沪莘庄地块出让疑云

2010年09月02日 08:06时代周报 】 【打印共有评论0

沪莘庄地块出让疑云

上海一直在尝试改革“价高者得”的土地招拍挂制度。

不再“价高者得”的“莘庄模式”无果而终

上海市年初想通过对莘庄镇222号(莘庄地铁上盖)地块出让的“综合评标”,改变为“价高者得”,一度被视为上海土地招拍挂制度改革的重要信号,使上海在土地招拍挂制度革新方面走在了全国前列。但由于种种原因被寄厚望的“莘庄模式”无果而终。

本报记者 姜燕 发自上海

一度被视为上海土地招拍挂制度改革的重要信号,以招标形式出让的莘庄镇222号(莘庄地铁上盖)地块,在一场神秘的招标评标过后始终没有定案。71天过后,上海规土局网站上发布的一则公告又蹊跷地中止了该地块的转让。日前,该地块的出让方式被改为“挂牌”后,二度推出。同时,原本已经很高的出让门槛变得更为苛刻,对于最终的中标者,出让方似乎早已心有所属。

神秘招标无结果

出让文件显示,莘庄地铁上盖地块坐落于(横跨)地铁1号线莘庄站的南、北广场,为市政、公共服务、商业、办公、居住综合开发用地;出让面积11.78万平方米,地上建筑面积高达40.5万平方米,地下建筑面积不小于10万平方米,这样的建筑规模在上海并不多见。

在闵行区人民政府网站上,莘庄地铁上盖地块被重点提及,该地块将为闵行区打造“上海中心城外西南部最重要的交通枢纽地位”树立形象。

今年4月29日,莘庄地铁上盖地块首次出让,不设现场竞价环节,仅通过投标方案来确定结果的招标方式让外界尤为关注。

文件显示,莘庄地铁上盖地块招标的商务标和技术标总分为100分,最终按照综合条件最佳者得的原则确定中标人。这意味着,价格因素仅占30%,不再是能否竞得该地块的决定性因素,而建设规划方案等成为更重要的因素。

上海土地交易中心工作人员表示,评标专家从市局的专家库中抽选,身份对竞标者和外界是完全保密的。评标小组按照招标出让文件确定的评标标准和方法,对投标文件进行评审综合评分,并根据综合评分结果确定中标候选人。

这一度被外界认为,延续了6年多的“价高者得”的土地拍卖规律将被打破,上海正在图谋适度增加招标形式出让土地,来代替拍卖方式。  但4月29日的投标当日,所有环节均不对媒体开放,截至当晚,也没有任何消息发布。此次招标,呼声最高的是香港新鸿基集团、上海城开及闵行区政府名下两家公司闵行城投有限公司、莘庄镇投资公司组成的联合体。

时代周报记者调查发现,闵行区规划局曾于两年前就邀请了对上盖开发有丰富经验的新鸿基,进行过该地块的概念性方案设计。

但第二天(4月30日),绿地集团成为半路杀出的“黑马”,沪上有媒体报道称绿地集团以34亿元成功竞得该地块,但这一消息并未得到绿地集团官方确认。蹊跷的是,上海土地交易市场始终没有公布莘庄地铁上盖地块的交易结果,在上海规土局网站上,公告号为201001801的公告上,该地块的“当前业务环节”一直显示为“开标/定标会”。

绿地“被退地”?

直到7月9日,上海规土局官方网站上挂出的一则公告称,“经出让人与投标人协商”,现终止地块公告号为201001801的莘庄镇222号地块的土地招标活动。至此,该地块的第一次出让以失败告终。绿地集团也被推上了“被退地”的风口浪尖。

整个地块的招投标过程始终诡异,事件的几个核心方也一直处于缄默状态,这让外界揣测,其中必然有更多的隐情。

坊间流传了诸多版本。其一,绿地竞拍价34亿元,而新鸿基联合体则以底价竞拍,绿地在打分上占优,但由于缺乏地铁上盖开发经验,被闵行区政府协商后,要求退地。

其二,上海城开作为上实控股的公司和徐汇区国资委共同出资的企业,具有一定的话语权,一个志在必得的项目不翼而飞,上实控股副行政总裁、上海城开集团总裁倪建达向有关部门表达了“不满”,因此,相关部门一直拖着,不跟绿地签合同。

绿地集团的一位负责人向时代周报记者承认,该集团综合评标分数较高,但“一直没有定标,合同也没签”。至于为何分数高而未拿到地,该负责人意味深长地说,“这个要去问闵行区了。”

闵行区规土局相关人士始终以“正在开会”为由,没有回复时代周报记者的采访。倪建达则向时代周报记者表示,“上次投标情况,由于是政府部门在做,我无法发表意见。”

中国指数研究院数据研究中心副总监陈延彬认为:“从商业角度说,绿地想拿下这块地,且有开发能力。但绿地长期持有物业等经验欠缺,闵行区政府想找到更有经验的开发商来做,而且这还涉及到区政府的利益联合体。但这块地信息一直不透明,真正的原因也很难被外界知道。”

