伦敦:房价不是问题

2009年11月14日 03:55第一财经日报 】 【打印共有评论0

郝倩

在伦敦,有关住房的问题几乎从来没有出现在报纸的头版上,街头巷尾也极少听到人们谈论“房价”。这在伦敦当地并非什么热门话题,相较而言,反倒是“移民”、“种族”以及“气候”问题更容易得到公众的关注。

“基本上我的朋友都有房子住,他们并不准备抛售自己的房子,所以为什么要关心楼价?”英国当地人康斯坦丁(Constantine)对CBN记者说,实在找不出太多理由来每天关注楼价,他每天会关注报纸或是网络的财经版,那是因为他买了基金,而多数40岁左右的英国中产都习惯于持有基金或是其他稳定收益的理财产品,他们可能存款账户上数额不多,钱包里也极少装超过100英镑,但是多数持有基金。

“黄金也是个热门话题——最近报纸上很多美国银行出售黄金的广告,我也在考虑是否要买入一些黄金。”康斯坦丁说。

房价与上海持平

假设不是金融危机,伦敦楼市也早已攀升到普通购房人难以承受的地步。而对于不动产这种中产阶层以上的英国人才会购买的大宗产品,似乎因为“炒房”而一夜暴富的例子寥寥可数。

伦敦当地著名的企业家司徒尔特(Stuart Wheeler)就曾在一次气氛轻松的媒体访谈中坦言自己共拥有2套不动产:一个是2002年在伦敦边肯特郡(Kent)买下的一处拥有1300年历史的Chilham城堡,司徒尔特坦言他至今为这个城堡所支付保养成本比购买成本还高;另一处则是位于伦敦中心的公寓,2004年购买时市价700万英镑,而现在的价格则为1000万英镑左右。

这是经过了涨跌之后的价格,若在2008年年初房价最高峰时,同样板块的公寓更可达到1200万英镑以上。

尽管伦敦人一直抱怨房价“疯狂”,但有趣的是,若按照单价计算,英国富豪所拥有的高档社区也并非遥不可及,反而与上海的房价相差无几。

CBN记者在位于伦敦西区的Knightsbridge,当地的富人区以及使馆区,通过房产中介了解到:一处使用面积为626平方米,并带有2个车库的精装住房报价为595万英镑。该板块最新的售房报价为人民币10万元左右(室内使用面积,非建筑面积计算)。摄政街(Regent Street)的高档房源报价也在每平方米人民币8万元左右。

按照区域不同,伦敦的住房报价也相差很大。若到了3区或4区(约合上海中环以及外环区域),住房折合室内面积均价则迅速降低至约每平方米2万元人民币,甚至更低。当地的“交房标准”都是中央供暖,精装修,甚至有的配齐全套家具。而有些与房屋配套的车库以及几十或是近百平方米的“后院花园”也是不计算在房价之内的。

买房不一定赚钱

CBN记者根据英国特许住房机构(Chartered Institute of Housing)的研究报告了解到:从年中的统计来看,诸多伦敦人相信长期持有房产的确是一项不错的投资,90%的伦敦人想去投资一套,但问题是很少有人真的这么做。

与中国的年轻人不同,英国37%的年轻人(18到24岁)认为买房并不是他们应该考虑的问题。

事实上,在当地,是否靠买房来赚钱仍没有得到各方的认同。

若按照市价涨幅计算,司徒尔特在后一套公寓上共赚取约三成的利润。但是若算上他需要“养房”所支付的成本,可能即使在购买5年之后出手,他赚到手的钱可能还远没有出售股票赚得多。

每位买家都需要支付不同比率的印花税(Stamp Duty Land Tax),总价高于17.5万英镑的房源都需要支付1%到4%的税率。

伦敦人觉得,买一处房产,然后变成水管工、电工和装修工,还要为找房客烦心,还不如自己去选择一个更容易胜任的工作。

英国住房持有率已经很高,在2007年最高峰时曾达到70%左右。这受益于之前保守党政府鼓励拥有住房的一系列政策,以及之后工党政府减少社会住房方面的投入。而英国人也没必要为“首套房”购房收入支付资本利得税(Capital Gains Tax),这一点相当具有诱惑(在其他投资方面英国最高的所得税率高达40%)。

当然,若购买来用于出租,房东不仅需要为房租付税,且不能豁免资本利得税。

海外买家买房棘手

更重要的问题是,一个海外买家要在英国持有房产也并非易事。从买房伊始,海外购房者首先在贷款利率上就高于本地买家,例如,当本地买家可以获取3%的利率时,可能海外买家要支付5%到7%。而CBN记者通过一家名为Jayga的贷款中介公司了解到,虽然这家公司可以为海外买家提供最高七成的贷款,但是他们要求买家拥有公司,或者起码拥有某公司超过20%的股份。若买家的永久居住地是在英国本土以外,那么在继承、转手以及出租收益等多方面都牵扯到复杂的税收问题。

从租金来看,在伦敦中心区买下一处总价约40万英镑的公寓房,每月可收取租金大约为1500英镑,年投资回报率约合4.5%,伦敦人仍需要投资20余年收回成本。这也没有什么特别诱人之处(不过,在中国一线城市一套人民币400万元的公寓出租也许每月只能收取6000元)。

“假设楼市一路向上,那么你可以投资一套房产,并有希望获得免税收入;但是,楼市时上时下,而且流动性比股市更容易干涸,所以买入了一套房产,可能意味着无法出售。”英国开放大学(Open University)商学院金融管理教授Janette Rutterford撰文表示:她姐姐去年在预备卖房之后,9个月内一共接待了3名意向买主,简直是“糟糕透了”。实习插图/戴雯喆

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