纽约曼哈顿“看房”记

2009年11月14日 03:55第一财经日报 】 【打印共有评论0

徐伟豪

每个周末的下午,你总能看到那么一群人忙碌地穿梭在纽约曼哈顿上西区的住宅楼间。他们不是忙着去朋友家聚会,也不是赶着去中央公园,他们其实是一群地道的“看房族”。周六周日的下午是那些在市场上挂牌销售房子的开放看房日。房主们早早地把公寓打扫干净,在看房时间开始前离开,让房屋代理人在家里招待“客人”。笔者前一阵子也加入了“看房”一族,终于对寸土寸金的曼哈顿房市有了直观的认识。

共有公寓和分户公寓之分

美国在人们的印象中是大房子,大车子。但是在曼哈顿,独立的房子基本是看不到的,99%的房子都是公寓楼。而曼哈顿的公寓楼又有两类:

第一类是共有公寓(COOP)。这类占了曼哈顿公寓楼的80%。顾名思义,共有公寓楼是里面的房东共同所有。一栋楼就是一家公司,买了一间公寓相当于买了这家公司一部分的股票,你有使用权,但是没有地契,也不用单独交地产税,但是每个月要根据股份交一大笔管理费。第二类房子是分户公寓(CONDO)。这类占了曼哈顿公寓楼的20%。分户公寓的买主是有地契的,他们要向政府交纳地产税,同时向大楼交管理费。

共有公寓和分户公寓都有管理委员会。共有公寓一样可以自由买卖,但一般比分户公寓麻烦许多。分户公寓很少有人过问买主的详细情况,尽管近几年也开始有表格让买主填写。

如果是共有公寓,你要提供的资料就多了。比如由雇主提供的工作证明、工资单、两个月的银行结算单、两年的税表、推荐信、信用记录等。买者一般还要被管理委员会面试,确保买者是他们愿意接纳的邻居。大部分共有公寓要求买主在住房上的花费,包括贷款,管理费等,不超过收入的1/4~1/3。同样大小的公寓,共有公寓的管理费和分户公寓地税加管理费差别不大。

很多时候,即使你拿到了银行贷款,或者付全款(当然在美国很少见),共有公寓也有权拒绝接受你。像玛丽亚·凯莉这样的大牌歌星,竟然也被某楼的管理委员会拒绝。可能是怕太多娱乐圈的喧哗“派对”吧。当然,共有公寓是没有义务向任何人解释原因的。但如果共有公寓明显因为人种、肤色、性别、宗教信仰、伤残等拒绝买主,就会有被告上法庭的危险。前一段曼哈顿就有一栋楼因为不接受黑人被告,赔偿达60万美元。当然,选择上法庭的人并不多。

共有公寓出租政策各异。大部分共有公寓要求买主入住两年后才可以出租,而且不可以连续出租超过三年。主要原因是不希望太多“外人”在楼里出入。分户公寓的出租限制则要少很多。

正是由于上面种种原因,分户公寓的房价一般要比共有公寓贵上30%甚至100%。

月供2400美元、管理费1200美元

那么在曼哈顿拥有一间公寓的代价一般多大呢?我们以曼哈顿上西区一套60平方米左右的一室一厅为例,来算一笔账。

曼哈顿上西区是一个南北走向的街区,左邻中央公园,右邻哈德逊河和河边公园。著名的纽约爱乐乐团、纽约大都会歌剧院、朱丽亚音乐学院等艺术中心都在这个街区的范围。往南著名的时代广场,往北国际学府哥伦比亚大学也都相隔地铁三站。两条地铁主干线,六条地铁线纵贯街区。商业街、各国餐馆酒吧都在步行范围内。住在这里的大都是年轻人或上班族。

这一街区的房价在曼哈顿属于中上水平,很少有分户公寓。这里的公寓大多年数久远,很多楼有八九十年的历史。正是因为这样的历史,大楼一般外观美观,结构牢固,内部高顶。一套60平方米的一室一厅共有公寓房,目前能卖到50万美元左右,紧靠中央公园的房子价格还要贵出一些。当然,这一价格已经比经济危机前下滑了10%左右。

我们就以50万美元为例。共有公寓房首付规定一般是20%,那就是10万美元现金,贷款40万美元。如果是三十年贷款,6%的固定利率,每个月的房贷2400美元,加上每个月的管理费1200美元左右,那么每个月的支出在3600美元左右。如果按照一个月三分之一的收入用在住房上计算,房主的年收入要在13万美元左右。这一数字对于纽约双职工的家庭不算太过困难。大学刚毕业的审计师在四大会计师事务所的收入是6.5万美元。所以在这一街区住着许多刚刚结婚的年轻夫妇,当他们有了孩子之后,再把公寓卖了搬到纽约郊外。同样的50万美元能在那里买到一套上下两层外带车库的独立住房。

上面说的是买房的开销。如果要租一间同样的公寓,价格一般在2200美元左右,房租一般包括免费的热水和冬天的供暖。这一街区也往往是租房人士的首选地区之一。

美国的金融危机并没有削弱世界各地的年轻人涌向曼哈顿的热情。他们在那里学习、工作,积极打拼,梦想拥有一片自己的天地。曼哈顿的“看房族”们正是这一梦想的最好注解。

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作者:    编辑: hanfn
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