■ 观察家

“次贷”危机尚看不到全面解决的希望，房地产与金融业不当结合的破坏力已经展现得淋漓尽致，是需要我们深刻反思房地产及房地产金融政策的时候了。

以“两房”为主的美国住房金融体系的精巧设计曾经令无数研究房地产金融的学者赞叹不已，这个体系也是美国以市场为主导的金融结构的重要标志。该体系的巧妙之处在于通过“两房”这个中介使美国房地产金融的风险被分散到全球投资者头上。这个机制在它创立之后的半个多世纪里一直运行良好，历经了上世纪60年代金融“脱媒”的考验、70年代美国经济滞胀和80年代储贷危机的洗礼。但遗憾的是，这个精巧的设计却没有能够经得起“次贷危机”的冲击，原因何在？

最重要的原因是房地产价格的过度上涨。没有房价的大幅度上涨就没有“次贷危机”。2001年后美联储为了防止经济下滑，大幅度降低利率，刺激了房地产市场的繁荣，房价连续几年上涨。在低利率的悲剧下，美国房地产市场的投机之风日盛，在金融产品创新的美丽光环之下美国的金融市场中出现了很多专门为房地产投机者设计的产品，“次贷”就是最典型的代表。

因此，任何房地产金融设计上的技巧所起的作用都是有限的，真正确保房地产金融稳定的良方只有一条，那就是应该努力控制房地产价格的上涨速度。

我国的房地产同样存在过快上涨的隐患，2004年后很多城市的房价出现了翻番上涨，这样的上涨一定是不正常的。尤其值得关注的是，很多地方政府出于短期政绩的考虑，喜欢推高地价、房价，成为房地产泡沫的最重要的制造者，为我国的房地产金融风险埋下了很大的隐患。

此外，从美国的金融发展历史及“次贷”危机的发展过程中，我们看到了房地产与金融之间日益密切的联系。由于大公司的融资越来越依靠资本市场，房地产成为银行及其他金融机构的主要业务领域，结果是美国的银行业高度依赖于住房按揭贷款；其二，房地产业在GDP中的地位非常重要，在美国的GDP构成中房地产业超过制造业，占14%左右，房地产领域的风吹草动自然会引起经济的巨大波动，进而导致金融市场的不安。

我国的商业银行与房地产行业的关系同样越来越密切。1998年时，我国的住房抵押贷款只有区区400亿元人民币，到2007年底，住房抵押贷款余额增加到3万多亿元人民币，还有2万多亿的房地产开发贷款和土地开发贷款，与房地产直接相关的银行资产就有5万多亿，还有无数小公司的贷款是以不动产作为抵押物的。因此，我国房地产行业的兴衰成败直接影响到金融业，房地产行业的波动风险会直接演变为金融风险。但迄今为止，我国的商业银行家们还没有对住房金融的风险有足够的重视，他们更多的是从住房金融的商业机会角度分析问题，忽视了其中的风险，几乎所有的商业银行都在疯狂进行住房按揭贷款的扩张。

因此，在目睹了次贷的可怕破坏力之后，国内决策者宜未雨绸缪，下决心规范房地产市场和房地产金融，以免导致更大的损失。

尹中立（中国社会科学院金融研究所）

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