营、财务、工程、行政等几大部门。集团的老总直接分管地区公司的老总,地区公司的负责人再分管项目;另外集团的几大部门又直接负责项目管理运作。”2005年,武捷思以集团总裁的身份加盟合生(2008年1月已离职),此种状况才有所改善。他精兵简政,逐步加大区域分公司的权力,而项目公司的权力则一再削弱。各地一级分公司有人事、财务等权力,二级项目公司的权力则被缩小到销售和工程上。

“理想的企业架构应该是三级管理模式,尤其是房地产企业,最好是二级模式。”扁平化管理才是房地产企业的当然之选。

(本文为补发信息,补发本文仅为保证读者知情权,原文刊发(或登载)于2009年2月5日地产中国网) 

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作者:    编辑: wule
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