地王频现背后:楼市泡沫风险加剧

2009年07月09日 04:52第一财经日报 】 【打印0位网友发表评论

陈志龙

去年这时候,高价拿地的开发商寻死觅活要退地,而今年各地“地王”频现,有些事让人顿生恍若隔世之感。

“市场好像和绝大多数人开了一个玩笑,没有任何信号和前兆,突如其来的一轮成交放量和价格飙涨,确实在我们的意料之外。”一位在本轮行情中踏空的开发商十分郁闷。

南京一位主管部门的负责人表示:“这一轮复苏势头比预料的要猛,实在看不清,只能走一步看一步,下一步的市场还有待观察。”

股市跌跌爬爬勉强回到3000点,而房价早已是旱地拔葱。一个不可否认的事实是,房价已经涨回2007年市场最高峰,许多城市的房价已从万元迈向2万元、3万元的“新时代”。

对房地产近期的偏热,有必要深刻提示其成因和可能的影响。

一个直接原因是,从去年下半年开始,房地产市场增量投资极少,新的楼盘不开,地没人敢拿,炒房者离场,购房者观望,市场在去年底和今年春节前几乎冷到极点。而随着4万亿经济刺激措施的实施,公众心理预期改善,地方政府出台强力的减免税费政策,银行和地方政府联手放宽房贷政策,如放宽公积金的准入门槛和提供公积金的可贷额,取消限制措施,多种力量角力博弈,终于在二季度以后,市场积蓄的购买力被“哄起来”后集中地释放,短时间内房地产库存量消化殆尽。

大幅度的货币扩张和低利率必然导致价格上升。房子是传统意义上的有形资产,其心理价值高过股票,只要市场一活跃,刚性需求、改善性需求和投机性需求一起喷涌而出。到6月底,全国信贷投放量超过7万亿元,中长期固定资产和房地产贷款占相当比重。货币闸门决堤洞开支持了“地王”和高房价。在实体经济没有完全复苏,过量货币投放追逐有限存量土地和房产,也必然导致交易急速放大和价格的非理性上涨。

过量的流动性是市场再次狂飙的燃料和助推剂。中国巨大的内需市场使得经济率先复苏成为可能,而近期人民币升值预期的再现使得境外资本通过各种渠道进入内地。

商业银行在激烈的竞争中,对开发商的骗贷和投机客睁只眼闭只眼也起到推波助澜的作用。据南京当地媒体报道,南京一位“生意不做”专职炒房的“房虫”对记者说,炒房尽量要用银行的钱,自己的钱一分都不多用,只要能贷款的全部贷款。除了有贷款支持,他手上还有20多张各家银行的信用卡,充分利用银行的免息期,一张一张地套着刷,短时间内就能筹集上百万的免息资金。

一个健康的房地产市场能增强货币政策和国民财富的有效性,但泡沫化的暴涨只会增强国民财富的虚幻性,并扭曲社会资源配置。在这一轮的全球经济复苏中,各国都是通过无限量注入流动性来改善基本面,但货币因素给未来堆积了很大的通胀压力。世界银行预测局局长汉斯·蒂莫7月1日指出,宽松货币政策的逆转,最可能从中国和美国开始。如果房地产市场继续亢奋,这些信号可能就会兑现,而政策面一旦出现调整,比如突然收缩流动性,提高利率,那市场将会不可避免地出现逆转和剧烈震荡。

在中国,货币过量投放之后,人民币没有自由兑换,大手笔制造出来的“货币深化”和“信用创造”不能像美元那样漫游世界,中国巨量货币投放的主要压力还主要由国内市场消化,短时间在房地产和其他资产市场过度堆积,应对通胀的考验将是货币政策制订者必须直接面对和高度警惕的问题。

房地产衍生的问题将不仅仅是孤立的经济问题。我们的房地产融资过度集中在银行,渠道窄,期限偏长,易进难退,这意味着风险的高度集中和难以分散。中国的房地产金融体系没有这样的传导和分散风险的通道,如果出问题,照单全收的必将是银行体系。中国商业银行体系内由于占负债大头的短期存款与长期房地产贷款之间亦存在严重的期限错配,在经济波动和利率频繁变动中,地产贷款的金融风险就可能被放大,极易引发系统性风险。

地王频现,房价急升,并不一定意味着房地产市场的繁荣。相反,在房价虚高、“地王”荣耀的背后,加剧的是楼市泡沫的风险。当前,经济启稳回升处于一个十分关键的时期,基础尚不稳固,经济仍处于困难时期。巨额信贷投放到房地产市场,会挤占制造业、民生工程,造成楼市供需两旺的假象,加重通胀预期。短时间内资金过度流入房地产业,这种现象不符合经济健康运行的逻辑,也无助于经济基本面的良性改善。不仅不能有效拉动内需,甚至成为抑制内需、对冲其他实体经济部门复苏的负面因素。

这一轮房产业的爆发性增长,一定有值得深思的经验,同时也一定会有值得深刻记取的教训,这是复杂环境下复苏的代价和市场内在的必然逻辑。(作者系资深媒体人士)

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作者:    编辑: yanglei
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