北京物管新规破冰 业主权利须自己行使

本报记者 杨丽萍北京报道

11月18日，北京市法制办就《北京市物业管理办法(草案)》征求意见，(以下简称意见稿)草案首次提出业主大会可申请法人资格登记，这意味着小区的共有财产和收益将可列入业主大会的名下。

据了解，对业主大会法律地位的确认，目前国务院的《物业管理条例》对此也尚无规定。该地方性法规或可成为物业管理中社区民主的“破冰”之举。

“保姆”之痛

“好好的项目烂了，比建个SOHO还难。”近一段时间以来，这恐怕是SOHO中国董事长潘石屹说的最多的一句话。截至记者发稿时，再度升级的建外SOHO东区物业纠纷仍然没有平息(本报11月20日曾作过相关报道)。

建外SOHO受新旧物业公司交接官司困扰已一年有余，“一个小区两家物业公司”的局面也让业主无所适从，“我们该向谁去交物业费”。

一位知情人士告诉本报记者，目前，建外SOHO东区所欠的各项费用或已超过千万元。

欠费或只是建外SOHO东区业主没有选择的选择。而北京太月园虽然理性地走到了法律面前，但似乎也没能走出相关法规缺失的泥潭。

本月，太月园业委会与前期物业对簿公堂迎来了“维持原状”的二审宣判结果，这将意味着业委会选聘新物业没有得到认可，小区将从“起点”再次回到起点。

物业去留问题上，太月园回到了原点，但更多的小区如中国房子、乐府江南、建外SOHO东区等仍在寻求答案。

今年5月，海淀区中国房子社区业委会被少数业主诉上法庭。少数业主认为，业委会正在启动的选聘物业程序存在瑕疵，要求撤回其《物业管理招标文件》。

6月，同样是选聘物业，与中国房子隔街相望的乐府江南社区在新物业正欲接管时，发生因20%业主反对业委会决议，要求根据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》(简称“指导规则”)启动临时业主大会。目前，上述两案均已寻求司法救济，所幸尚未发生公共事件。

为什么物业更迭的结果，总是带来小区的乱局？

据了解，北京市目前小区物业管理依据的是1995年颁布的《北京市居住小区物业管理办法》。对比该办法，《意见稿》不少条款都是针对目前小区争议和维权的热点问题。而值得注意的是草案对业主大会法律地位的确认，目前国务院的《物业管理条例》对此尚无规定。

法人资格缺失

《意见稿》二十二条规定，具备条件的业主大会可以试行法人登记，经依法登记取得法人资格的，可以按照相关规定开展与物业管理有关的活动。

由于建外SOHO业主大会没有独立的法人资格，很多方面都受制于物业服务公司，以账目为例，业主物业费只能存入物业公司名下，对于来往账务的监督，只能通过业主委员会，绝大多数业主却无从知晓。据了解，建外SOHO物业纠纷的一大焦点就是有关1700万元左右小区物业费去处的不同说法，原业主委员会说是被原物业公司赛特物业挪用，而赛特物业则说是代垫工资之用。

记者了解到，建外SOHO东区物业费账目在两家物业交接纠纷生起之时已处于失踪失控状态。

除此之外，在建外SOHO东区解决此次由欠费导致能源被停危机时，业主大会不具备法人资格似乎也成了业主们难以逾越的坎。

“我们对两家物业公司都失去了信任，物业费如何交？业主大会没有法人资格，我们只能借助于开发商，让开发商充当第三方资金平台。这也是不得已的办法。”一位罗姓业主在接受本报记者采访时坦言。

然而，目前，由潘石屹旗下的丹石公司提出的第三方资金平台也受到合理性、合法性的多重质疑。

中国人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员舒可心认为，权利也是此消彼长，物业公司权利大了，业主大会的权利就会被弱化。意见稿才刚刚让业主的权利冒头，就要好好地珍惜。

根本之策

“解决物业纠纷问题，根本之策并不在于相关法律法规。”舒可心指出，如果业主没有参与公共事务的意识，“法律也没有用。”

舒可心指出，业主一旦不参与公共事务，很可能就被少数“独裁者”谋取了大家的利益。“太多业主委员会与物业公司串通谋利的例子。”他表示，有什么样的业主，就有什么样的物业公司，就有什么样的小区。

建外SOHO东区物业纠纷似乎部分印证了这一说法。据了解，该小区新物业公司宾至物业是一个只有三级暂定资质的企业，按照相关规定，其并不具备管理建外SOHO如此大规模社区的资格，宾至物业是如何通过业主大会以及业主委员会介入该小区的呢？那位罗姓业主坦承，“直到事件升级，业主们才开始怀疑那次业主大会选票决议的真实性。”

《意见稿》在业主大会法人资格方面有质的突破，但业主权利的体现还有待完善。如《意见稿》规定，尚未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由街道办事处、乡镇人民政府指导社区居委会参照业主大会表决机制组织业主共同决定有关事项。

北京海淀区健翔园小区业委会成员、北京市业主委员会申办委员会召集之一的任晨光认为，由社区居委会组织业主共同决定没有依据，而业主自行组织业主共同决定是法定权利，任何其他组织和个人不能包办代替。街道办事处、乡镇人民政府可以将自己的指导职责委托社区居委会来行使，但不能因此将法定的业主自行组织业主共同决定的权利予以剥夺。

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