台湾房地产政策研究学会秘书长蔡为民透露:“本来有一家有相当多地铁上盖开发经验的台湾开发商想进入,但由于价格高,最终放弃。这种项目政府主导的因素肯定很大,怎么规划、怎么引导人流、做什么样的产业,如果完全没有这方面经验,失败的几率比较高。目前国内企业基本没有这类项目开发的经验。”

新出让条件更严苛

8月17日,上海规土局网站挂出今年第58号土地出让公告,莘庄地铁上盖地块赫然在列,重新被推向市场,而此次出让方式已由先前的“招标”改为价高者得的“挂牌”。 截至目前,已有17家单位领取了该地块的竞买申请书。

为此,8月27日,闵行区规土局在上海土地交易市场安排了一场推介会。时代周报记者在现场发现,该地块仍吸引了不少开发商前来,其中不乏九龙仓长江实业龙湖地产等企业,而新鸿基也有人员到场。一位在场的开发商形象地比喻为“重新考试”。

此次出让文件中对于地块规划也作出了更明确的要求:莘庄地铁上盖地块住宅建筑面积不超过9万平方米,公寓式办公建筑不超过8.5万平方米,商务办公、酒店、商业等建筑面积不超过20.33万平方米,其中商务办公、酒店与商业应由开发单位自行持有,且十年内不销售。

时代周报发现,该地块此次出让门槛比上一次更为严苛。比如,本次挂牌起始价为27亿元,竞买保证金为5.4亿元,而先前招标的起始价格略低于26亿元,投标保证金则为5.5亿元。此前出让文件要求在签订合同10日内缴付地款50%,剩余三个月内付清,此次则要求在签订合同5个工作日内付清地款20%,剩余出让地款30日内一次性付清。竞得方在交付土地半年内必须开工。

因为轨道交通的原因,莘庄地铁广场其实是被“一切二”的,而上盖工程中的一个最重要规划就是建立一个大平台。所谓的“大平台”,其实就是大型的空中走廊,原先无法相互通行的南北广场可以借由这个平台实现连接。

闵行区建交委重大工程推进科科长王明强表示:“这个项目区政府花了两年时间研究,主要在研究大平台的可行性和复杂性。这类项目在国内是首例,特别是在运行铁路上方空间进行大规模市政设施建设,国内没有过。因此,作为出让人,希望要有上盖建设经验、技术能力、综合协调能力的单位来参与这个项目的建设。”

蔡为民认为,该项目成本会超出正常项目的4-5成。但从起拍楼板价6000多元/平方米看,仍有比较大溢价空间,理论上楼板价可以达到1万-1.3万/平方米。“只有利润多寡的问题,不存在风险的问题。”

新鸿基联合体或最终受益

由于种种条件限制,把很多开发商排除在外,仅是持有物业10年这一条,就会阻止不少资金面不是很宽裕的企业,而各家连续公布的上半年年报显示,很多企业现金流为负。

同时,诸多开发商认为,地价已经不再是这个项目的拿地关键。“这本身是个好项目,但出让条件蛮苛刻,对一般开发商承受不了,开发实力不仅是资金实力了,而是要有技术实力和施工能力等。大多的开发商也就是过来看看。”龙湖地产的一位投资总监向时代周报记者表示。

时代周报发现,推介会结束后,九龙仓的人士仍在不停向闵行区规土局的人士询问细节。但九龙仓业务发展经理翟凯杰称:“我们只是听听而已,这个项目很难操作,目前仍在考虑当中,还没有什么方向。”

新鸿基方面则谨慎表示:“目前只是参加了推介会,现在离报名截止日期还有时间,我们还在考虑,没有最终决定参加竞标。”

但倪建达的一番话则透露了玄机。“我们还会以联合体的方式去竞拍。城开和新鸿基各占35%,闵行城投占20%,莘庄镇投资公司占10%。现在还有一些不可预计的因素,跟铁路、地铁方面还没有协调下来。但无论最后是谁中标,闵行区政府都会帮助协调轨交、铁路部门的沟通。我们还要看地价是多少,现在很难预估整个项目的投资规模。”

“这是一个技术上非常复杂的项目,也是一个非常重要的项目,我们合作几方都有这方面经验和协调能力,我们希望通过这个组合,达到一个理想的状态。我们对这个项目了解比较久,愿意做这样的尝试。”对于如果中标,能否按期开工,倪建达称,“我们作为本土政府背景公司,相信在协调方面有我们的优势。”

此前,新鸿基旗下位于香港新界沙田的新城市广场,被视为整个香港新界地区的商业地标,是一个非常成功的地铁上盖项目,已成为东铁(港铁)沿线最大的购物中心。

陈延彬认为,绿地退出后,新鸿基联合体拿地的可能性更大。新鸿基前期参与过设计,在商业地产方面的开发经验在业内有目共睹,城开又具有关系协调能力,再加之闵行区政府的两个投资公司,胜算的几率较高,也符合闵行区政府的设想。

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作者: 姜燕   编辑: hanfn
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