丧失抵押品赎回权问题

美国今天面临的紧迫问题是越来越多的赎回问题，一些估计认为如果房价下跌幅度如一些人（如希勒）所预测的那样，多达四分之一所有抵押贷款可能有赎回问题。并非所有这些都将被拖欠。但是，除非针对赎回抵押贷款问题做些什么事，否则将有更多的房屋贷款会拖欠，继而会引发金融部门的问题。

解决目前的赎回问题:“业主的第11章”

有一些简单的方法能处理赎回问题，如在贷款签下来的同时帮助放款人脱困——其中，在没有了预算的限制和未来的道德风险的担心后，将使每个人（除了一般纳税人）高兴。个人可以留在自己的家里，放款人将避免他们的资产负债表受到损失。知道政府正在将风险从资产负债表中去除将有助于缓解信贷紧缩的情况。面临的挑战是如何拯救数以十万计的人的家园，而不是帮助放款人脱困，因为他们才是应承担评估风险失误后果的人。

有一个方法被称作“业主的第11章”——一个迅速调整贫穷房主负债的方法，其模型源于我们为不能履行偿债义务的企业所提供的减免措施。第11章的前提是基于如下想法，维持企业运行对企业的工人和其他利益相关者至关重要。该公司的管理可以提请法院审查其企业重组方案。如果认为可以接受，债务将得到快速清偿，该公司将获得一个新的开始。“业主的第11章”的想法是没有人能从迫使房主离开他的家这件事上获利。赎回有很大的交易成本。这一减免应提供给那些家庭收入低于某一临界值（$ 150000）并且非家庭，非退休财富低于某一临界值（也许依赖于年龄）的人。这房子的价值会被评估，个人的债务将下降到比如90％评估价格（反映了一个事实，如果借款人要着手进行赎回，将有大量的交易成本）。借款人随后可以得到联邦住房管理局贷款，如下一节所描述的那样。

扩大房产拥有权的初衷

次债的支持者辩称这样的财政创新可以让很多美国人第一次成为房产拥有者——在一个很短的时间里，花很大的代价。在这个事件的末尾，你可以看到能成为房产拥有者的美国人数量将低于开始的预计。

我相信想要扩大房产拥有权的初衷是好的，但是很明显的实际的市场运行并不怎么样——当然，从中得利的抵押经纪人和投行们除外。

潜在的问题是很显而易见的:美国的家庭年收入正在下降而房价却在上扬。这意味着对于越来越多的美国人来说买房将变得更加困难。然而我们并没有什么良方来提高年收入（除了将税收负担从这些普通人身上转向收入略高的人群），同时我们也没有任何方法（没有足够的公共住房项目）来迅速降低房价。

我们需要在住房费用上对个体进行帮助。要注意的是美国（和许多别的国家）只对高收入个人有类似的补助——对抵押借款和个税的减少意味着政府将要为此支付更大部分的费用。具有讽刺意味的是，那些最需要类似补助的人却享受不到这些。

一个简单的弥补方案是将现在对抵押借款和个税的减少转换为统一税率的现金应补（退）税额;对较高收入人群补助的减少可以用以帮助较低收入的美国民众（当然具有革新性的补助将会更好，比如给贫困者相较于富有者更多的补助）。25％的税收抵免可以提高许多美国人的购房能力。

新的抵押贷款

具有讽刺意味的是，尽管声称要进行改革，但是财政部并没有在能够直接将风险从较贫困的美国人转移到富裕的美国人的方法上实施这种改革。比如说，尽管抵押贷款的利率是不定的，每个月量入为出的贫困美国人需要知道他们每个月的账到底付到了什么地方。即使利率是在变化的，如果把抵押贷款的到期限制设成不定的，个人的账单依然可以是固定的。

政府需要在金融产品上率先进行改革以符合普通民众的需要(就好比使抵押贷款广泛地存在)。当这些被证实后，私人因素才会介入。

预防抵押赎回

在这个节点上，政府已经无力阻止大量的房贷掉入泥潭（也就是房贷比房子本身的价格还要高）。但并非所有价格缩水的房产都会被拿去拍卖。在这个理性和明码实价的社会里，精明的个人如果看到房产的价格低于房贷的价格，他们就会毁约:他们可以以更低的价格购买另一栋（或者同一栋）房子。这样总比为一栋价格不断缩水的房子还钱要好。但是美国人十分在意个人声誉，他们并不愿意把房子拿去拍卖。就如前文曾经提到过的:如果他们能够呆在自己的房子便能还清房贷的话，他们会尝试这样做，可惜事实并非如此。

影响违约行为的还有另一个方案。这个方案提议个人房贷的20%债款可以兑换为更低利率的政府贷款。而政府贷款并非无追索权的贷款，所以即使个人拖欠房贷，他还是必须偿还政府贷款。这样违约就没有任何的好处。个人只会在房产价格低于无追索权贷款的时候才会违约，采取了这种方案后，房地产价格只有比现时水平下降得更大幅度才会引发违约。

这个方案有趣的地方是它暗示了金融市场的纰漏:政府在筹集资金方面有天然的优势（因为几乎不会有违约）。这使得政府学生贷款计划和政府贷款项目的设置更为合理。尽管如此，但大部分人依然坚持政府不应该参与金融活动。

除此以外，这个方案确实令债务人受惠。为了得到更低的利率优惠，借贷房主会放弃他们毁约的决定。（对金融不甚了解的借贷者都不会理解选择权的市场价值，他们只会看到减少的债务。在某种意义上，政府是奸诈的，除非它告诉借贷者选择权的意义）。

这个方案如果稍作修改，就可以减少丧失抵押品赎回权的可能性，并且不会将亏损转嫁给债权人。政府可以扮演中间人的角色，允许债权人在公平的市场上把选择权买回来，并鼓励美国家庭用收入去购买具有可观价值的房屋贷款。政府同时将房贷的10%～20%转化为有追索权的低利率政府贷款。如果债权人愿意加入这个项目，那么它们就必须放弃任何的提前付款罚则。