任志强:唱空房价不是我说的 牛刀请别胡说

2009年07月31日 09:58凤凰网财经 】 【打印0位网友发表评论

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任志强 华远集团总裁

我不认识那个号称牛刀的人,也从来未与其有过来往,从来不看他的博客。只在传闻中听过其号召不买房,以至于让许多人错过了买房的最好机会,现在变成了买不起房的群体。不知道牛刀是否会对这些人赔偿。

网上又有个牛刀说我“唱空房价”的标题,不知这个消息从何而来,而我除了会认为“供求关系”和“调控政策”会在短周期内造成房价波动之外,从不会“唱空房价”的观点。历史与世界各国的发展都证明了这一点,中国的人口特性与城市化特性更决定了房价长期将保持上涨起势的必然性。

杭州的金融地产会议上,我曾说过中国的通胀预期不会在短周期内变成泡沫的破裂,我比较赞同陈车琪的判断,中国的泡沫是在坑里吹,要有一个较长的周期,大约至少要在2013年前后才会破裂。

但这个宏观经济的泡沫要破的假定前提却被许多人忽视了,那就是中国的政策在现有条件下连续不断的吹,才会让泡沫出现破裂。但我相信世界各国的政府与中国政府都不会愚蠢到看不见“流动性过剩”会造成通胀的结果这一必然的经济规律。他们一定会在此前采取各种措施和必要的调控,力争让泡沫不至于吹到一个定要破裂的结果。那么我们将看的则是并没有泡沫破裂的宏观经济。提出泡沫会在这个前提下于几年之后破裂,无非是想提醒市场和企业家,既不要担心泡沫会很快破裂又应该考虑如何防止泡沫的破裂。难道这是“唱空房价”吗?

即使没有这个前提的假设,宏观经济的泡沫破裂了,也不表示中国的房价就一定是泡沫。不可否认一个国家的宏观经济出了问题首当其冲的会先影响到股市与楼市,但中国的特殊性在于不是一个完全市场化的经济制度,两者之间并不具有真正相关的联系。如中国的股市有大量的非流通股的限制、有大小非的限制、由国资委对控股股东的限制等等。因此历史上中国股市的下跌中并不每次都必然的影响到楼市下跌。

房地产企业在上市公司中的比例约为10%,因此每次对楼市的宏观调控措施也不一定必然的造成股市的下跌。而中国的楼市恰恰也非完全市场化的,政府控制了土地的供给、金融的政策、个贷的利率和税费,这些调控措施也会在周期性的抑制供给和抑制需求,也让股市与楼市之间多了一道墙。因此明显的与市场化制度的国家不同,出现了股市与楼市之间非同步的现象。楼市在中国经济不景气中出现一枝独秀的案例也非一次了,这也不能说明我在“唱空房价”。

从美国五十年的长线看房价是持续上涨的,中国出现过多次的波动,但拉长至五年左右的周期,则可看出波动之后不是房价的下跌而是房价的高涨。中国也同样会在周期的调整中出现这种房价的波动,如1996—97年中国房地产的全行业连续亏损,正反映出的是这种波动,但结果是继续的上扬与高涨。2007年末—2009年初又出现了较大的波动,至今尚未完全恢复,但价格的回升是显而易见的。

对行业的发展判断是要看其长期发展趋势与供求关系,尤其是房地产的投资决策是个长周期的决策。一个项目下来大约少则要三年,多则要七八年,重点不是看短期的价格波动而是长期的趋势。对短期的波动判断只涉及企业的现金流和规模与速度的控制能力,以规避周期波动时可能出现的风险,并积极的采取行动迎接下一个高峰的到来。

如果是一个夕阳的行业,除了企业要在市场竞争中延长生命与保留市场份额之外,没有多少人会在夕阳产业中扩大规模与投资。如果一个正在上升期中的朝阳产业,那么企业所做的一定是扩大规模与份额的长期战略准备,要控制的只是周期中的波动风险和市场中的竞争。除非是自身的竞争能力不足而产生的缺陷之外,不用顾虑这个产业、行业的未来。

房地产恰恰是中国长期发展的朝阳行业。城市化率是考验中国长期经济发展前途的重要因素,而中国要达到发达国家平均70%以上的城市化率则要许多年,这就决定了这个产业的朝阳性。土地收入是政府次于税收的第二财政,也决定着当政府被捆在土地财政的马车上时,就必须让这个朝阳行业不但尽可能的延长产业的生命周期,还要尽可能的保证其发展的平稳,至少减少其的波动,缩短其波动期间。那么又有什么理由去“唱空房价”呢?

低潮时买地,高潮时卖房正是这个行业的特点,而并非不需要周期。如果一路的快速高涨,其结果则是开发商的盈利在不断的增加,但还原到土地时则规模没有增长,因为土地的涨价和高额的税收吃掉了所有的盈利。而周期的出现则会给聪明的企业多了一个发财的机会。遗憾的是真正的低潮来临时,大多数决策者会对未来失去了信心,只有少数企业能真正抓住机会,这恰恰与购房消费同样。当一部分消费者在房价下跌时,借此与开发商打官司退房但退房的判决生效后,发现房价又回升到让消费者后悔的价格,退房者按原价买不到原来的房子了。大量购买了二手房的消费者与投资者也亲历者同样的价格变化,又何来的“唱空房价”呢?

