◇2.农村宅基地改革运转方案的框架设计

为推进农村宅基地的市场化运转，进一步深化村镇房屋制度改革，加快城乡统一的住房建设，有关农村宅基地改革的方案框架，笔者设计如下，供参考，实际上农村建设用地使用权、土地等承包权也都可以以此例改革运转：

(1)深化农村宅基地和村镇住房制度改革的原则和目标是：稳步推进村镇房屋商品化、社会化，逐步建立 适应社会主义市场经济体制和我国国情的村镇房屋新制度；加快住房建设，促使住宅业成为中国农村新的经济增长点，不断满足村镇居民日益增长的住房需求； 停止农村宅基地的无偿分配；建立和完善有效利用存量村镇住宅流通、村镇住宅的集约化和楼宇化改造、加强农村保障用房为主的多层次村镇住房供应体系；发展村镇住房金融，培育和规范住房交易市场。力争用5年左右时间，基本完成宅基地明晰产权的改革任务。在此基础上，实现农村经济增长、社区和谐的目标。

(2)村镇住房制度改革工作的基本原则是：以中央统一政策为基础，实施县为基本、乡镇为单元的分级管理；实行“新房新制度、老房老办法”，合理划分宅基地转让的费税比率，合理征收农村建设用地使用权的税收，实施总体配套改革。

(3)2010年停止宅基地的无偿分配，具体时间、步骤由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地实际确定。农民建房资金来源主要有：农民自有资金，农村住房公积金，住房贷款 ，地方政府的住房补贴等，对有困难的农民住房建立乡镇救济制度。 全面推行和不断完善村镇住房公积金制度。

(4)在坚持集体土地所有权不变的前提下，依法将宅基地使用权落实到本集体经济组织的农户，确立农民的主体地位。对不宜实行宅基地到户的情况，依法经本集体经济组织成员同意，可以通过均股、均利等其他方式落实产权。

宅基地使用权为70年。届满，可以按照国家有关规定继续沿续。已经落实到户或流转的宅基地，符合法律规定、流转合同规范的，要予以维护；流转合同不规范的，要予以完善；不符合法律规定的，要依法纠正。

(5)在依法、自愿、有偿的前提下，宅基地所有人可采取多种方式流转使用权和农房所有权。流转期限不得超过承包期的剩余期限，流转后不得改变宅基地用途。集体统一经营管理的农村建设用地使用权和村镇房屋所有权的流转，要在本集体经济组织内提前公示，依法经本集体经济组织成员同意，收益应纳入农村集体财务管理，用于本集体经济组织内部成员分配和公益事业。

(6)设立2000亿人民币的村镇住房改革公共基金，对不同收入家庭实行不同的村镇住房管理政策。最低收入家庭租赁由政府或村镇提供的廉租住房；中低收入家庭直接购买宅基地使用权单独或联合建设；收入高的家庭购买村镇商品住房。有关政策由市(县)人民政府制定。

(7)调整住房投资结构，重点支持有条件的地区村镇住房实现从庭院化到楼宇化的转变。搞好现有村镇公有住房的出售，规范出售价格。原则上实行成本价，要保留必要的村镇公有住房供最低收入家庭廉价租赁。

(8)村镇住房应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。其建设用地应在现有的宅基地计划中统筹安排，并采取确权登记方式。

(9)在符合乡镇总体规划和坚持节约用地的前提下，合理发展集资建房和合作建房，多渠道加快农村住房建设。

(10)完善村镇住宅小区的竣工验收制度，推行住房质量保证书制度、住房和设备及部件的质量赔偿制度和质量保险制度，提高住房工程质量。注重节约能源，节约原材料。

(11)在不改变宅基地用途的前提下，农民可依法对拥有的宅基地经营权和农房所有权进行转包、出租、转让、入股、抵押或作为出资、合作条件，对其宅基地和农房依法开发利用，落实农民在这个问题的处置权。

(12)保障农民的宅基地收益权，农民经营宅基地的收益，归农户所有。

(13)取消对有条件地区村镇个人住房贷款的限制，采用适当的村镇个人住房贷款的贷款管理政策。推进宅基地和村镇房屋投融资改革。金融机构要开发适合宅基地特点的信贷产品，拓宽农村房地产业融资渠道。加大信贷投放，大力发展小额贷款。完善信贷担保方式，健全抵押贷款制度。

(14)完善村镇住房产权抵押登记制度，发展村镇住房贷款保险，防范贷款风险，保证贷款安全。

(15)发展村镇住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房贷款业务。

(16)加强舆论引导，做好宣传工作，转变村镇居民住房观念，村镇住房转让的前提是保障村镇居民必须已有住房，缴纳了社会保障费用。

中国村镇房屋纳入市场经济的商品体系既是中国房屋全面商品化的新的开端，也是它的终点，它是城镇房屋商品化的必然结果，是中国实现城乡一体化的核心机制，是合宪改革、行宪要求与司宪之必要。