万科深度调查:行业危机中的自救

从“拐点论”到万科股权激励回购引发“股价门”，王石的博客引发“捐款门”，本年度再度降价引发“退房潮”，之后一篇网文掀起“松山湖事件”，万科这一年的经历可圈可点。

9月19日，万科总经理郁亮对媒体表示，“行业危机最好的办法还是靠自救，不可能一直靠利好扶持。”

在沸沸扬扬的万科现象之下，万科坚定地执行着学习帕尔迪战略，快速的降价使其掌握行业先机，快速回收了部分资金。在次贷危机中帕尔迪结束了长达56年的盈利记录，规模风险同样也带给万科一个新的挑战。

降价尺度——成交量

9月19日的媒体见面会上，郁亮对房地产行业的未来前景表示出高调的信心，这是自王石“拐点论”之后，万科首次主动调整对市场判断的说法。

“宏观调控政策经过5年的调整终于回到理性的轨道”，从宏观指数以及金融安全等方面，郁亮表示，房地产行业虽然有困难，但是不会比现在的制造业、牛奶行业困难更大。

万科并没有正面回应是否继续降价的问题。执行副总裁肖莉补充表示，万科是否降价尺度就在“成交量”。

肖莉说，“万科第一次的调整是去年在深圳，为什么会率先降价？是因为当时看到成交量大幅度萎缩，所以万科的调整是基于对市场成交量的判断。”

如何测算万科的尺度？

2007年7月，深圳一手房销售面积环比6月下降15.32%，2007年8月则环比7月再次下降30.93%。二手房交易量8月也开始大幅下降，环比7月下降了26.39%。随后，深圳住宅交易量全面萎缩。

万科抢在其他开发商之前率先降价。2007年10月20日，万科以每平方米7500元的低价推出了位于深圳龙岗区的万科金域东郡，首批475套开盘当天即告售罄。而当时，龙岗地区的楼盘单价至少在1万元左右。同期，同样交易萎缩的广州，12月9日，广州万科金色康苑，开盘均价每平方米1.3万元，引来广州市民连夜排队抢购。

一直坚守价高量跌的上海市场，今年七、八月份也创出了成交量的历史新低。为此，万科坚定地在长三角推出“第二轮降价”。8月30日，上海万科所开发的8个楼盘同时8折促销，8天时间销售337套，认购金额5.67亿。同期杭州万科也推出降价活动，推出7天销售306套，认购金额2.6亿，宁波万科5天内销售213套，金额1.8亿。

而珠三角的促销则继续悄悄进行。8月中旬，万科再次启动“银行团购”，向某大型商业银行开出送装修，最低降至八折的团购优惠，将深圳两大项目“万科城”、“第五园”最低降至7500多元/平方米的新低。

“降价后的效果是非常明显的，”肖莉对降价的效果表示满意。她认为，市场是有需求的，而且是刚性的需求。“确实降价了，消费者就会来买，因为刚性需求在整个这一轮调整中并没有发生本质的变化。”肖莉用数据来证实她的观点:万科的购房者，一次性付款的在32%左右，68%的选择按揭，但按揭中的首付比例平均达到37%。

中报数据显示，第一轮降价使万科在弱市中仍然获得了较好的销售收入。实现销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元，同比分别增长15.0%和38.1%。截至6月底，公司尚有319.8万平方米已售面积未参与本期结算，合同金额合计约286.4亿元。保守估计，今年将有527.7亿元的销售收入，不含结算预留到明年的部分，与2007年销售额523.6亿销售收入可基本持平。市场份额则由2007年上半年的1.9%增长到今年上半年的2.7%。

但是，仔细分析其每月成交，则不见得乐观。今年5月份以后，万科的销售速度不断下滑。1~8月份，公司累计销售面积349.2万平方米，同比减少4.8%，销售金额313.1亿元，同比增长5.0%。

与此同时，楼市丝毫没有转暖的趋势。

根据联合证券的最新研究报告，三季度以来，全国商品房销售面积加速下降。到今年年底全国商品房的施工销售比将超过4，达到4.64。也即如果未来的销售速度与现在持平，目前已开始施工的房屋全部销售完，大约需要4.64年。而我国商品房施工销售比自1999年以来各年都低于4，在过去的三年仅分别为2.99、3.15和3.10。

联合证券地产高级分析师鱼晋华认为，施工销售比的恶化，显示出开发商降价销售的压力不仅没有减弱，反而仍在积聚。

“我们始终对市场保持一份敬畏之心，”郁亮说，“市场力量最大，任何力量都无法改变整个市场发展规律；每个企业要顺应市场的变化。如果我们偏离了这个市场，对市场变化漠视、忽视的话，我们不可能取得好的经营业绩，这是我们的根本。”

第三波降价会是哪个城市？在前两轮的降价策略中，深圳和上海的成交量萎缩均超过同比跌幅的50%-60%，并且城市预期出现明显的拐点之后，万科果断降价。

后奥运的北京楼市成交不断创出新低。上古地产研究院的统计显示，今年8月份，北京商品房日均成交套数287套，比7月份的319套下降了10.03%；较去年同期的635套则下降了54.8%。但是价格方面则并未出现明显松动，大多数项目价格依然维持在高位。

北京万科有4个楼盘在售，4个楼盘预售。郁亮表示万科在北京一直“吃水不深”，最好业绩也就是排在深圳、广州、上海之后的第七名。

北京是否将成为万科的下一个降价热点？