当前市场中存在的危险不是“唱空房价”,而是如何预防房价的暴涨。自2007年10月之后,新开工开始下降,2008年后投资从高向低一路下滑,直到今年上半年投资并未明显恢复,上半年的投资增长中大部分在原有建设的建设与安装上,新开工、购置土地都是下降的。长达一年多的新开工与投资的下滑决定着未来供给量的下滑,这种下滑并难以在六个月之内形成合理的可销售的供给量,而年初按2008年的销售量计算出的巨大库存在4—6月份的销售高速增长中被迅速消化了。按4—6月份高增长计算出库存量在许多城市已小于三个月,大多数小于六个月,那么在土地上半年购置量下降中即使下半年巨增也会在年底、年初时暴露出供不应求的矛盾,并由供求关系决定着价格的暴涨。不管是否有人去“唱空房价”,这种供求关系都不会因此而改变。

也许有人会认为中国的泡沫会在某个时期破灭,也许等不及政府采取合理规避措施之前就破裂了,并再一次引发房价的下跌和波动。但我从未担心这种价格的波动会给消费者带来长期的损失,我相信房子永远会比股票更抗跌和有使用效率,并最终会让消费者发财的。曾经有位银行家对我说“中国的市场好房子里长上三年草后也会发财的”。这是对房子的抗跌性、抗周期性和最终价格的恢复都充满着信心。

我从不担心房地产的价格波动,并对这个产业充满信心,更不会担心中国的泡沫破裂了会从长期发展中影响中国的房地产业发展。只要企业学会在波动中或说泡沫破裂时对风险的控制,就一定会迎来下一个高潮的。房子的抗跌性也正在于只要不是过度的借贷消费,就一定能获得更大的收益。至今美国的房价下跌影响的也只不过是那些依赖次债而过度消费的家庭,绝大多数家庭并没有因此而放弃或失去住房,更不会发生中国为降价而打官司要求退房的现象。

一个市场化的环境中价格是调节供求关系的工具。价格过高消费者不接受时,自然会降低并因此限制了供给让价格在供求的约束下回升,并靠价格扩大供给。但一个非完全市场化的环境中,价格被当作了稳定的目标,于是就用政策去抑制供给或抑制需求,但被政策抑制的需求并没有因此而消失,但却无法通过价格的升降反映出真实的供求关系。市场中的投资者也无法靠价格去决策增加或减少供给。于是一旦抑制消费的政策有所松动时,就会给价格一个强烈的报复,激发价格的高速上涨,让市场的供给无法去及时的反映。如果出现了“捂盘”正在于“捂盘”是建立在供给无法迅速增加的基础之上。如果供给是大量的,难道还有谁会“捂盘”吗?

如果今后中国的政策仍然把价格作为高度重视的目标,那么不管有多少次的价格波动,每一次都一定会对价格的暴涨给以支撑。只有需求是能被充分释放、选择是不受约束的、价格是自由浮动时,价格才能反映出真实供求关系,社会才不会对价格的波动过度敏感,市场才能真正的发挥看不见的手的调节作用,房价的波动周期才不会在“唱空、唱多”的舆论下被左右。

我不会“唱空房价”,但会关心政策可能对房价产生的影响,也会基于现有政策做短期的预测,一旦政策预测的前提发生变化时,这个预测自然也会变化的。去年年底时,曾预测今年的房地产投资可能是零增长或负增长,但宽松的货币政策与松绑的个贷政策、减税政策等让市场发生了变化,自然投资就不再是零增长了。那么各种报告与预测的目的不就是为了给政策一个参考的依据,让政策可以使市场按更理想的方向调整吗?不正是为了避免预测中可能出现的不利问题吗?但把这种有前提条件的预测当作“唱空房价”就极为可笑了。

我还是愿意看到中国政府用适度的政策最终避免了泡沫的破裂,而最高的领导艺术正在于既把泡沫在低潮时(危机时)吹得又圆又大,又让这个泡沫不会在经济恢复时破裂,而是早期消化了。

市场经济中不可能没有泡沫,但并不是有泡沫就一定会破裂,就一定是有害的。正如金岩石先生说的,如果此轮中的7.4万亿没有股市与楼市去化解一部分,而是全部进入商品领域,那么CPI大约早就不再是负增长了。问题是已被共识的流动性在保障经济从低谷进入稳定的上升通道之后,如何在泡沫破裂前被有效的控制或转移,让经济回升之后不再出现大的下跌。如果有波折也不是对称的双V型,而是主线上升中的波折。

房地产市场出现大涨之后通常也会有波折,但总体趋势不会因波折而变化,后浪会比前浪高。房价的平稳低速增长是市场和政府最想看到的,但却又是几乎不可能的。房价仍将在一个较长的数年周期中始终持续的向上。下半年则涨幅仍会明显的大于上半年,处于加速的状态中。除区域性的供求矛盾之外,全国仍将处于一个平稳的增长之中。

牛刀可以任意的发表自己对市场的看法,但不要曲解他人的看法,更不要用曲解他人来提高自己。看懂我的观点之后可以任意的批评与评论,但绝不要将自己的观点强加于人,那就成了“胡说”了。我不会用“唱空房价”来欺骗民众,只会将正在发生的事情和判断告诉民众,有民众去自由选择更相信什么。

“唱空房价”是牛刀说的,不是任志强说的。

牛刀回应:

牛刀:看任志强的城市化怎么吹大房价泡沫

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作者: 任志强   编辑: dinghl
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