易宪容:银行放贷过多才是房价上涨的推手

2009年08月13日 12:04北青网-北京青年报 】 【打印共有评论0

谁制造了房价泡沫?政府是否该出手调控? 何时买房时机最佳?投资商业该受鼓励吗?———

8月上旬,上海市政府高层在接受采访时表示,上海房地产价格过高,上海市政府将会在下一阶段,通过增加土地供应等手段给上海房地产市场降温。而在此前,北京决定下半年将新增1000公顷以上的土地供应。与此同时,央行也表示将对货币政策的操作,货币政策的重点、力度、节奏进行微调。这是否会带动下半年全国房地产市场新的走向?8月6日,《广厦时代》邀请了经济学界、房地产顾问机构和地产公司人士座谈,盘点上半年楼市迷局,破题下半年地产走势。

2009年上半年京城乃至全国楼市的火热,已经不再需要数字的赘述。而楼市之所以能在几个月的时间里快速、持续走高,甚至一度量价齐升,除了表现出来的刚性需求释放和投资需求的“接棒”,还有哪些原因?

谁制造了上半年房价泡沫?

●银行放贷过多才是房价上涨的推手

“2009年上半年房地产市场的快速增长不只是局部现象。”本次论坛一开始,中国社科院金融研究所研究员易宪容就这样表示,“不是因为民众有钱推高了房价,而是因为大家能利用银行的按揭贷款进入楼市,进而抬高房价。”

根据央行统计数字,上半年商业性房地产贷款余额新增8826亿元,同比多增4860亿元;购房贷款新增4793亿元,同比多增2633亿元。“而增量的绝大多数又出现在2009年4到6月份。这是2007年都没发生过的事情。”

易宪容说,上半年拉动楼市价格上涨的还包括两方面因素,一是信贷政策对改善型住房的优惠,二是异地购房政策放开,使外来资金进入本地楼市。“因为政策放开,短时间内不少香港市民到广州和深圳买房,虽然总套数不大,但由于进入的是高端市场,马上拉动了价格上升。”

●房产的投资属性

容易导致所谓“泡沫”

“只要房地产的投资属性不改变,就会成为人们投资保值的选择,就容易导致所谓的泡沫。”中原地产华北区域董事总经理李文杰谈到,今年的楼市发展到7月份,一线城市房价已经超过了2007年最高的水平,二线城市基本达到2007年的价格水平,三线城市价格没有达到但也快接近2007年的水平。“虽然在一线城市也出现了上涨过快的现象,但是不能说有泡沫。”

李文杰表示,由于短期之内物业税尚无法普遍开征,房产持有成本低,而可预期的收益高,就不会改变房产作为投资保值品的属性。而只要这种属性不改变,绝大多数人仍然会选择房产储存财富,就会出现所谓的泡沫。

与此同时,李文杰还认为,基于通胀预期的压力,很多机构和外资都在北京买楼,炒房的人也非常多,这对房价上涨有着推波助澜的作用。

●房地产领跑经济复苏

涨价不是洪水猛兽

而在林达集团董事长李晓林看来,这一轮楼市的上涨是恢复性、修复性的上涨。“在低位蓄势一年多之后,出现一段时间的较快上涨是基本正常的。”李晓林表示,当前的泡沫有一点,但利大于弊,不必将楼市上涨视为洪水猛兽。“2009年与2007年的经济形势有很大不同,楼市的翻红是好事,是保增长的领跑者,是扩内需的先行官。”

谈到现在市场中的游资、外资、热钱,李晓林认为具体数字不好说,但热钱可以推动楼市和股市的资产价格是毋庸置疑的。

●花絮:个人买房情况●

易宪容:十年没买房

李文杰:买房也卖房

“今年您买房了吗?”通常购房人都会询问专家该不该买房,而这一次,在本次论坛接近尾声时,《广厦时代》向易宪容和李文杰两位专家抛出了这个问题。

“我十年没有买房了。”易宪容回答说,自己并不期待通过买房投资挣钱,“简简单单生活,根本不需要多少钱。”

而和易宪容不同,李文杰表示这几年自己有买也有卖,“就是投资。”李文杰透露说,一个常见的现象是,不少业内高层人士买过三四套以上的住房。

下半年楼市调控还需慎动

从6月底银监会要求严格执行二套房贷标准,到近期国家统计局表示“高房价已成制约消费启动的最大阻力”;从国家税务总局表态加强房地产业税收管理,重点审核房地产开发成本费用,到社会各界包括政府高层不满高价地出现多次召集有关会议,不少人士解读认为下半年楼市政策将收紧。

对此,易宪容透露,中央最近几次开会研究房地产市场,分析现行政策的市场影响,对接下来的楼市走势一定会采取对策。“下半年的放贷规模会有节制,全年预计不超过10万亿。” 易宪容认为,上半年银行放贷过多,直接缓解了不少房地产企业的资金压力,中断了市场的调整进程。中国房地产市场从今年2月之后突然热起来,并不是十分好的现象。中国的金融机构在楼市回暖过程中承担的风险更大,“美国人只是一套自住房贷款,但中国的很多人是多套住房贷款,一旦发生中国式的次贷危机,后果只会更严重。”然而至于会不会出台新的政策,易宪容认为没有必要,“能严格把131号文件,即《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》执行好就可以了。”

和易宪容观点略有不同的是,在李晓林看来,如果房价进一步上涨,甚至上涨过多,政府肯定是要干预的。但是用行政手段还是用经济手段,就要看是什么档次的房子涨幅过大了。“从7月份看,多个城市房子成交量出现回落,这就说明楼市的市场机制正在起作用。价格高了,就抑制了成交量。市场没有失灵,政府也就没有出手的必要了。”李晓林还表示,经济恢复初见起色,应该保护这一趋势。

“政府调控房地产市场处于两难的境地。”李文杰表示,金融信贷政策才是影响下半年到明年楼市走势的关键因素,但一方面要“保增长”,需要房地产拉动经济,需要继续放贷;另一方面又要保民生,房价上涨又不能过快,避免引起新一轮的观望。除此之外,虽然高价地迭出引起多方关注和不满,但由于许多地方政府还没有扭转对土地财政的依赖,还需要出让土地,政府如何在这种两难局面中找到平衡点,尚需仔细考量。

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作者:    编辑: daiyb
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