“房地产第一民间分析师”半求：楼市崩盘不是现在的事

为何房价越调越涨？

记者：针对最近的“两率”调整，你认为加息将对房地产行业将来什么影响？哪些房地产企业受影响比较大？

半求：对于加息来说，只要年存款实际收益在5%以下、年贷款利率在8%以下，对房地产就不能构成资金成本上的根本改变，而目前的存款收益及贷款成本都在这个水平之下。不过，对于房地产企业来说，上市公司由于筹资成本低、特别是有境外融资渠道的公司，影响不大，对于没有上市，也没有境外融资渠道的企业来说，就必须依赖国内银行，受到的影响就大多了。

记者：现在楼市聚集了大量投资客，加息是否可以抑制炒楼行为？另外，加息又会否抑制购房自住者的购买欲望？

半求：贷款利率的高低不是投资客投资房产的主要标准，对于投资客来说，投资与否主要和房价预期相关，与加息的关联度要弱很多。如果预期供求关系紧张，那么投资欲望就旺盛，如果预期供求关系平衡甚至逆转，投资欲望就下降。对于自住者来说，加息会让一部分人暂缓购房，但这不是主要因素。

记者：接下来，是否还会有更加严厉的针对房地产的调控措施出台吗？如果出台，你认为可能会有哪些措施？

半求：“国之利器不可示于人”，政府手上拥有更针对性、威力更大的调控措施，之前的很多措施都属于试探、试验性、恢复性的。目前，中国购房成本高于美洲、但低于欧洲，前期的很多调控措施，比如恢复购房的各种正常税收水平、整顿行业秩序等，都还只是试验性手段。以深圳的“限外令”为标志，说明政府开始进入控制需求的阶段。未来，对市场可能具有重要意义的调控措施包括：提高首付至4成甚至5成、多次置业者的贷款限制、局部停止三级市场的按揭贷款、将政府类小区的建设速度提高到最快、以评估价征税等等。

记者：现在老百姓有一种感觉，就是宏观调控越调房价越涨，因为调控增加的成本最后都转嫁到购房者身上了，这是否说明目前的调控措施力度不够？你个人认为解决房价上涨过快和抑制高房价最有效的措施是什么？ 

半求：对于房地产调控政策的评估，应该放大其评估周期，今天出台政策期待明天就见效的态度本身就是不妥的，我们应该把以月、半年为评估效果周期的思想，调整为以年为单位，毕竟政策见效需要时间，社会各界应该给予政府更宽松的环境，以便于作出更冷静的对策。我个人建议，如果要实现市场平衡、稳定房价，应该尽快采取以下措施：1、政府应该加大土地供应，同时，有必要在要求发展商补交地价的情况下整体提高已出让地块的容积率。2、政府负责的安居及经济适用房、廉租房建设应该加快进度，加大投资力度；3、提高首付至4成，对于豪宅则应该提高到5成；4、一年内禁止二次及以上购房。5、尽快允许宅基地及其附属合法建筑物进入市场；6、应该将出让的每幅宗地的单幅面积减小、杜绝大宗地块出让，以利于加快建设速度、避免因为建设分期过多而变相囤积土地。

新闻随身，手中掌握

[评论] [论坛] [写博客] [我来纠错] [好友分享]